De Wet hervorming erfpacht en grondbezit 2024 (LFRA 2024) werd ingevoerd met de belofte om het leasehold eigendom in Engeland en Wales te veranderen. Decennialang werd het systeem bekritiseerd vanwege de complexiteit, onevenwichtigheid en kosten. Door de huwelijkswaarde te schrappen, de behandeling van erfpacht te beperken en de kosten te verlagen, probeerde het Parlement de verlenging van erfpacht en enfranchisement betaalbaarder en toegankelijker te maken.
Nog maar een jaar later worden de meest ingrijpende hervormingen van de wet aangevochten door het Hooggerechtshof. In juli 2025 hebben zes grote erfpachters en liefdadigheidsinstellingen een rechtszaak aangespannen. De uitkomst zal bepalen of de centrale pijlers van de hervorming van het erfpachtrecht intact blijven of juist worden ingeperkt op het moment dat ze van kracht zouden worden.
Waarom een hervorming van het erfpachtrecht nodig was
Erfpacht is lange tijd omstreden geweest. Erfpachters bezitten hun woning voor een periode van jaren, maar blijven verplicht om erfpacht en servicekosten te betalen en moeten ingewikkelde regels naleven als ze hun erfpacht willen verlengen of het eigendomsrecht willen kopen. Critici beweerden dat het systeem verhuurders onevenredig bevoordeelt, vooral in stedelijke gebieden met een hoge waarde waar de premies erg hoog kunnen zijn.
Een van de meest omstreden elementen was de huwelijkswaarde - een extra bedrag dat moet worden betaald zodra een huurovereenkomst onder de 80 jaar zakt, als weerspiegeling van het "huwelijk" tussen de waarde van de erfpacht en die van de pacht. Leasenemers voerden aan dat dit een oneerlijke meevaller was voor verhuurders. De erfpachters daarentegen zagen het als de erkenning van een echt financieel belang.
De roep om hervorming werd luider nadat de Grenfell-tragedie zwakke plekken in de bescherming van huurders en een breder publiek bewustzijn van escalerende servicekosten aan het licht bracht. Parlementaire commissies drongen herhaaldelijk aan op een grootschalige hervorming, met als hoogtepunt de 2024 Act.
Belangrijkste bepalingen van de Leasehold and Freehold Reform Act 2024
De wet was bedoeld om drie structurele kwesties aan te pakken: waardering, looptijd en kosten.
1. Waardering
- Afschaffing van de huwelijkswaarde;
- Grondhuur wordt behandeld op een gemaximeerde basis (0,1% van de waarde in vrij bezit van de eigenaar) bij het berekenen van premies;
- Nieuwe voorgeschreven tarieven die moeten worden vastgesteld in secundaire wetgeving, bedoeld om taxaties voorspelbaarder en goedkoper te maken voor pachters.
2. Huurtermijn
- Verlengingsrechten voor flats en huizen verlengd tot 990 jaar.
3. Kosten
- Algemene regel dat elke partij haar eigen niet-contentieuze kosten draagt in erfrecht- en huurverlengingsvorderingen, met zeer beperkte uitzonderingen;
- Wijzigingen in het Right to Manage om het verhalen van kosten van verhuurders op huurders te beperken.
4. Andere hervormingen
- Vereenvoudiging van het recht op beheer;
- Bepalingen over transparantie van de kosten voor het beheer van onroerend goed;
- Afschaffing van de eigendomseis van twee jaar voor het uitoefenen van wettelijke rechten.
Sommige maatregelen, zoals de afschaffing van de tweejarige eigendomsregel (van kracht sinds januari 2025), zijn al in werking getreden. Voor andere, zoals de termijn van 990 jaar en de nieuwe waarderingspercentages, is secundaire wetgeving nodig.
De rechterlijke toetsing
In juli 2025 hoorde de Divisional Court (Holgate LJ en Foxton J) een gerechtelijke toetsing van vier dagen die was aangespannen door zes eisers, The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon's Charity en The Portal Trust. Samen controleren of beheren ze ongeveer 390.000 leasehold belangen. Hun uitdaging is vierkant gericht tegen de waarderingshervormingen.
De argumenten van de Freeholders
De eisers voeren aan dat:
- De huwelijkswaarde is een eigendomsrecht dat wordt beschermd door artikel 1, Protocol 1 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens. Het afschaffen ervan is een onrechtmatige ontneming van eigendom.
- De maximale erfpacht ontneemt hen op oneerlijke wijze de werkelijke economische waarde van hun bezittingen.
- De nieuwe kostenregeling verhindert hen om legitieme kosten terug te vorderen, opnieuw een inbreuk op eigendomsrechten.
- Over het geheel genomen zijn de hervormingen onevenredig en leiden ze tot verliezen die in de honderden miljoenen ponden lopen, terwijl er geen eerlijke balans is tussen het publieke belang en particuliere rechten.
