El fin de la Sección 21: lo que deben esperar propietarios e inquilinos

Durante más de tres décadas, el artículo 21 de la Ley de Vivienda de 1988 ha permitido a los propietarios de contratos de arrendamiento de duración limitada recuperar la posesión sin tener que demostrar la culpa del inquilino. El panorama está a punto de cambiar. El proyecto de ley del Gobierno sobre los derechos de los inquilinos ("el proyecto de ley") se encuentra en su fase parlamentaria final y, una vez aprobado, abolirá el artículo 21 y trasladará el sector a un sistema único de arrendamientos periódicos con motivos de posesión reforzados en virtud del artículo 8.

Antes de mirar al futuro, es vital tener clara la legislación actual. A 22 de agosto de 2025, el artículo 21 sigue en vigor. El proyecto de ley finalizó su tercera lectura en la Cámara de los Lores el 21 de julio de 2025 y volverá a la Cámara de los Comunes para examinar las enmiendas de los Lores tras las vacaciones de verano, a principios de septiembre. Se espera que se apruebe este otoño y que entre en vigor a principios de 2026, pero aún no se ha fijado la fecha exacta.

Situación actual: funcionamiento del artículo 21 (legislación vigente)

Una notificación válida en virtud del artículo 21 (formulario 6A) sigue ofreciendo al propietario una vía para la toma de posesión basada en el papeleo, a menudo a través del procedimiento acelerado (sin audiencia a menos que se ordene). Para que sea válida, los propietarios deben cumplir una lista de condiciones y plazos legales, entre ellos:

• Preaviso mínimo: al menos dos meses.
• Servicio más temprano: no dentro de los 4 primeros meses de alquiler.
• Por lo general, es necesario iniciar el procedimiento en un plazo de 6 meses a partir de la notificación (o de 4 meses a partir de la expiración de la notificación si se requiere una notificación más larga).
• Depósito: proteger el depósito y servir la información prescrita.
• Documentos: presente un certificado de seguridad del gas válido, un EPC y la guía How to Rent actual (al inicio/renovación, según el Reglamento de 2015). Los tribunales todavía pueden aceptar un certificado de seguridad de gas tarde siempre que se da antes de la Sección 21 aviso (ver Casa Trecarrel).
• Licencias: estar en posesión de las licencias necesarias.

En la vía acelerada, sólo se celebra una vista si el juez lo ordena; de lo contrario, la demanda se resuelve sobre el papel. Si los propietarios también reclaman alquileres atrasados, deben utilizar la vía ordinaria.

Por qué se suprime el artículo 21

 El motor de la política es la seguridad de la tenencia: eliminar la amenaza del desahucio arbitrario "sin culpa", facultar a los inquilinos para impugnar las malas prácticas y modernizar las normas de alquiler. La guía del Gobierno confirma que el proyecto de ley suprime el artículo 21 y sustituye los plazos fijos por un sistema periódico único.

Qué sustituye al artículo 21 en el proyecto de Ley de Derechos de los Inquilinos

• Un sistema de arrendamientos periódicos: todos los arrendamientos garantizados serán periódicos. Los inquilinos podrán poner fin al arrendamiento notificándolo con dos meses de antelación y los propietarios deberán acogerse al artículo 8 para recuperar la posesión. El Gobierno tiene la intención de implantar este sistema en una sola fase, en lugar de hacerlo por etapas.
• Ampliación y clarificación de los motivos del Artículo 8: el proyecto de ley mantiene un enfoque basado en motivos (obligatorios y discrecionales), pero lo actualiza y amplía. Entre las principales propuestas figuran:

1. El propietario vende o se muda: motivos expresos para recuperar la posesión con el fin de vender o para que el propietario (o un familiar cercano) se mude. Existe un periodo de protección de 12 meses al inicio del arrendamiento en el que no se puede hacer uso de estos motivos, y los propietarios deben notificarlo con cuatro meses de antelación cuando recurran a ellos.
2. Atrasos graves en el pago del alquiler (motivo 8): se aumenta el umbral a tres meses de atrasos y se amplía a cuatro semanas el plazo de notificación de los motivos de los atrasos.
3. Atrasos reiterados: una nueva causa obligatoria para los inquilinos que se hayan retrasado dos meses en el pago en tres ocasiones distintas en un plazo de tres años, aunque hayan sido absueltos por la Audiencia.
4. Desahucios por la puerta de atrás: salvaguardias contra el uso de aumentos de alquiler por encima del mercado para forzar la salida de los inquilinos, con supervisión del Tribunal.

• Reformas más amplias, además de la posesión: el proyecto de ley también introduce un Defensor del Pueblo PRS, una Base de Datos del Sector Privado de Alquiler, restricciones a las ofertas de alquiler, el fortalecimiento de las obligaciones de Decent Homes, y las solicitudes de mascotas que no pueden ser rechazadas injustificadamente (con seguro de daños mascotas permitido).

Tenga en cuenta que estas medidas aún no han entrado en vigor y que los detalles finales podrían cambiar antes de la sanción real y la entrada en vigor.

Calendario: ¿Cuándo terminará realmente la Sección 21?

