El derecho de prioridad en virtud de la Ley de arrendamientos de 1987 (la "Ley de 1987") concede a los inquilinos que cumplan los requisitos una opción de compra de su vivienda antes de que el propietario la venda a un tercero o en el mercado libre.
La Ley de 1987 es un laberinto de normas y obligaciones, complicadas y con implicaciones de mayor alcance de lo que la mayoría de la gente cree. Si usted es arrendador y no cumple la Ley de 1987, se arriesga a sanciones civiles y penales, que pueden incluir una cuantiosa multa. Es un error común creer que la Ley de 1987 sólo se aplica cuando el arrendador se propone vender su propiedad. De hecho, las obligaciones de un arrendador en relación con el derecho de tanteo pueden aplicarse en diversos supuestos (propuestas de enajenación), entre ellos:
- Si es usted propietario de un bloque de pisos y quiere vender la propiedad en subasta, o a un tercero.
- Si usted es el propietario de un edificio de uso mixto que cede en arrendamiento el espacio aéreo.
- Si es usted el propietario de un edificio de viviendas o de uso mixto que concede una escritura de variación para incluir más locales, como espacio de vestíbulo o espacio aéreo.
- Si usted es el propietario y su inquilino le devuelve el contrato de alquiler.
En este artículo de preguntas y respuestas, abordamos seis preguntas habituales sobre el derecho de tanteo y retracto para desmitificar los derechos y obligaciones y el proceso, tanto si eres propietario como inquilino.
Este artículo es una guía general. Póngase en contacto con Juni Jamtli en j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley en v.huxley@rfblegal.co.uko Ben Frost en b.frost@rfblegal.co.uk si tiene alguna duda.
1. ¿Qué es el derecho preferente?
El derecho de tanteo y retracto es un derecho legal que permite a los inquilinos que cumplan los requisitos adquirir la propiedad que su arrendador se propone vender o enajenar, en lugar de que vaya a parar al comprador propuesto por el arrendador o a subasta. La Ley de 1987 establece una serie de requisitos que deben cumplirse para poder ejercer este derecho.
En virtud de la Ley de 1987, los inquilinos no pueden obligar al propietario a venderles su participación. Si usted es inquilino y desea asesoramiento sobre la adquisición de su propiedad en virtud del procedimiento de expropiación forzosa, póngase en contacto con nosotros.
2. ¿Se me aplica el derecho preferente?
La Ley de 1987 se aplica al arrendador, tanto si es un propietario en pleno dominio como si es un arrendador intermedio que enajena su participación en la propiedad. Por lo general, cuando hay más de un arrendador, la Ley de 1987 sólo se aplica a la enajenación de los inquilinos por parte del arrendador inmediato.
El derecho de tanteo y retracto beneficia a los "inquilinos cualificados", que suelen ser aquellos con contratos de arrendamiento de larga duración en edificios residenciales que contienen pisos, sujetos a determinadas exenciones.
Si tiene un contrato de arrendamiento de 99 años en un bloque de viviendas, es probable que sea un inquilino cualificado. Esto significa que si su casero vende la vivienda y se activa el derecho de tanteo, usted tendrá derecho a comprarla junto con los demás arrendatarios del bloque.
3. ¿Cuándo se aplica el derecho preferente?
El derecho puede activarse cuando el arrendador pretende enajenar su propiedad o parte de ella. Estas enajenaciones no se limitan a las ventas a cambio de dinero y también pueden aplicarse cuando el arrendador tiene la intención de transferir la propiedad o parte de ella a título gratuito, o por otra compensación.
Como propietario o inquilino, es importante ser consciente de que existen excepciones que no entran en el ámbito de aplicación de la Ley de 1987, denominadas "cesiones exentas", como la donación de la propiedad por parte del propietario a un miembro de su familia o a una organización benéfica.
El arrendador debe asegurarse de comprobar si la enajenación propuesta entra dentro del ámbito de aplicación de la Ley de 1987 antes de dar ningún paso en la propia enajenación. Si la enajenación no está exenta, el arrendador debe notificarlo con arreglo a lo siguiente Artículo 5 de la Ley de 1987 ("Notificación de la Sección 5") a los inquilinos que cumplan los requisitos.
La Notificación de la Sección 5 debe proporcionar detalles de la propiedad, el precio y otros términos relevantes de la venta propuesta. Si el propietario no incluye la información necesaria o la información no es exacta, la notificación de la sección 5 puede no ser válida. Si usted, como arrendador, no ha entregado correctamente una notificación del artículo 5 a sus inquilinos, es probable que no haya cumplido las obligaciones que le impone la Ley de 1987.
4. He incumplido el derecho a la primera denegación, ¿qué puedo esperar?
Si es usted arrendador y no ha entregado una notificación válida del artículo 5, o no ha cumplido de otro modo la Ley de 1987, antes de enajenar su propiedad, corre el riesgo de enfrentarse a (1) una acción civil y (2) un proceso penal. Estas sanciones son duras y pueden incluir una cuantiosa multa.
No hace mucho, habríamos podido decirle que nunca se había producido un proceso penal en virtud de la Ley de 1987. Esto ya no es así y recientemente hemos visto el primer caso en el que una autoridad local de vivienda emitió una citación (una orden de comparecencia ante el tribunal) contra un arrendador. Aunque este caso no dio lugar a enjuiciamiento, es una advertencia para los propietarios de que deben cumplir la Ley de 1987 o enfrentarse a enjuiciamiento y sanciones civiles.
5. Si he incumplido el derecho de tanteo y retracto, ¿sigue siendo válida la transmisión de la propiedad?
Cualquier enajenación que usted, como arrendador, haya realizado incluso contraviniendo sus obligaciones en virtud de la Ley de 1987 seguirá siendo válida. Esto significa que un nuevo comprador seguirá obteniendo un título de propiedad válido y podrá transmitirlo.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que los arrendatarios cualificados del inmueble pueden tener derechos posteriores contra el comprador entrante o su(s) sucesor(es) para obtener el inmueble en las mismas condiciones que el comprador entrante. Esto bien podría ser por un precio significativamente inferior al valor del activo en ese momento.
Si va a adquirir un bloque de viviendas o un inmueble de uso mixto, antes de comprometerse a realizar la transacción, asegúrese de que usted y el asesor jurídico que le representa realizan las averiguaciones oportunas sobre la situación y el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador.
Los arrendatarios prudentes tal vez deseen examinar el historial de intereses de su arrendador para determinar si tienen la oportunidad de adquirir la propiedad basándose en los incumplimientos históricos. El derecho de los arrendatarios cualificados frente a un comprador o su(s) sucesor(es) puede perderse cuando la Ley de 1987 ya no se aplique a la propiedad o cuando los arrendatarios se retrasen en proceder a la notificación requerida.
6. ¿Pueden los inquilinos renunciar o renunciar a mis obligaciones en virtud del derecho de tanteo?
Por lo general, si se aplica la Ley de 1987, el arrendador debe cumplirla, aunque sepa que los inquilinos no desean adquirir el bien. Existe el riesgo de que cualquier intento de renunciar o renunciar a su derecho mediante un consentimiento firmado o una carta no sea suficiente. Las partes no pueden "renunciar" a los derechos que les confiere la Ley de 1987.
Juni Jamtli
Abogado asociado
