Nota: Este artículo continúa nuestra serie de orientaciones prácticas para los arrendadores sobre el tema de la caducidad, más concretamente sobre la cuestión de la renuncia del arrendador a su derecho de caducidad.
¿Tengo derecho a renunciar al contrato de alquiler?
El derecho de confiscación debe estar expresamente reservado en el contrato de arrendamiento. Si el contrato no reserva expresamente este derecho, el arrendador sólo tiene un derecho implícito de caducidad si el inquilino niega la titularidad del arrendador o incumple una condición (por oposición a un simple pacto) del contrato.
El arrendador debe poder perder el contrato por impago del alquiler aunque no se reserve expresamente ese derecho, siempre que la reserva del alquiler sea una condición adecuada.
¿Es necesario notificar el artículo 146 antes de ejecutar el contrato de arrendamiento?
Un arrendador no puede hacer valer un derecho de caducidad por incumplimiento del pacto -salvo en determinados casos, como el impago del alquiler- a menos que haya notificado un Artículo 146 notificación. La notificación debe dar al inquilino un plazo razonable para subsanar el incumplimiento, si es susceptible de ser subsanado.
Además:
- Un arrendador no puede hacer valer un derecho de reingreso o decomiso de un local "arrendado como vivienda" sin una orden judicial si alguna persona reside legalmente en él (Artículo 2 de la Ley de protección contra el desahucio de 1977 (PEA 1977)).
- Para los locales de uso mixto, debe obtenerse una orden judicial en virtud del artículo 2 de la PEA de 1977 (Pirabakaran contra Patel y otro [2006] EWCA Civ 685).
- Si el inquilino se declara insolvente, el propietario puede necesitar consentimiento o autorización judicial para renunciar al contrato.
Para más información sobre las limitaciones de decomiso y los requisitos de Artículo 146 de la Ley de Propiedad de 1925consulte nuestros artículos anteriores:
¿Cómo se produce la renuncia al derecho de caducidad?
Una vez que ha surgido el derecho de caducidad y el arrendador está considerando la posibilidad de volver a entrar, el arrendador debe tener cuidado de asegurarse de que no hace nada que le haga renunciar al derecho de caducidad del contrato.
Cuando haya surgido el derecho de caducidad, se producirá la renuncia cuando el arrendador:
- El propietario es consciente del incumplimiento del inquilino;
- El arrendador realiza un acto inequívoco por el que reconoce que el arrendamiento sigue existiendo; y
- Este acto se comunica al inquilino.
El principio básico es que, una vez que se produce una situación de caducidad, el arrendador debe optar por la caducidad del contrato o por considerar que el contrato continúa renunciando al derecho de caducidad. Un arrendador no puede afirmar que el contrato ha finalizado y al mismo tiempo afirmar que continúa.
Una vez que el propietario ha optado por no proceder a la caducidad, el derecho a hacerlo por ese incumplimiento se pierde definitivamente (aunque puede surgir un nuevo derecho en caso de incumplimientos continuados).
Infracciones continuas frente a infracciones puntuales
- Infracciones continuas: Mientras persista el incumplimiento, surge diariamente un nuevo derecho de caducidad. La renuncia sólo se aplica a los incumplimientos anteriores al acto de renuncia del arrendador. No impedirá que el arrendador proceda a la confiscación por el incumplimiento continuado, después del acto de renuncia, cuando el derecho de confiscación surja de nuevo.
- Infracciones de una vez por todas: Se trata de infracciones puntuales, como el incumplimiento de un plazo, y el derecho de caducidad se pierde definitivamente con la renuncia.
Por lo tanto, la renuncia es más crucial en relación con los incumplimientos únicos que con los continuados. Como principio general, si existe una obligación de realizar un acto en una fecha determinada o en un plazo razonable, se considerará un incumplimiento único si dicho acto no se realiza en esa fecha.
Esto podría tener graves consecuencias comerciales y acarrear importantes pérdidas al propietario.
