El 11 de septiembre de 2024, el Gobierno laborista publicó el tan esperado Proyecto de ley de derechos de los inquilinos. Se espera que esta legislación se convierta en Ley antes del nuevo año. El Gobierno laborista ha desempeñado un papel decisivo en la propuesta y el avance de este proyecto de ley, cuyo objetivo es reforzar la protección de los inquilinos y mejorar las condiciones del sector privado de alquiler. El proyecto de ley ha pasado por numerosas fases, y tanto los grupos de inquilinos como los de propietarios han presentado importantes alegaciones sobre su contenido.
Hay varios elementos clave en el proyecto de ley con los que los propietarios deben familiarizarse ahora para prepararse a su impacto. Uno de los cambios significativos incluye la introducción de un nuevo sistema de arrendamiento destinado a mejorar la seguridad y estabilidad de los inquilinos.
Introducción al proyecto de ley
La Ley de Derechos de los Inquilinos pretende transformar el sector privado del alquiler en Inglaterra. Una de las principales disposiciones del proyecto es la supresión de los desahucios "sin culpa" del artículo 21, que durante mucho tiempo han sido motivo de preocupación para los inquilinos, que pueden ser desalojados sin motivo, al tiempo que se intenta equilibrar las preocupaciones de los propietarios, que pueden exigir la posesión de su propiedad por motivos que actualmente no están contemplados en la Ley de Vivienda de 1988. El proyecto de ley también introduce un nuevo sistema de arrendamientos periódicos, en sustitución de los arrendamientos de duración determinada.
Fin de la Sección 21
Ya es oficial que Sección 21 Se están eliminando progresivamente los desahucios "sin culpa".
El proyecto de ley pretende conseguirlo suprimiendo los arrendamientos de duración determinada (AST) y sustituyéndolos por arrendamientos de duración determinada periódicos, con una duración máxima de un mes. Este cambio significativo significa que los propietarios ya no podrán recuperar la posesión utilizando la Sección 21.
En una fecha futura, que se especificará en la legislación, todos los AST en Inglaterra -ya sean estatutarios, periódicos o de duración determinada- se convertirán en arrendamientos asegurados periódicos, a menos que ya estén en curso procedimientos de la Sección 21. Es probable que esta fecha llegue poco después de que el proyecto de ley reciba la aprobación real. Es probable que esta fecha llegue poco después de que el proyecto de ley reciba la sanción real, en consonancia con la promesa electoral del Partido Laborista.
Nuevos motivos de posesión en virtud del artículo 8
En nuestros artículos anteriores, analizamos algunos de los nuevos motivos que se proponía añadir a Sección 8.
Al igual que en la iteración anterior de este proyecto de ley (el proyecto de ley de reforma de los inquilinos), habrá nuevos motivos de posesión que abarcarán:
- El arrendador que desea vender la propiedad; y
- El propietario, o un familiar, quiere vivir en la vivienda.
Ninguno de los dos motivos puede invocarse durante el primer año de arrendamiento, y el tiempo que el inquilino haya permanecido bajo el anterior contrato de arrendamiento se tendrá en cuenta a efectos de este periodo. Además, los propietarios deberán notificarlo con cuatro meses de antelación. Si el propietario solicita la posesión para vender, habrá una restricción de 12 meses que impedirá que la propiedad se vuelva a alquilar o se comercialice para alquilar después de notificar el preaviso.
Si un propietario vuelve a alquilar o comercializar la vivienda antes de que finalice este periodo, podría enfrentarse a una multa de hasta 7.000 libras impuesta por la autoridad local.
Se ha suprimido el motivo 8A propuesto anteriormente, relativo a los atrasos en el pago del alquiler. Sin embargo, se mantiene el motivo 8 (posesión obligatoria por impago de alquiler), con cambios en el periodo mínimo de impago -de dos a tres meses- y un periodo de preaviso ampliado de cuatro semanas, frente a dos.
Documentos prescritos
Los propietarios que hayan adquirido inmuebles con contratos de arrendamiento históricos en los que los propietarios originales no cumplieron los requisitos del artículo 21, como la notificación de los certificados de seguridad del gas y los EPC, pueden respirar tranquilos. En virtud del artículo 8, no será necesario entregar estos documentos al inicio del arrendamiento para solicitar la posesión.
No obstante, los propietarios deben garantizar el cumplimiento de los requisitos legales para facilitar estos documentos, ya que no hacerlo podría acarrear problemas importantes.
Es importante señalar que no se puede dictar ninguna orden de posesión (excepto por motivos de comportamiento antisocial) en virtud de este proyecto de ley si no se han cumplido los requisitos de protección de depósitos.