De verdediging van de regering
De staatssecretaris verdedigt de hervormingen als een legitieme sociale beleidsmaatregel om decennialange onevenwichtigheden recht te trekken. Het parlement heeft het recht om wetten te maken voor betaalbaarheid en eerlijkheid op de woningmarkt. De regering houdt ook vol dat de huwelijkswaarde zelf geen "bezit" is in de zin van het EVRM, maar eerder een wettelijke constructie die hervormd kan worden.
Wat gebeurde er tijdens de hoorzitting?
Verslagen van de rechtbank suggereren dat de rechters sceptisch stonden tegenover het idee van huwelijkswaarde als een eigendomsrecht. Ze vroegen zich ook af of de financiële verliezen die door de pachters werden geclaimd wel opwegen tegen het publieke belang van de hervorming. De uitspraak is aangehouden en wordt later in 2025 verwacht.
Met name verzoeken van actiegroepen van pachters om tussenbeide te komen werden eerder dit jaar afgewezen. Critici beweren dat de erfpachters, de mensen die er juist van zouden moeten profiteren, hierdoor geen directe stem hebben in de procedure.
Hervorming uitgesteld
Sommige elementen van LAFRA zijn al van kracht geworden. Leaseholders hoeven niet langer twee jaar te wachten voordat ze een verlenging van de leaseovereenkomst kunnen aanvragen en het recht op beheer is uitgebreid.
Andere belangrijke hervormingen blijven echter opgeschort. De geplande huurverlengingen van 990 jaar en verdere controles op de kosten voor het beheer van onroerend goed zijn afhankelijk van secundaire wetgeving. Deze maatregelen worden nu uitgesteld terwijl de rechterlijke toetsing verdergaat.
Voor veel erfpachters is de onzekerheid acuut. Uit een recente Opinium-enquête, waarover The Times in juli 2025 berichtte, bleek dat bijna 60% van de erfpachters moeite had om hun huis te verkopen, terwijl ongeveer driekwart de servicekosten het afgelopen jaar had zien stijgen. Door het gebrek aan duidelijkheid over de hervorming staan huishoudens onder financiële en praktische druk.
Wat gebeurt er daarna?
Het gereserveerde vonnis zal bepalen of de belangrijkste bepalingen van LFRA 2024 intact blijven. In grote lijnen zijn drie uitkomsten mogelijk:
1. Hervormingen volledig gehandhaafd
- Leasehouders kunnen hun leasecontracten goedkoper en langer verlengen, met lagere kosten.
- Freeholders verliezen huwelijkswaarde en krijgen te maken met lagere erfpacht.
2. Gedeeltelijk succes voor vrije bezitters
- De rechtbank kan sommige betwistingen toewijzen (bijv. met betrekking tot de terugvordering van kosten), maar andere toestaan.
3. Uitdaging slaagt volledig
- Het is mogelijk dat het Parlement de wetgeving moet herzien, waardoor de hervorming verder wordt vertraagd en erfpachters in voortdurende onzekerheid worden gelaten.
Praktische gevolgen in 2025
- Voor eigenaren van onroerend goed: De onzekerheid over de waardering van activa houdt aan. Afhankelijk van de uitkomst kan de prijs van de portefeuilles worden aangepast.
- Voor erfpachters: Onderhandelingen en verkoop blijven moeilijk, met kopers die voorzichtig zijn totdat er duidelijkheid komt.
- Voor kredietverstrekkers: Hypotheekverstrekkers houden dit nauwlettend in de gaten, omdat de beschikbaarheid van financiering voor korte leases afhangt van voorspelbare waarderingen.
- Voor de huizenmarkt: Vertraging in de hervorming ondermijnt het vertrouwen, met een domino-effect op mobiliteit en betaalbaarheid.
Conclusie
De rechterlijke toetsing van de Leasehold and Freehold Reform Act 2024 is een cruciaal moment voor het eigendomsrecht. Voor de regering is het een test of het parlement de lang beloofde herziening van het erfpachtrecht kan doorvoeren op grond van rechtvaardigheid. Voor erfpachters is het een strijd om miljarden ponden aan vermogenswaarde te beschermen. Voor erfpachters is het het verschil tussen de mogelijkheid om uit te breiden of te enfranchisen onder eerlijke voorwaarden, of opgesloten blijven in een systeem dat al lang bekritiseerd wordt als verouderd en onevenwichtig.
Terwijl de sector wacht op de uitspraak later dit jaar, moeten zowel verhuurders als huurders zich voorbereiden op een paar onzekere maanden. De enige zekerheid is dat de uitkomst de toekomst van leasehold voor de komende decennia zal bepalen.
Huurverlengingen en afkoop: Contact
Ben Lewis is advocaat bij RFB's afdeling Procesvoering en Vruchtgebruik. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Ben Lewis via e-mail op B.Lewis@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0203 947 8892.
Ben Lewis
Advocaat
