Joint Ventures inmobiliarias - Consideraciones clave (Guía)

¿Qué son las empresas conjuntas inmobiliarias? 

A Propiedad Joint Venture is a business arrangement where two or more parties agree to collaborate for the purpose of creating value, typically through the acquisition, development, and/or management of a property. 

Joint ventures are a popular method of sharing risk and pooling knowledge and expertise, enabling investors to access properties that might otherwise be unattainable or unsuitable for a single party. 

¿Cómo se estructuran normalmente las empresas conjuntas inmobiliarias? 

Property Joint Ventures can be structured in several ways depending on the agreement between the involved parties: 

Sociedades de propósito específico (SPV):

An SPV is a separate legal entity created for a limited purpose. They are usually used because they are free from any pre-existing obligations and debts and are separate from the parties that set them up.  

Sociedades de responsabilidad limitada (LLPs):

An LLP is a partnership where some or all socios have limited liabilities.  

Uniones tradicionales:

En una sociedad tradicional, todos los socios comparten las ganancias y las pérdidas, y cada uno de ellos responde personalmente de las deudas de la empresa. 

Acuerdos contractuales:

En ocasiones, una empresa conjunta inmobiliaria puede estructurarse simplemente mediante un acuerdo contractual en el que se describan las responsabilidades y expectativas de cada parte. 

Ventajas de las empresas conjuntas inmobiliarias 

Mitigación y distribución del riesgo:

Property joint ventures often mean the risk associated with investment is shared between the JV parties, so the JV parties potentially reduce their losses in comparison to a situation where the project does not go to plan and they are the sole property investor. 

Aumento de los recursos financieros:

La puesta en común de recursos financieros con otros inversores permite adquirir inmuebles que, de otro modo, resultarían inasequibles. 

Conjuntos de habilidades y conocimientos especializados:

Combining expertise and resources allows joint venture parties to undertake larger and more complex projects than individual investors could manage alone. 

Posible aumento del retorno de la inversión (ROI):

Las empresas conjuntas inmobiliarias pueden generar mayores beneficios económicos al permitir la inversión en proyectos de desarrollo de mayor envergadura y más costosos. 

Riesgos de las empresas conjuntas inmobiliarias 

The relationship between joint venture partners can deteriorate into conflict. Below are some common causes of disputes: 

Punto muerto 

Un problema habitual en las empresas conjuntas al 50 % es el punto muerto, en el que las partes no logran resolver los conflictos. En tales casos, ninguna de las partes tiene la mayoría, lo que a menudo provoca una parálisis en las operaciones comerciales. 

In a 50:50 joint venture, the parties ought to consider whether the joint venture agreement should contienen specific provisions to resolve such situations. If the company’s articles of association do not provide guidance, seeking court remedies may be necessary, though this can be costly and time-consuming, potentially leading to the breakup of the joint venture. 

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the relationship between the JV partners has deteriorated to such an extent that it has been necessary to apply to court for a winding up order on the just and equitable grounds.   

El caso de Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, Tribunal de Apelación illustrates this issue. Two equal shareholders and directors could not agree on managing the company. There was no provision for breaking the deadlock and the Court of Recurso held that there had been a total breakdown of relations between the two equal partners and that it was just and equitable to wind up the company. 

Controversias sobre las condiciones de la empresa conjunta inmobiliaria 

Another common cause of disputes in property joint ventures relates to issues around the original terms of the joint venture agreement.   

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the parties did not have a written joint venture or shareholder agreement at the outset of the joint venture and a dispute has subsequently arisen about fundamental issues such as entitlement to profit, responsibility for certain aspects of the joint venture, decision-making authority and exit options.   

If the parties to the joint venture are able to prepare comprehensive agreements at the outset, then this will assist in minimising the risk of disputes about the terms down the line and it should also help in resolving any disputes which do arise.   

En caso de controversia sobre las condiciones de la empresa conjunta, a menos que las partes lleguen a un acuerdo al respecto, podría ser necesario recurrir a los tribunales para que estos determinen dichas condiciones.

Incumplimiento por parte de un socio de una empresa conjunta

Cuando uno de los socios de una empresa conjunta es responsable de la financiación del proyecto, o de la gestión de una obra de construcción o rehabilitación, suelen surgir conflictos si dicha parte no presta sus servicios de forma adecuada.   

Ronald Fletcher Baker LLP ha intervenido en litigios relacionados con empresas conjuntas en los que una de las partes no ha tenido la competencia ni la experiencia necesarias para cumplir con sus responsabilidades de conformidad con el acuerdo de empresa conjunta. En algunos casos, la complejidad y la envergadura del proyecto de remodelación pueden resultar demasiado difíciles de gestionar para una de las partes de la empresa conjunta.   

For example, in the event that a redevelopment is not managed in accordance with all planning, statutory y normativa requirements then this could expose the joint venture parties to a risk that remedial works are necessary which would cause adicional unplanned expense, delay the project and cause issues with any lenders who have provided finanzas on the project.   

Actos de mala fe por parte de un socio de una empresa conjunta 

Lamentablemente, en las empresas conjuntas pueden darse casos de mala fe o fraude.  

Ronald Fletcher Baker LLP have acted in joint venture disputes where it is alleged that one of the JV parties deliberately siphoned out of the JV company / deliberately inflated refurbishment costs. We have successfully obtained high court injunctions on the part of the aggrieved parties in these scenarios.   

Joint venture property investments require careful planning and clear communication at every stage of the process. You need to make sure that your investment partner is someone you can trust and who will work with you to ensure that your partnership is fair and mutually beneficial. 

Aspectos clave a tener en cuenta antes de crear una empresa conjunta inmobiliaria 

There are some important issues which joint venture parties ought to agree upon before the legal documents are prepared and the joint venture commences. Considering these matters at the outset should hopefully reduce the risk of avoidable disputes arising down the line. These would include: 

• Financiación: ¿Cómo se financiará el proyecto? 

• Estructura jurídica: ¿La empresa conjunta será una sociedad de propósito específico (SPV), una sociedad de responsabilidad limitada (LLP), una sociedad colectiva tradicional o un simple acuerdo contractual? 

• Participaciones: ¿Las acciones se repartirán a partes iguales (50:50) o se establecerá un acuerdo de mayoría y minoría? 

• Gestión de proyectos y toma de decisiones: How will the project be managed, and how will decisions be made? 

• Cuestiones fiscales: ¿Hay que tener en cuenta algún aspecto fiscal? 

• Estrategia de salida: ¿Cuál es la estrategia para salir de la empresa, y cómo se pueden limitar las pérdidas si la empresa deja de ser rentable? 

• Salida anticipada o nuevos socios: ¿Qué ocurre si una de las partes quiere retirarse antes de tiempo o si una nueva parte quiere incorporarse? 

• Facultades para la toma de decisiones: ¿Cómo se tomarán las decisiones? Los socios de la empresa conjunta pueden decidir desde el principio cómo desean estructurar la gestión y la toma de decisiones del proyecto. Las partes pueden decidir delegar la responsabilidad de determinados aspectos del proyecto en una de ellas (en función de sus respectivas competencias y experiencia). 

• Fiscalidad: Todas las partes deben tener claras sus obligaciones fiscales, sobre todo si cada una de ellas asume responsabilidades diferentes en el marco del acuerdo de empresa conjunta. 

Abogados especializados en acuerdos de empresa conjunta: póngase en contacto con nosotros 

David Burns, RFB’s Senior Litigios Partner, has extensive experience in handling disputes related to joint ventures. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.