Qué hacer si su inquilino comercial no paga el alquiler

Cuando un inquilino de un local comercial deja de pagar el alquiler y otras cantidades debidas en virtud de un contrato de arrendamiento, el arrendador puede interponer varios recursos para remediar el incumplimiento y recuperar el pago. Entre ellos figuran:

• Decomiso
• Disposición de un depósito
• Perseguir a un avalista o antiguo inquilino
• Procedimientos judiciales de cobro de deudas
• Recuperación de atrasos de alquileres comerciales (CRAR)
• Requerimiento judicial y procedimientos de insolvencia
• Acuerdo de pago

Aspectos generales que deben tener en cuenta los propietarios de locales comerciales

La legislación sobre arrendadores y arrendatarios comerciales puede ser compleja, sobre todo cuando surgen conflictos. Es crucial considerar todas las opciones disponibles y su objetivo final. Los siguientes puntos deben tenerse en cuenta cuando un inquilino comercial no paga el alquiler:

• ¿Existen otros incumplimientos del contrato de alquiler que deban subsanarse?
• ¿Se trata de un incidente puntual o hay retrasos persistentes en el pago del alquiler?
• ¿Quiere recuperar la propiedad o mantener la relación propietario-inquilino?
• ¿Hasta qué punto es solvente el inquilino en general y si la solución elegida le llevará a la insolvencia?
• ¿En qué medida es rentable cada solución, teniendo en cuenta el tiempo que se tardará en conseguir el pago de los atrasos?
• ¿Hay algún tercero al que se le pueda exigir el pago de los atrasos?

¿Debo renunciar al contrato de alquiler?

La mayoría de los contratos de arrendamiento comercial modernos contienen una cláusula de caducidad que permite al arrendador rescindir el contrato o volver a entrar pacíficamente si el arrendatario incumple alguna de las obligaciones del contrato, o al producirse determinados hechos especificados en el contrato, como el impago del alquiler.

Consideraciones:

• ¿Quiere recuperar el inmueble? Si el mercado de alquileres es fuerte, el propietario puede confiar en que podrá conseguir rápidamente un nuevo inquilino con un alquiler más alto. En ese caso, la confiscación puede ser una opción atractiva para un propietario comercial. Sin embargo, si es probable que el inmueble permanezca desocupado durante algún tiempo, o si el mercado ya no admite condiciones de alquiler similares, es posible que el arrendador desee mantener el arrendamiento existente y, en su lugar, buscar soluciones alternativas y garantizar el cumplimiento futuro de los pactos del arrendatario.
• También debe considerar la posibilidad de que un inquilino pueda obtener una exención de la confiscación por impago del alquiler. Es probable que un inquilino obtenga la exención de la confiscación si paga todos los atrasos, intereses y costas.
• Cuando se trata de un contrato de arrendamiento comercial y se producen numerosos incumplimientos, el arrendador puede perder el contrato únicamente por impago del alquiler. A diferencia de otros incumplimientos del contrato de arrendamiento, para ello no es necesaria una notificación en virtud del artículo 146. Sin embargo, si el inquilino obtuviera una exención de la caducidad, el propietario podría verse obligado a permitir que el inquilino volviera a ocupar la vivienda sin que se resolvieran los demás incumplimientos. 
• Si ejecuta el contrato de arrendamiento, también merece la pena tener un plan sobre cómo recuperará la deuda si el inquilino no solicita la exención de la ejecución.

¿He renunciado al derecho a renunciar al contrato de alquiler?

Si ha surgido el derecho de caducidad y el propietario se plantea volver a entrar, hay que asegurarse de que no se hace nada que suponga renunciar a ese derecho. 

La renuncia al derecho de caducidad se producirá cuando el arrendador, con conocimiento del incumplimiento del inquilino, realice un acto inequívoco que reconozca que el contrato sigue existiendo y comunique dicho acto al inquilino. Debe buscar asesoramiento jurídico en cuanto su inquilino deje de pagar el alquiler, para asegurarse de que adopta el enfoque que más le conviene. El impago del alquiler es un incumplimiento "de una vez por todas", lo que significa que si el arrendador renuncia al derecho de caducidad con respecto a un pago de alquiler, no puede caducar el contrato por ese incumplimiento. Sin embargo, el arrendador podría ejecutar el contrato más adelante si el inquilino vuelve a incumplirlo. 

