Mortgage ödemelerinde gecikmeye düşmek, bir ev sahibinin yaşayabileceği en stresli deneyimlerden biri olabilir. Birçok borçlu için, durumun ciddileştiğinin ilk işareti resmi bir ödeme uyarı mektubunun gelmesidir ve bunu genellikle mülkün icra yoluyla tahliye edilmesiyle ilgili tehdit içeren yazışmalar izler.
Mortgage ödemelerinin gecikmesi, otomatik olarak mülkün geri alınmasına yol açmaz. Konut gayrimenkullerinde kredi verenlerin icra işlemlerini düzenleyen yasal çerçeve, orantılılık, adalet ve borçlunun gecikmiş ödemeleri telafi etme imkânına önem vermektedir. Bu çerçevenin merkezinde, geri ödemenin gerçekçi bir şekilde gerçekleştirilebileceği durumlarda, mahkemenin mülkün geri alınmasını ertelemek veya askıya almak için sahip olduğu yasal takdir yetkisi yer almaktadır.
Bu makale, ipotek temerrüdünün nasıl ortaya çıktığını, kredi verenlerin teminatlarını nasıl icra ettiklerini, 1970 tarihli Adalet İdaresi Kanunu’nun 36. maddesi kapsamında mahkemenin rolünü ve evlerini kaybetme riskiyle karşı karşıya kalan borçluların sahip olduğu hak ve seçenekleri açıklamaktadır.
İpotek borcunun ödenmemesi ve kredi verenin teminatı
Konut ipoteği hem bir kredi sözleşmesi hem de bir teminat düzenlemesidir. Borçlu, ipotek şartlarına uygun olarak krediyi geri ödemekle yükümlüdür; kredi veren ise bu yükümlülüğün teminatı olarak gayrimenkul üzerinde yasal bir rehin hakkı elde eder.
İpotek temerrüdü, genellikle borçlunun gerekli aylık ödemeleri yapamaması nedeniyle borcunda gecikmeye düşmesi durumunda ortaya çıkar. Temerrüt, borçlunun gayrimenkulü sigortalatmamak, bağlantılı teminatlı kredilerde gecikmeye düşmek veya kredi verenin izni olmadan gayrimenkulü kiraya vermek gibi diğer ipotek koşullarını ihlal etmesi durumunda da meydana gelebilir.
Bir temerrüt meydana geldiğinde, kredi veren ilke olarak teminatını icra etme hakkına sahip olur. Bu icra genellikle mülkiyetin geri alınması davası şeklinde gerçekleşir; ancak mülkiyetin geri alınması, otomatik veya cezai bir nitelik taşımamaktadır.
Dava öncesi davranışlar ve erken aşamada ilişki kurma
Mülkiyet haczi işlemlerine başlamadan önce, konut ipoteği kredi verenlerinin borçlularla yapıcı bir şekilde iletişim kurmaları ve hacze alternatif çözümleri değerlendirmeleri beklenmektedir. Bu, ödenmemiş borçlar hakkında net bilgi verilmesini, geri ödeme tekliflerinin değerlendirilmesini ve borçlulara danışmanlık alabilmeleri için makul bir süre tanınmasını içerir.
Borçlunun bakış açısından, erken aşamada iletişime geçmek hayati önem taşır. Mahkemeler, yazışmaların göz ardı edildiği veya sorunları çözme fırsatlarının değerlendirilmediği davalara olumsuz bakabilir. Borçlu, gecikmiş ödemeleri gidermek için gerçekçi bir plan sunabildiği takdirde, kredi verenler genellikle geçici düzenlemeleri veya revize edilmiş ödeme planlarını değerlendirmeye hazırdır.
Ancak, gayri resmi anlaşmalar sınırlı bir koruma sağlar. Mali zorlukların devam ettiği durumlarda, tekliflerin gerçekçi, uygun şekilde kanıtlanmış ve dava açılması halinde güvenilir olmasını sağlamak için genellikle hukuki danışmanlık gereklidir.
Mülkiyet davaları ve mahkemenin rolü
Ödeme gecikmeleri devam ederse ve bir anlaşmaya varılamazsa, kredi veren, İlçe Mahkemesinde mülkün tahliyesi için dava açabilir. Bu, mülkün tahliyesi için karar alınması amacıyla başlatılan resmi bir hukuki süreçtir.
Önemli olan nokta, dava açılması durumunun, mülkün geri alınmasının kaçınılmaz olduğu anlamına gelmemesidir. Mahkeme, yalnızca kredi verenin sözleşmeden doğan haklarını uygulamakla kalmaz; mülkün geri alınmasına hükmedilip hükmedilmeyeceğini ve hükmedilecekse hangi koşullarda olacağını belirlerken, kanunla tanınan takdir yetkisini de kullanır.
Borçlular, savunma sunma, duruşmaya katılma ve kendi görüşlerini ve mali durumlarını açıklama hakkına sahiptir. Mahkeme, gelir, gider, ödenmemiş borçlar ve geri ödeme önerileriyle ilgili net kanıtlar sunulmasını bekleyecektir.
1970 tarihli Adalet İdaresi Kanunu’nun 36. maddesi
Mülkün tahliyesiyle karşı karşıya kalan konut kredisi borçluları için temel bir koruma, 1970 tarihli Adalet İdaresi Kanunu’nun 36. maddesidir. Bu hüküm, bir konut ipoteği ile ilgili davalarda mahkemeye, yargılamayı ertelemek, tahliye kararının icrasını askıya almak veya tahliye tarihini ertelemek yetkisi vermektedir.