21 de julio de 2025: Tercer debate en la Cámara de los Lores

Principios de septiembre de 2025: Vuelve a los Comunes para examinar las enmiendas de los Lores

Aprobación real: Previsto para otoño de 2025 (sin confirmar)

Puesta en marcha: Comienzo único previsto a principios de 2026 (el Gobierno indica una implantación en una sola fase, pero no ha fijado la fecha).

Hasta su entrada en vigor, los propietarios pueden seguir acogiéndose al artículo 21 siempre que se cumplan todos los requisitos.

Qué significa esto en la práctica

Para los propietarios

• No más Sección 21: plan para proceder según la Sección 8. La vía acelerada del artículo 21 desaparecerá y la mayoría de las demandas se tramitarán por la vía normal, con pruebas y (normalmente) una vista.
• Nueva vía de venta o mudanza: si tiene intención de vender o mudarse, el proyecto de ley lo permite, pero sólo después de 12 meses y con un preaviso de cuatro meses. Los plazos deben ajustarse a estas limitaciones.
• Estrategia en materia de morosidad: garantizar la meticulosidad de los libros de contabilidad. El umbral más alto de la Causa 8 (3 meses) y el motivo de atrasos reiterados determinarán la selección de casos y el calendario.
• Cumplimiento de la normativa: una vez en funcionamiento, el control de las licencias y los documentos será más estricto.

Para inquilinos

• Mayor seguridad: un arrendamiento periódico por defecto y el fin del desahucio "sin culpa".
• Notificación y salvaguardias: más tiempo cuando los propietarios buscan la posesión para vender o mudarse. Posibilidad de impugnar aumentos excesivos del alquiler para forzar la salida.
• La posesión sigue siendo posible: los retrasos graves o persistentes en el pago del alquiler, el comportamiento antisocial y otros motivos pueden seguir justificando el desahucio.

Medidas prácticas que pueden adoptarse ahora

Propietarios

1. Auditoría de documentación en cada AST: cumplimiento de depósito, seguridad del gas, EPC, Guía de Cómo Alquilar, licencias. Defectos descarrilar Sección 21 en virtud de la legislación actual, y debilitar la credibilidad en virtud de la Sección 8.
2. Planifique las ventas: si va a vender, tenga en cuenta los 12 meses de protección y los cuatro meses de preaviso.
3. Protocolos de morosidad: actuar con prontitud en caso de morosidad, documentar exhaustivamente y calibrar las reclamaciones con el umbral de 3 meses/nuevo motivo de morosidad reiterada.
4. Prevea más trabajo de posesión impugnada: organice las pruebas, los registros de inspección y los registros de reparaciones.

Inquilinos

1. Lleve un registro: comunique los problemas de reparación por escrito y mantenga un registro en papel.
2. Conozca el reloj: si recibe la Sección 21 antes de la entrada en vigor, se siguen aplicando las normas actuales sobre notificación, plazos y defensas. Busque asesoramiento rápidamente.
3. Presupuesto: la morosidad seguirá siendo un terreno difícil tras la reforma. Consigue ayuda pronto si tienes problemas.

Preguntas más frecuentes

¿Ha desaparecido ya la Sección 21?

No, sigue en vigor. La abolición se produce en la fecha de entrada en vigor del proyecto de ley, que aún no se ha fijado.

¿Habrá una ruta rápida hacia la posesión?

La vía acelerada es específica del artículo 21. Tras la abolición, se espera la vía de posesión estándar del artículo 8 (basada en pruebas, normalmente con audiencia).

¿Pueden los propietarios recuperar la posesión para vender o mudarse?

Sí, a través de nuevos terrenos con barandillas: ningún uso en los primeros 12 meses y se requiere un preaviso de cuatro meses.

¿Qué cambia en caso de retraso en el pago del alquiler?

El motivo obligatorio 8 pasa a tres meses de retraso. El plazo de preaviso es de cuatro semanas, y existe un nuevo motivo de atraso reiterado (obligatorio) en determinadas circunstancias. La redacción definitiva se confirmará al inicio del procedimiento.

Nuestro punto de vista

La supresión del artículo 21 supone un cambio estructural. En el caso de los propietarios, el éxito dependerá del cumplimiento de las normas y de la presentación de pruebas con arreglo al artículo 8, sobre todo en lo que respecta a los atrasos y los motivos de venta o mudanza. Para los inquilinos, las reformas ofrecen una mayor estabilidad, pero no eliminan la posibilidad de desahucio si se alegan motivos fundados.

En Ronald Fletcher Baker, nuestro equipo de litigios inmobiliarios asesora tanto a propietarios como a inquilinos sobre la estrategia de posesión, ahora (en virtud del artículo 21/artículo 8) y después de la entrada en vigor. Si necesita planificar una venta, defender una reclamación o remodelar sus procesos de morosidad antes del cambio, podemos ayudarle a hacerlo bien.

Asuntos de propietarios e inquilinos: Contacte con nosotros

Ben Lewis es abogado asociado del departamento de litigios de RFB. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con Ben Lewis por correo electrónico en la dirección B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892.