Ticari gayrimenkul sektöründe “kurumsal perde” genellikle yöneticilerin fark ettiğinden daha incedir. Bir limited şirket birçok ticari faaliyet için bir kalkan sağlarken, ev sahipleri genellikle bir Kişisel Teminat (PG) Kira sözleşmesinin bir koşulu olarak şirket yöneticilerinden / uygun garantörlerden. Bu belge, ev sahipleri için çok güçlü bir araç sağlayarak, yöneticinin evi ve birikimleri de dahil olmak üzere kişisel servetini doğrudan kira sözleşmesinin tüm şartlarına uyulmasına bağlar.
Ronald Fletcher Baker LLP'de Kıdemli Dava Ortağı olarak, bu garantilerin kurumsal bir başarısızlığı nasıl kişisel bir krize dönüştürdüğünü ilk elden görüyorum. Kira borçları arttığında, yönetici sadece bir tanık değil; genellikle ev sahibinin tahsilat için birincil hedefidir.
Yasal Gerçeklik:
Yöneticiler arasında yaygın bir yanlış kanı, ev sahibinin kefile başvurmadan önce şirketin varlıklarını “tüketmesi” gerektiğidir. Gerçekte, çoğu ticari PG, garantörün Ev Sahibine, asli veya birincil borçlu olarak, Kiracının tüm kiraları ödeyeceğini ve kira sözleşmesinin hükümlerine uyacağını garanti etmesi için hazırlanmıştır.
- Acil Sorumluluk: Ticari kira sözleşmesinin şartlarına uygun olarak kiranın ödenmemesi halinde, modern ticari kira sözleşmelerinin çoğu, kiracının kiralardan herhangi birini ödememesi veya kiracı taahhütlerinden herhangi birini yerine getirmemesi halinde Garantörün bunları ödeyeceğine veya yerine getireceğine dair hükümler içerecektir.
- Müşterek ve Müteselsil Sorumluluk: Bu nedenle ev sahibi genellikle şirketi, yöneticiyi / kefili veya her ikisini aynı anda dava etmeyi seçebilir.
- Kiranın ötesinde: Risk üç aylık kiranın ötesine uzanmaktadır. Ev sahibi kira sözleşmesini feshetmemeye karar verirse, kira borçları tahakkuk etmeye devam edebilir. Kiraya ek olarak, diğer potansiyel yükümlülükler arasında hizmet ücretleri, sigorta ve ticari kiralamaların “sessiz katili” yer alabilir: Harabiyetler. Bir yönetici, ticari kiralama süresinin sonunda altı rakamlı onarım faturasından şahsen sorumlu olabilir.
Teminat veren şirket yöneticileri için riskler
Genellikle, ayrı tüzel kişilik doktrini bireysel yöneticileri korur. Ancak, bir şirket yöneticisi tarafından sağlanan PG, bu garantör için potansiyel olarak önemli bir sorumluluk yaratan ikincil bir sözleşme yükümlülüğüdür.
Örneğin, şirket tasfiyeye girerse, kira sözleşmesi feshedilebilir, ancak garantörün sorumluluğu canlı kalabilir.
Aslında, ev sahibinin yöneticiye karşı iddiası genellikle daha fazla Şirket başarısız olduğunda, yönetici borcu karşılayabilecek tek çözücü varlık haline geldiğinden agresiftir.
Kişisel Teminata Stratejik Alternatifler
Ev sahipleri teminat ister, ancak bunu sağlamanın tek yolu Kişisel Teminat değildir. Kira sözleşmesi veya yenileme görüşmeleri yapıyorsanız, kişisel varlıkları masanın dışında tutan alternatifler vardır:
1. Geliştirilmiş Kira Depozitoları
PG yerine daha büyük bir depozito teklif etmek mümkündür. Standart depozito 3 ay iken, 6 veya 12 ay teklif etmek genellikle ev sahibinin risk iştahını tatmin edebilir.
- Faydası: Bu, şirketin bilançosunda “kullanılamaz para ”dır, ancak kişisel garantiyle ilişkili olarak yöneticinin kişisel mülküne yönelik riski önler.
- Mekanizma: Emin olun Kira Depozito Senedi Paranın ne zaman iade edileceğini açıkça belirtir ve ev sahibinin küçük, tartışmalı ihlaller için para çekmesini önler.
2. Kurumsal Garantiler
Kiracı şirket daha geniş bir grubun parçasıysa, bir Ana Şirket Garantisi (PCG) güçlü bir alternatiftir.
- Faydası: Sorumluluk kurumsal dünya içinde kalır. Ev sahibi, kanıtlanmış bir bilançoya sahip daha büyük bir kuruluştan güvence alır, ancak bireysel yöneticiler korunmaya devam eder.
3. Banka Garantileri veya Tahviller
Banka garantisi, kiracının temerrüde düşmesi halinde ev sahibine ödeme yapılacağına dair bir finans kuruluşunun verdiği taahhüttür.
- Gerçek: Banka genellikle şirketin teminatı “nakde çevirmesini” veya kurumsal teminat sağlamasını isteyecektir. Kurulumu daha karmaşıktır ancak ev sahibine kişisel imza olmaksızın altın standartta bir güvence sağlar.
4. Peşin Kira Ödemeleri
Yüksek riskli müzakerelerde, ilk 6-12 aylık kiranın peşin ödenmesi bazen ev sahibini PG gerekliliğinden feragat etmeye ikna edebilir. Bu, likiditeyi gösterir ve kiralamanın kritik ilk aşamalarında ani borç riskini ortadan kaldırır.