A veces, el mejor enfoque para un arrendador que desea proteger su derecho de caducidad puede ser cesar toda comunicación con el arrendatario para evitar cualquier argumento de que se ha renunciado al derecho de caducidad.  

¿Puedo disponer de la fianza del alquiler?

Un arrendador comercial puede retirar fondos de un depósito de alquiler para recuperar rentas atrasadas u otras sumas adeudadas en virtud del contrato de arrendamiento. Se trata de una fuente de fondos segura, por lo que debe estudiarse detenidamente el momento de su utilización.

Consideraciones:

• Si la solvencia a largo plazo del inquilino es incierta, y existen otros métodos para recuperar la deuda, el propietario podría querer utilizarlos y mantener el depósito del alquiler para futuros atrasos. 
• En cambio, si el retraso en el pago del alquiler es un hecho aislado y el inquilino puede completar la fianza, se trata de un método rápido y sencillo de recuperar la deuda, que permite mantener la relación entre propietario e inquilino. 
• Tenga en cuenta que si retira la fianza del alquiler podría renunciar al derecho de ejecución. Debe tenerse en cuenta la redacción de la escritura de depósito de alquiler y, si se permite, el propietario puede primero ejecutar el contrato de arrendamiento y luego retirar el depósito de alquiler si quiere recuperar la propiedad.

¿Puedo demandar a un avalista o antiguo inquilino?

El arrendador puede recuperar los alquileres atrasados y otras sumas adeudadas en virtud del contrato de arrendamiento de cualquier avalista o antiguo arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento por medio de una garantía contractual o de las normas de la relación contractual.

Si tiene un inquilino que no es inquilino original en virtud de un contrato de arrendamiento, es algo que debería plantearse ahora.

No todos los inquilinos (o sus avalistas) que hayan cedido un contrato de arrendamiento seguirán siendo responsables del pago del alquiler y de otras obligaciones derivadas del contrato. Dependerá de si el contrato es un "contrato antiguo" o un "contrato nuevo" concedido a partir del 1 de enero de 1996, y de si se ha suscrito un contrato de garantía autorizado si se trata de un contrato nuevo. El primer paso es investigar quién, además de su inquilino actual y su avalista (si lo hay), puede seguir siendo responsable.

Para recuperar la suma impagada por un antiguo inquilino (o antiguo avalista) que tenga una obligación, el propietario debe notificárselo primero en virtud del artículo 17 de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios (Pactos) de 1995 (LTCA), en un plazo de 6 meses a partir del vencimiento de la deuda. Se trata de un plazo relativamente corto para los propietarios.

Todos los importes adeudados en virtud del contrato de arrendamiento están cubiertos por este procedimiento. 

Si el propietario no notifica la notificación del artículo 17 al antiguo inquilino (o antiguo avalista) en el plazo de 6 meses, el antiguo inquilino (o antiguo avalista) deja de ser responsable de la deuda.

Si una de las partes recibe una notificación del artículo 17 y, a continuación, efectúa el pago íntegro, tiene derecho, en virtud del artículo 19 de la LTCA, a solicitar un "contrato de arrendamiento principal", es decir, a convertirse en arrendatario directo del arrendador.

Por lo tanto, los propietarios sólo deben considerar la posibilidad de presentar una notificación conforme al artículo 17 a una parte a la que el propietario esté dispuesto a tener como inquilino potencial. Sería aconsejable que el propietario tuviera en cuenta la solidez de los pactos de todas las partes antes de presentar una notificación de la sección 17.

¿Debo iniciar un procedimiento judicial para recuperar una deuda?

El arrendador puede iniciar un procedimiento judicial contra el inquilino para recuperar la renta u otras cantidades adeudadas en virtud del contrato.

Consideraciones:

• En algunos casos, el inquilino no podrá defenderse, por lo que podría obtenerse un juicio sumario y, en ese caso, estarían disponibles los medios habituales para hacer cumplir una sentencia, como el envío de agentes judiciales, el embargo de ingresos o los procedimientos de insolvencia. Esto puede ser útil si desea presionar al inquilino para que pague sin perderlo.
• En otros casos, como cuando los inquilinos defienden la demanda, los procedimientos judiciales pueden prolongarse. Es posible que no se fije una vista judicial hasta pasados varios meses, y que el inquilino no se sienta impulsado a pagar los atrasos en este periodo.
• Si el propietario quiere dar tiempo al inquilino para que ponga en orden sus asuntos financieros y pague los atrasos, preservando la relación entre propietario e inquilino, la vía judicial puede ser la más adecuada para obtener el alquiler impagado.