Órdenes de devolución del alquiler
La Ley de Derechos de los Inquilinos también introduce cambios en las Órdenes de Devolución del Alquiler (RRO). En la actualidad, la responsabilidad por el incumplimiento de los requisitos de los HMO (House in Multiple Occupation) recae en la parte que gestiona / contorl de la propiedad. En el caso de los propietarios que se han acogido a programas de alquiler con opción a compra, la responsabilidad recaía históricamente en el propietario intermediario.
En virtud de la nueva Ley de Derechos de los Inquilinos, los arrendadores superiores serán responsables de las órdenes de devolución del alquiler. Por lo tanto, los propietarios deben actuar con cautela a la hora de suscribir acuerdos de alquiler con opción a compra y asegurarse de que se lleva a cabo la diligencia debida. Aunque el alquiler garantizado y la reducción de la intervención administrativa pueden resultar atractivos, estos acuerdos podrían dar lugar a costes más elevados debido a las órdenes de devolución del alquiler, lo que superaría con creces cualquier ahorro potencial.
Según la ley actual, los inquilinos pueden solicitar una orden de devolución del alquiler si se ha producido un incumplimiento de la licencia de HMO, si la propiedad debería haber tenido una licencia de HMO (obligatoria o adicional) pero no la tenía, y si la propiedad debería haber tenido una licencia selectiva que depende de la autoridad local en la que esté situada la propiedad. Los propietarios siempre deben mantenerse al día de cualquier cambio en el área de sus propiedades para asegurarse de que tienen las licencias necesarias.
Además, el periodo cubierto por las RRO aumentará de 12 a 24 meses, y los inquilinos tendrán dos años para solicitar una orden. Esto significa que un inquilino podría solicitar una RRO por incumplimiento y, si se le declara responsable, el propietario podría tener que devolver al inquilino 24 meses de alquiler.
El proyecto de ley también introduce nuevos delitos que podrían dar lugar a una orden de devolución del alquiler, entre ellos:
- Uso indebido de un motivo de posesión
- Incumplimiento de una restricción de arrendamiento
- Incumplimiento continuado tras la imposición de una sanción civil
- Incumplimiento del Plan de Compensación a los Arrendadores
- Facilitar información falsa a la base de datos de arrendadores
El tribunal también podrá tener en cuenta anteriores RRO o sanciones civiles a la hora de decidir una indemnización. La introducción del servicio del Defensor del Pueblo pretende ayudar a resolver los litigios de forma rápida y rentable.
Desahucios ilegales
Como sabrán los propietarios, desalojar ilegalmente a un inquilino infringe Artículo 1 de la Ley de protección contra el desahucio de 1977 y conlleva responsabilidad penal. El proyecto de ley sobre los derechos de los inquilinos amplía esta posibilidad al facultar a las autoridades locales para imponer sanciones civiles de hasta 40.000 libras por incumplimiento de la PEA.
Prohibición de pujar por el alquiler
El proyecto de ley prohibirá a propietarios y agentes exigir a los posibles inquilinos que pujen por el alquiler o fomentar ofertas por encima del alquiler anunciado. Además, se prohibirá a propietarios y agentes alquilar inmuebles por un precio superior al anunciado.
Se acabaron los grandes pagos por adelantado del alquiler
El proyecto de ley también impedirá que los propietarios exijan grandes cantidades de alquiler por adelantado a los posibles inquilinos. El proyecto de ley modificará la Ley de tasas de arrendamiento de 2019 prohibir a los propietarios y agentes que exijan el pago del alquiler antes de que se celebre el contrato. El arrendador sólo podrá exigir hasta un mes de alquiler una vez que se haya acordado y firmado un contrato de arrendamiento antes de su inicio.
El proyecto de ley también modificará la Ley de la vivienda de 1988 en el sentido de que si algún contrato de arrendamiento existente contiene cláusulas que exijan grandes requisitos de pago por adelantado, dichas cláusulas serán inaplicables.
Aumentos de alquiler
En virtud del nuevo régimen de alquileres asegurados periódicos, los alquileres sólo pueden aumentarse una vez al año mediante el régimen de alquileres asegurados periódicos. Procedimiento del artículo 13 de la Ley de Vivienda de 1988. En la actualidad, los inquilinos pueden impugnar un aumento del alquiler en virtud del artículo 13 ante el Tribunal de Primera Instancia, que determina si el alquiler propuesto supera los precios de mercado.
