Aşağıdakiler kapsamında tebliğ edilen bir bildirim 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu'nun 146. Bölümü is a crucial legal instrument for landlords. It is a formal notice issued to a tenant, notifying them of a breach of the lease and requesting them to remedy the breach within a specified period.
In many cases, a landlord’s right to re-enter a özellik due to a breach of covenant is not enforceable by peaceable re-entry or legal proceedings unless and until a valid Section 146 Notice has been served on the tenant.
Section 146 of the Law of Property Act 1925 sets out the restrictions on a ticari landlord’s right to re-enter for breach of a covenant. This article explores some of the key requirements that commercial landlords must meet before pursuing the para cezası of a lease.
Yeniden giriş
A landlord can forfeit a ti̇cari̇ ki̇ralama either by peaceable re-entry to the property or by issuing forfeiture proceedings against the tenant. Forfeiture represents a final and positive act that the landlord cannot retract, by which the landlord demonstrates its intention to forfeit the lease.
Forfeiture veya yeniden giriş, ev sahibinin aşağıdaki durumlarda kira sözleşmesini belirleme hakkıdır:
- Kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerinden herhangi birini ihlal ettiği durumlarda.
- On the occurrence of specific events outlined in the lease, such as the tenant’s iflas.
Forfeiture by peaceable re-entry will terminate the lease, subject to any claim for relief by the tenant or any third party with an interest in the tenancy.
Ev sahibinin, kiracının sözleşmeyi ihlal etmesi nedeniyle mülke yeniden girme hakkına sahip olması için, yeniden girme ve kira sözleşmesini kaybetme hakkının kira sözleşmesinde açıkça saklı tutulması gerekir. Kira sözleşmesindeki bir koşulun ihlal edilmesi halinde, ev sahibinin yine de mülke yeniden girme hakkı olabilir.
It is essential for commercial landlords to be aware that the forfeiture of a commercial lease is subject to several procedural restrictions, including those imposed by Section 146 of the Law of Property Act 1925. Once a right to re-enter has arisen, the landlord must comply with statutory and common law rules governing the exercise of that right.
Bölüm 146 Bildirimi Ne Zaman Gereklidir?
Birçok durumda, ev sahibinin sözleşmenin ihlali nedeniyle el koyma hakkı, kiracıya geçerli bir Bölüm 146 bildirimi tebliğ edilmedikçe ve tebliğ edilmedikçe, barışçıl yeniden giriş veya yasal işlemler yoluyla uygulanamaz.
For example, serving a valid Section 146 Notice is a condition precedent to forfeiture for breach of a tenant’s repairing obligation. However, a Section 146 Notice is not required where the landlord seeks to forfeit the lease due to non-payment of rent.
Ticari bir kiralamanın ev sahibinin, geçerli bir Bölüm 146 Bildiriminin tebliğ edilmesinin elden çıkarma için bir ön koşul olduğu durumları anlaması ve böyle bir durumda ev sahibinin Bölüm 146 bildiriminin geçerli ve düzgün bir şekilde tebliğ edildiğinden emin olması önemlidir.
İhlalin Belirlenmesi
1925 tarihli Mülkiyet Kanunu'nun 146. Bölümü, bildirimin aşağıdaki şartları taşımasını gerektirmektedir:
- Sözleşme ihlalini açıkça tanımlayın.
- İhlal edilen kira süresini tam olarak belirtin.
Bildirimin muğlak veya belirsiz olması halinde, geçersiz ve uygulanamaz olduğu kabul edilebilir.
Bu importance . ensuring that a section 146 notice complies with the statutory requirements was highlighted in Akici v LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. In Akici, the Court of İtiraz held that the section 146 notice served by the landlord was not valid, because it failed to specify the breach that the tenant had committed. The tenant in that case had a ‘lucky escape’ due to the failure of the landlord to comply with the technical requirements of section 146 of the Law of Property Act 1925.
It is important for commercial landlords to be careful in drafting the notice to ensure that it clearly specifies the breaches of the lease.
Kiracıya İhlali Gidermek İçin Makul Bir Fırsat Verilmesi
Bölüm 146 Bildiriminin amacı, kiracıya ihlali düzeltme ve el koymadan kurtulmak için başvuruda bulunma fırsatı vermektir.
The landlord must provide the tenant with a reasonable amount of time to rectify the breach. If the landlord fails to allow sufficient time, the notice may be deemed invalid. For example, landlords often make the mistake of setting an unreasonably short timeframe for remediation, which can lead to an unlawful forfeiture of the lease.