Recuperación de atrasos de alquileres comerciales (CRAR)

El cobro de alquileres atrasados comerciales (CRAR, por sus siglas en inglés) es un método de ejecución para recuperar los alquileres atrasados relativos a propiedades comerciales que permite a un agente de ejecución tomar el control de los bienes de un inquilino y venderlos para recuperar los atrasos. Este método, en vigor desde el 6 de abril de 2014, suprimió el derecho anglosajón de apremio.

Cuando un arrendador tiene derecho a recuperar la renta de su arrendatario en virtud de la CRAR, también tiene derecho a recuperarla de un subarrendatario.

Consideraciones:

• El CRAR sólo puede ejercerse contra los atrasos del alquiler principal. Si alguno de los atrasos se refiere a gastos de servicio, alquiler de seguros u otras sumas adeudadas en virtud del contrato de arrendamiento, el CRAR no puede utilizarse para recuperarlos.
• Para recurrir al CRAR, el propietario debe notificar la ejecución con 7 días de antelación. Una vez transcurrido este plazo, los agentes de ejecución certificados pueden entrar en la vivienda (a través de una puerta abierta o sin cerrar) para incautarse de los bienes.

¿Debo presentar un requerimiento judicial o iniciar un procedimiento de insolvencia contra el inquilino?

Si el inquilino no ha pagado la renta u otras cantidades debidas en virtud del contrato de arrendamiento, el propietario puede considerar la posibilidad de iniciar un procedimiento de insolvencia. Si no hay controversia sobre el importe de la deuda, el arrendador podría considerar la posibilidad de notificar al arrendatario un requerimiento legal. Si la deuda sigue impagada después de 21 días y es igual o superior a 5.000 libras esterlinas en el caso de un inquilino que sea persona física (más de 750 libras esterlinas en el caso de los inquilinos que sean personas jurídicas), esto puede considerarse una prueba de incapacidad para pagar una deuda y, por lo tanto, da pie a presentar una solicitud de quiebra o liquidación. 

A menudo, la simple amenaza de un procedimiento de insolvencia puede animar al inquilino a dar prioridad a los alquileres atrasados y pagar rápidamente. Sin embargo, si hay alguna disputa en cuanto a la deuda, el inquilino podría solicitar la anulación de la demanda legal y, si el inquilino tiene éxito en dicha solicitud, entonces el propietario podría terminar siendo responsable de importantes costes.

¿Debo firmar un acuerdo de pago con el inquilino?

En función de las circunstancias, podría estudiarse la posibilidad de un acuerdo de pago que obligue al inquilino a pagar los atrasos a plazos.

Consideraciones:

• El acuerdo de pago debe redactarse cuidadosamente. El arrendador debe asegurarse de que existe una clara distinción entre el pago de los atrasos en virtud del acuerdo de pago y el pago continuado del alquiler en virtud del contrato de arrendamiento. El acuerdo de pago debe contener cláusulas de rescisión y el pago íntegro de los atrasos pendientes si alguna de las partes enajena su participación en el contrato de arrendamiento o si el inquilino incumple los plazos del acuerdo de pago. 
• El arrendador debería considerar la posibilidad de vincular el acuerdo de pago al contrato de arrendamiento, de modo que el incumplimiento del acuerdo otorgue al arrendador un derecho adicional a renunciar al contrato de arrendamiento. 
• La firma de un plan de pagos preservará la relación entre propietario e inquilino y dará tiempo al inquilino para resolver cualquier problema financiero y, si tiene éxito, conseguirá el reembolso total de los atrasos.
• Si el inquilino es solvente en general y los atrasos fueron un incidente aislado, puede ser una forma sensata de proceder. Sin embargo, también podría retrasar la inevitable búsqueda de otros métodos para recuperar el dinero y, si no se redacta correctamente, comprometer el derecho a perseguir estos atrasos.

Si su inquilino comercial no paga el alquiler, póngase en contacto con nosotros: Commercial Property Litigation Solicitors

Para cualquier consulta sobre este tema, póngase en contacto con David BurnsSocio Principal de Litigios de RFB, en D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.