El proyecto de ley reduce el ámbito de actuación del Tribunal, permitiéndole determinar el alquiler que sea el más bajo de (a) el alquiler de mercado o (b) el alquiler propuesto por el propietario. Además, el Tribunal estará facultado para determinar la validez de una notificación en virtud del artículo 13, lo que no puede hacer en la actualidad.
Artículo 10A de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1985 - Ley de Awaab
La Ley Awaab, ya en vigor para los arrendadores sociales, se aplicará también al sector privado. Aunque no amplía las obligaciones de reparación de los propietarios más allá de las ya establecidas en virtud de la Artículos 9A y 11 de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1985 (Landlord and Tenant Act 1985)impone un plazo para responder a las reclamaciones por defectos. Los propietarios privados deben seguir de cerca la normativa una vez publicada y asegurarse de que todos los sistemas internos se actualizan para cumplirla.
Mascotas
Al igual que en nuestro anterior artículo sobre la antigua versión del proyecto de ley, ahora los inquilinos podrán tener animales de compañía en las viviendas de alquiler. Sin embargo, el proyecto de ley implica que los inquilinos deben tener un seguro para mascotas, y no hacerlo constituiría un incumplimiento del contrato de arrendamiento. Los propietarios deben tener en cuenta estas solicitudes de animales de compañía y no pueden rechazarlas injustificadamente, lo que garantiza que se promuevan los derechos de los inquilinos al tiempo que se establecen las condiciones en las que los propietarios pueden negarse.
Discriminación
El proyecto de ley introduce una prohibición general de que los propietarios se nieguen a alquilar a inquilinos que reciban prestaciones o tengan hijos, a menos que exista una razón legítima. Las cláusulas de hipotecas o pólizas de seguros que excluyan a solicitantes de prestaciones o familias con hijos serán inaplicables y nulas.
Los propietarios pueden seguir teniendo en cuenta los ingresos de un posible inquilino para evaluar si puede permitirse un alquiler realista.
Base de datos de arrendadores
El proyecto de ley también prevé la creación de una base de datos nacional de arrendadores. Los inquilinos podrán consultar esta base de datos para comprobar si los propietarios han cumplido sus obligaciones legales. La base de datos está diseñada para ayudar a los propietarios a comprender sus obligaciones legales y garantizar su cumplimiento. El Secretario de Estado puede, mediante reglamentos, especificar qué información de la base de datos debe estar a disposición del público (los Ayuntamientos también tienen acceso).
Pueden incluirse datos como certificados de seguridad del gas, EPC y EICR, así como cualquier condena o sanción civil. El incumplimiento de los requisitos de la base de datos podría dar lugar a sanciones civiles de hasta 7.000 libras esterlinas, con posibilidad de enjuiciamiento en caso de infracciones más graves.
Además, si no se registra en la base de datos nacional de propietarios antes de solicitar la posesión en virtud del nuevo sistema, cualquier notificación de solicitud de posesión se considerará inválida. Sin embargo, la falta de registro puede subsanarse con arreglo al actual proyecto de ley, siempre y cuando se haga antes de la notificación de cualquier notificación solicitando la posesión.
Cumplimiento y regulación
El proyecto de Ley de Derechos de los Inquilinos introduce una serie de nuevas medidas coercitivas para proteger a los inquilinos de los propietarios deshonestos y garantizar que los propietarios cumplan sus obligaciones legales. El proyecto de ley crea una nueva base de datos del sector privado del alquiler, que proporcionará una fuente única de información sobre los propietarios y sus viviendas. Esto ayudará a las autoridades locales a identificar y tomar medidas contra los propietarios deshonestos que incumplan sus obligaciones. El proyecto de ley también introduce un nuevo sistema de Defensor del Pueblo, que proporcionará un servicio justo e imparcial para resolver disputas entre propietarios e inquilinos. Además, el proyecto de ley otorga a las autoridades locales nuevas competencias para actuar contra los propietarios que cometan incumplimientos continuados o reiterados de sus obligaciones, incluida la facultad de imponer multas y otras sanciones. Las autoridades locales también dispondrán de mayores poderes de investigación cuando investiguen cualquier presunto incumplimiento.
Disputa de Propiedad Residencial Abogados - Contáctenos
Ante los importantes cambios que se avecinan, los propietarios deben mantenerse informados y asegurarse de que cumplen plenamente los nuevos requisitos una vez que el proyecto de ley se convierta en ley.
Para obtener asesoramiento sobre litigios sobre propiedad residencialPóngase en contacto con Marissa Lawrence o Socio Senior de Litigios David Burns.
Marissa Lawrence
Abogado Asociado Senior