Bu nedenle, kiracıya ihlali düzeltmesi için verilen sürenin gerçekçi ve makul olmasını sağlamak önemlidir. Makul bir sürenin ne olduğu her vakanın kendine özgü koşullarına bağlı olacaktır.
Bildirimin İlgili Tüm Taraflara Gönderilmesi
Ev sahipleri, Bölüm 146 bildirimini yalnızca bir kiracıya veya kira sözleşmesinde listelenen bir tarafa tebliğ etme, kefiller veya ortak kiracılar gibi diğer sorumlu kişi veya kuruluşları göz ardı etme tuzağına da düşebilir. Kira kontratında birden fazla kiracının veya ortak imzacı olan diğer kişilerin bulunduğu durumlarda, bildirim tüm taraflara tebliğ edilmelidir, aksi takdirde etkisiz hale gelebilir.
Accordingly, landlords ought to ensure that the notice is served to all relevant parties involved in the lease agreement, including co-tenants, guarantors, and even mortgagees (if applicable).
In addition, ensuring effective and valid service of a Section 146 notice is very important and a landlord ought to check the service provisions in the lease carefully. If the notice is not served in the correct manner, it may not be legally valid. Common mistakes include serving the section 146 notice by an incorrect method such as via email, instead of post or personal delivery or serving the notice to the wrong address.
Bölüm 146'nın Yanlış Bağlamda Kullanılması
Ev sahipleri, gerekli olmadığında Bölüm 146 Bildirimi göndermekten kaçınmalıdır. Bölüm 146, özellikle kira sözleşmesindeki bir sözleşme veya koşulun ihlali için geçerlidir; ev sahipleri ile kiracılar arasındaki tüm anlaşmazlıkları kapsamaz.
Örneğin, 146. Bölüm Bildirimi şunlar için kullanılmamalıdır:
- Kiracının davranışlarıyla ilgili kişisel şikayetler.
- Şikayetler about property damage that do not constitute a breach of lease terms.
Bir Bölüm 146 Bildiriminin uygun olup olmadığı konusunda herhangi bir şüphe varsa, ev sahipleri yasal tavsiye almalıdır.
El Koymanın Uygunsuz Kullanımı
Bir Bölüm 146 bildirimi tebliğ edildikten sonra, bildirimde belirtilen ihlalin giderilmemesi durumunda, ev sahipleri kira sözleşmesinin feshi yoluna gitmeye karar verebilirler.
Ev sahipleri, geçerli bir Bölüm 146 bildiriminin yapılmaması veya ihlalin giderilmesi için yeterli sürenin sağlanmaması gibi usul gerekliliklerine tam olarak uymadıkları takdirde, el koyma işlemlerinin hukuka aykırı kabul edilme riskinin farkında olmalıdır.
Ev sahipleri, kira sözleşmesini yasal olarak feshetmelerini engelleyebilecek herhangi bir durum olup olmadığını göz önünde bulundurmalıdır (örneğin, ev sahibinin kaybetme hakkından feragat etmesi gibi). Sizi makalemize yönlendiriyoruz “Ticari Kiracınız Kira Sözleşmesini İhlal Ederse Ne Yapmalısınız?” bu konuyu daha ayrıntılı olarak tartışmaktadır.
In some cases, tenants may be able to apply for damages for unlawful forfeiture or relief from forfeiture particularly in situations where the breach is remedied and the tenant has paid any costs or expenses arising from the forfeiture.
Sonuç
Bölüm 146 Bildirimi, kira ihlalleriyle uğraşan ev sahipleri için güçlü bir araçtır, ancak hem kira şartlarına hem de 1925 Mülkiyet Yasası'nın 146. Bölümü kapsamındaki yasal gerekliliklere uygunluğu sağlamak için dikkatli bir şekilde hazırlanmalıdır.
Potansiyel tuzaklardan kaçınmak için ev sahipleri şunları yapmalıdır:
- Yasal gereklilikleri anlayın.
- Kiracılara ihlalleri düzeltmeleri için makul bir fırsat verin.
- Prosedürel yükümlülüklere sıkı sıkıya bağlı kalın.
Bölüm 146 Bildirim Avukatları - Bize Ulaşın
Should you have any queries about this topic, please contact Ortak David Burns e-posta ile d.burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 0207 467 5751.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