¿Qué acciones pueden constituir una renuncia al derecho de caducidad?
Si un inquilino incumple el contrato de arrendamiento, dando lugar al derecho de caducidad del propietario, las siguientes acciones por parte del propietario pueden renunciar a este derecho:
- Aceptar o exigir rentas devengadas con posterioridad a la fecha del incumplimiento del pacto del que el arrendador tenga conocimiento posteriormente.
- Aceptar o exigir sumas por gastos de servicio devengadas con posterioridad a la fecha del incumplimiento del pacto de las que el arrendador tenga conocimiento posteriormente.
- Recuperación de alquileres comerciales atrasados (CRAR)
- Notificación de un aviso de abandono o notificación conforme al artículo 25 de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1954
- Entablar correspondencia con el inquilino sobre el consentimiento para ceder / subarrendar, el consentimiento para modificar los locales o la correspondencia sobre la posible rescisión de un contrato de arrendamiento.
Estudio de caso: Faiz v Burnley Borough Council [2021]
En cuanto a la cuestión de la aceptación y exigencia del alquiler, la sentencia del Tribunal de Apelación en el asunto Mohammed Majeed Faiz (1) Shakeela Faiz (2) y Sassf Ltd (3) contra Burnley Borough Council [2021] EWCA Civ 55 aportó claridad en cuanto al enfoque de los tribunales sobre la renuncia del arrendador al derecho de caducidad.
En este caso, el arrendador, Burnley Borough Council ("el Consejo"), concedió un arrendamiento excluido de 10 años de una cafetería en Towneley Hall, Lancashire. El contrato de arrendamiento incluía una cláusula que establecía que el alquiler del seguro era pagadero en un plazo de 7 días a partir de la demanda.
El 26 de septiembre de 2019, el Consejo emitió una demanda de alquiler de seguro al inquilino para el período comprendido entre el 1 de abril de 2019 y la fecha de finalización del contrato de arrendamiento. El alquiler del seguro, de conformidad con el contrato de arrendamiento, vencía y era pagadero a más tardar el 2 de octubre de 2019.
Los abogados de los inquilinos revelaron, después de que el arrendador hubiera exigido el pago del alquiler del seguro, que se había concedido un subarriendo que estaba prohibido por el contrato de arrendamiento.
Tras el descubrimiento del subarriendo, el arrendador notificó un aviso de la Sección 146 y unos días más tarde, el 4 de noviembre de 2019, notificó una factura revisada por los alquileres de seguros calculados hasta la fecha en que el arrendador tuvo conocimiento del incumplimiento. El pago de la factura fue efectuado por los arrendatarios el 11 de noviembre de 2019.
El 22 de noviembre de 2019, el arrendador pretendió ejecutar el contrato de arrendamiento mediante reentrada pacífica.
El arrendatario demandante alegó ante el Tribunal Superior que la aceptación por parte del arrendador de la renta asegurada el 11 de noviembre de 2019 renunciaba al derecho del arrendador a renunciar al contrato de arrendamiento, porque el arrendador había exigido y aceptado el pago después de haber tenido conocimiento del incumplimiento de los arrendatarios.
El Tribunal de Apelación confirmó la decisión del Tribunal Superior, determinando que el arrendador no había renunciado a su derecho a renunciar al contrato de arrendamiento.
El Tribunal de Apelación consideró dos cuestiones clave para su resolución:
La primera cuestión era si la aceptación del alquiler por parte del arrendador después de que se hubiera producido el incumplimiento, con conocimiento de dicho incumplimiento, podía renunciar al derecho de caducidad, en circunstancias en las que (i) el alquiler en cuestión se había exigido antes de que el arrendador tuviera conocimiento del incumplimiento; pero (ii) el alquiler se exigió después del propio incumplimiento; y (iii) el arrendador aceptó el alquiler después de tener conocimiento del incumplimiento.