Ev Sahibinin İcra Avantajı
Ev sahipleri için PG en büyük kozdur. Bir şirkete dava açmanın aksine -ki bu şirket basitçe idareye geçebilir- bir yöneticiye şahsen dava açmak agresif yaptırım yollarını açar:
1. Kişisel Varlıklara Doğrudan Erişim
Kiracı şirket iflas eder veya kirayı ödeyemezse, ev sahibi doğrudan kefilin kişisel varlıklarını takip edebilir. Hiçbir varlığı olmadan tasfiyeye girebilen bir şirketin aksine, kefil -genellikle bir şirket yöneticisi- kişisel olarak sorumludur, yani kişisel birikimleri, yatırımları ve evi açığa çıkabilir.
Yasal Talepler: Ev sahibi potansiyel olarak borçlar için bir talepte bulunabilir. Ödemenin 21 gün içinde yapılmaması, ev sahibinin aşağıdaki taleplerde bulunmasına olanak tanır direktörün kişisel iflası.
2. Birincil Sorumluluk (Genellikle)
Birçok ticari kira sözleşmesi, garantörün sorumluluğunu “ikincil” değil “birincil” hale getirecek şekilde hazırlanır. Bu, ev sahibinin temerrüde düşen kiracı şirkete karşı tüm yasal yolları tüketmek zorunda olmadığı anlamına gelir; garantörden hemen ödeme talep edebilirler.
3. Mevduatın Ötesinde Genişletilmiş Güvenlik
Depozito tahsil edilen miktarla (tipik olarak 3-6 aylık kira) sınırlıyken, kişisel teminat genellikle sınırsızdır ve tüm kira dönemi boyunca kiracının tüm yükümlülüklerini kapsar. Buna şunlar dahildir:
- Ödenmemiş kira ve hizmet bedelleri.
- Dönem sonundaki dilapidasyonlar (onarımlar ve hasarlar).
- Ev sahibinin kira sözleşmesini uygulamak için yaptığı yasal masraflar.
4. İflas Sonrası Devam Eden Sorumluluk
Kiracı şirketin tasfiye olması halinde, kira sözleşmesi genellikle feshedilir. Kişisel teminat genellikle ev sahibinin kefili sürenin geri kalanı için yeni bir kira sözleşmesi yapmaya zorlamasına olanak tanıyan bir hüküm içerir ve böylece boş kalan mülkün kira geliri kaybı önlenmiş olur.
5. Artan Kaldıraç ve Etkin Uygulama
- Daha Kolay Dava Açma: Bir şahsa karşı hak talebinde bulunmak, iflas etmiş bir şirketin tasfiye memurlarıyla uğraşmaktan genellikle daha kolaydır.
- Daha Güçlü Yasal Konum: Kefil, ev sahibinin kiracıya karşı talebinin uygulanamaz olduğu kabul edilse bile, kefaletin bir senet olarak uygun şekilde yerine getirilmesi koşuluyla sorumlu olmaya devam eder.
6. Müşterek ve Müteselsil Sorumluluk
Birden fazla yöneticinin veya bireyin kefil olması durumunda, “müşterek ve müteselsil” madde, ev sahibinin borçlu olunan tutarın tamamı için bunlardan birini, bazılarını veya hepsini takip etmesine olanak tanır
Eski Kiracılar
- Bölüm 17 Bildirimler: altında Ev Sahibi ve Kiracı (Sözleşmeler) Yasası 1995, ev sahipleri, aşağıdaki durumlarda “Bölüm 17 Bildirimi” göndermek zorundadır ALTI AY eski bir kiracıdan veya kefilinden talep etmek için vadesi gelen borçlar. Yöneticiler her zaman tarihleri kontrol etmelidir; ev sahibi harekete geçmekte yavaş davranırsa, yönetici daha eski borçlar için tam bir savunmaya sahip olabilir.
Önemli Hususlar
- Sorumluluğun Sınırlandırılması: Garantörler, “her şeyi kapsayan” bir garanti yerine, sorumluluklarını belirli bir tutarla veya sınırlı bir süreyle sınırlandırmak için pazarlık yapabilirler.
- Serbest Bırakma Hükümleri: Garantiler, garantörün belirli bir süre sonra veya kiracının belirli finansal kilometre taşlarına ulaşması halinde serbest bırakıldığı “erken tahliye” maddeleri içerebilir.
- Varyasyon Riskleri: Ev sahibi, kefile danışmadan kira sözleşmesinde değişiklik yaparsa (örneğin, kirayı veya binayı değiştirirse), kefil sorumluluğunun ortadan kalktığını iddia edebilir.
Ev Sahipleri ve Kiracılar için Son Düşünceler
İçin Ev Sahipleri, Kişisel Teminat sadece arkasındaki kişi kadar iyidir. İşin başarısız olması durumunda kirayı karşılayacak araçlara sahip olduklarından emin olmak için önerilen bir kefil üzerinde “varlık kontrolleri” yapılması önerilir.
İçin Kiracılar ve Yöneticiler, PG mutlak son çare olmalıdır. Bundan kaçınılamıyorsa, mevcut kiracıyla sınırlı olduğundan ve sonunda işletmeyi sattığınızda gelecekteki “Yetkili Garanti Anlaşmalarını” (AGA'lar) kapsamadığından emin olun.
Ronald Fletcher Baker LLP'de Kıdemli Dava Ortağı olan David Burns, ticari kira anlaşmazlıkları ve teminatların icrası ile ilgili konularda geniş deneyime sahiptir. İster bir garantiyi uygulamak ister kişisel varlıklarınızı korumak istiyor olun, riski yönetmenin tek yolu erken yasal müdahaledir. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile D.Burns@rfblegal.co.uk adresinden e-posta yoluyla veya 0207 467 5751 numaralı telefondan iletişime geçin.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