36. madde kapsamında temel soru, borçlunun, mülkün elinden alınmasını önlemek için, gecikmiş ödemeler de dahil olmak üzere ipotek kapsamında ödenmesi gereken tutarları makul bir süre içinde ödeyebilme ihtimalinin olup olmadığıdır. Mahkeme bunun mümkün olduğuna ikna olursa, belirli şartlara tabi olmak kaydıyla borçlunun mülkte kalmasına izin verebilir.
Bu nedenle mahkeme, borçlunun ödenmesi gereken tutarları makul bir süre içinde ödeyebileceği öngörülüyorsa, davayı erteleyerek, icrayı durdurarak veya mülkiyetin devrini askıya alarak borçlulara gecikmiş borçlarını ödemeleri için süre tanıma konusunda takdir yetkisini kullanabilir.
“Makul süre” kavramının içeriği, her bir vakanın kendine özgü koşullarına bağlıdır. Mahkemeler, ödenmemiş borç tutarını, ipoteğin kalan vadesini, borçlunun gelir ve giderlerini ve durumdaki herhangi bir değişikliğe dair kanıtları dikkate alacaktır. Sabit bir formül bulunmamakla birlikte, mahkemeler genellikle, özellikle ödenmemiş borç tutarı aşırı derecede yüksek olmadığı durumlarda, kalan ipotek vadesi boyunca ödeme gücünü değerlendirir.
36. madde, kredi verenin haklarını ortadan kaldırmaz; ancak mahkemenin, bu hakları, borçlunun temerrüdü giderme ve evini elinde tutma imkânıyla dengelemesine imkân tanır.
Askıya alınmış mülkiyet kararları ve bunlara uyum
Askıya alınmış bir tahliye kararı verildiğinde, bu karara uyulması hayati önem taşır. Borçlu ödeme koşullarına uyduğu takdirde, alacaklı tahliyeyi icra edemez. Ancak, ödemelerde gecikme olması durumunda, alacaklı yeni bir dava açmadan kararın icrası için başvuruda bulunabilir.
Daha fazla zorluk yaşayan borçlular derhal danışmalılar. Koşullar değişirse mahkemeler, tahliye kararlarını değiştirmek veya yeniden askıya alma yetkisine sahiptir; ancak gecikme, başarı şansını önemli ölçüde azaltabilir.
Gecikme bedellerinin ötesindeki ihtilaflar
İpotek haciz işlemleri her zaman basit bir ödeme gecikmesi davası değildir. Borçlular, gecikme tutarının doğruluğuna itiraz edebilir, faiz veya masrafların uygulanmasına karşı çıkabilir ya da kredi sözleşmesinin icra edilebilirliği konusunda endişelerini dile getirebilirler.
Daha karmaşık davalarda, mülkiyet hakkı davaları, kira sözleşmesi ihlalleri, hizmet bedeli borçları veya çakışan teminatlı krediler gibi diğer mülkiyet uyuşmazlıklarıyla kesişebilir. Bu tür davalarda, ilgili tüm konuların mahkemeye doğru bir şekilde sunulmasını sağlamak için dikkatli bir yaklaşım sergilenmesi gerekir.
Uyuşturucu bulundurma ve satmanın sonuçları
Eğer mülkiyet hakkı nihai olarak icra yoluyla tahsil edilirse ve gayrimenkul satılırsa, satış gelirleri öncelikle ipotek borcunun ve icra masraflarının ödenmesine tahsis edilir. Kalan fazla tutar borçluya iade edilirken, eksik kalan tutar borçlunun yükümlülüğü olarak kalır.
Bu çok önemli bir noktadır. Mülkün geri alınması, borçlunun mali yükümlülüğünün mutlaka sona erdiği anlamına gelmez. Satış bedelinin ipoteği kapatmaya yetmediği durumlarda, kredi veren kurum kalan bakiye için borçludan talepte bulunabilir.
Erken hukuki danışmanlığın önemi
İpotek temerrüt davaları büyük ölçüde olguların niteliğine bağlıdır ve sonuçlar genellikle mahkemeye sunulan delillerin kalitesine bağlı olarak belirlenir. Erken aşamada hukuki danışmanlık almak, borçluların haklarını anlamalarına, gerçekçi geri ödeme teklifleri hazırlamalarına ve kredi verenlerle etkili bir şekilde iletişim kurmalarına yardımcı olabilir.
Kredi verenler açısından, zamanında alınan danışmanlık, icra işlemlerinin yasal gerekliliklere uygun olmasını sağlar ve gecikme ya da itiraz riskini azaltır.
Sonuç
Mortgage ödemelerinin aksamasının ardından mülkün geri alınmasına yönelik işlemlerle karşı karşıya kalmak şüphesiz ürkütücüdür, ancak mülkün geri alınması otomatik olarak gerçekleşmez. Erken aşamada harekete geçen, inandırıcı geri ödeme teklifleri sunan ve uygun danışmanlık alan borçlular, bazen en ağır sonuçlardan kaçınabilmektedir. Buna karşılık, harekete geçmemek ya da mahkemenin yetkilerini yanlış anlamak, durumun gereksiz yere tırmanmasına yol açabilir.
Bu davaları başarıyla yürütmek ve orantılı, pratik sonuçlar elde etmek için gayrimenkul davaları konusunda uzman danışmanlık hizmeti hayati önem taşımaktadır.
Mülkiyet Dava Konuları: Bize Ulaşın
Ben Lewis, RFB'nin dava departmanında avukat yardımcısı olarak görev yapmaktadır.
Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis ile e-posta yoluyla iletişime geçin B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Ben Lewis
Yardımcı Avukat