A este respecto, el Lord Justice Lewison consideró que:
"[...] el principio es que existe renuncia cuando el arrendador exige o acepta rentas devengadas con posterioridad a la fecha de un incumplimiento conocido por el arrendador. Cuando el incumplimiento consiste en un subarriendo ilícito (como en este caso), considero que el arrendador debe saber no sólo que se ha producido el subarriendo, sino también que la renta exigida o aceptada se devengó con posterioridad a la fecha del incumplimiento".
En consecuencia, se aceptó que el arrendador no tenía conocimiento previo del incumplimiento cuando se presentó la primera demanda de alquiler, ya que la carga de la prueba para establecer la renuncia recae en los arrendatarios y, en este caso, se consideró que los arrendatarios no habían cumplido con esta carga.
La segunda cuestión era si la demanda revisada de alquiler realizada el 4 de noviembre de 2019 era una nueva demanda de alquiler debida después de que el arrendador hubiera tenido conocimiento del incumplimiento. El Tribunal de Apelación sostuvo que la factura revisada no constituía una nueva factura, sino que era simplemente un reconocimiento por parte del arrendador de que estaba dispuesto a aceptar un importe inferior por el alquiler que el exigido previamente el 26 de septiembre de 2019.
La decisión en el caso Faiz v Burnley proporciona una aclaración útil para los propietarios sobre la cuestión de la confiscación, pero también sirve como un recordatorio importante para estar alerta a las posibles consecuencias de hacer demandas de arrendamiento sin comprobar primero si se ha producido un incumplimiento.
TLDR: Faiz contra Burnley Borough Council [2021] (Resumen)
El Tribunal de Apelación aclaró los principios clave relativos a la renuncia en este caso:
- Conocimiento de la infracción: La renuncia se produce cuando el arrendador exige o acepta alquileres devengados después del incumplimiento y después de que el arrendador tenga conocimiento del mismo. En este caso, el arrendador exigió el alquiler del seguro antes de tener conocimiento del incumplimiento del inquilino.
- Demanda revisada: Una factura revisada emitida después de que el arrendador tuviera conocimiento del incumplimiento se consideró un ajuste, no una nueva demanda.
Este caso subraya la importancia de comprobar los incumplimientos antes de emitir requerimientos para evitar la renuncia involuntaria al derecho de caducidad.
¿Qué acciones no constituyen una renuncia al derecho del arrendador a confiscar?
Determinadas acciones no se consideran una afirmación de la continuación del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, no suponen una renuncia al derecho de caducidad:
- Exigir o aceptar alquileres vencidos antes de que se produjera el incumplimiento.
- Notificación del artículo 146 (ya que es un paso previo a la confiscación).
- Negociaciones sin prejuicios con el inquilino. Sin embargo, los propietarios deben tener cuidado para evitar afirmar inadvertidamente el contrato de arrendamiento a través de la comunicación.
¿Puedo renunciar al derecho de caducidad y seguir reclamando al inquilino?
Es importante distinguir entre:
- Renuncia al derecho de caducidad: Impide que el arrendador pierda el derecho por el incumplimiento específico, pero no impide las reclamaciones por daños y perjuicios u otros recursos.
- Renuncia al incumplimiento de un pacto: Implica consentimiento e impide al arrendador interponer recurso alguno por dicho incumplimiento.
¿Cómo puedo reducir el riesgo de renunciar al derecho de caducidad?
Para evitar renunciar al derecho de caducidad, los propietarios deben:
- Cese toda comunicación con el inquilino en cuanto tenga conocimiento de un incumplimiento.
- Implantar un freno al alquiler y poner fin a las demandas de alquiler.
- Absténgase de correspondencia rutinaria que pueda implicar la continuación del contrato.
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David BurnsSocio principal de litigios en Ronald Fletcher Baker LLP, tiene una amplia experiencia en la tramitación de casos de arrendatarios comerciales que incumplen los términos de sus contratos de arrendamiento. Si desea asesoramiento, póngase en contacto con David en D.Burns@rfblegal.co.uk o 07762318409.
David Burns
Socio Principal de Litigios
