Commercieel vastgoed: Een gids voor verhuurders over het verzetten tegen de verlenging van een commerciële huurovereenkomst op grond van de LTA 1954 wegens schendingen van de huurovereenkomst 

Introduced at the end of World War II, at a time when commercial eigendom was at a premium, the Wet op de verhoudingen tussen verhuurders en huurders van 1954 (‘the Act’) was designed to address both landlord en commercieel tenants’ concerns and find an equilibrium of interests. The Conservative government at the time, led by Winston Churchill, responded by granting commercial tenants ‘security of tenure’, the right to remain in situ after their lease expires, also known as ‘holding over’, through the Act. 

Moet een commerciële huurder vertrekken aan het einde van de huurperiode? 

Unless the terms of the lease explicitly state that the lease is to be contracted out of the Act and the correct ‘contracting out’ procedure is followed, a business tenant generally has the right to ‘security of tenure’. 

At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until terminated by either the landlord or the tenant, in accordance with the Act. 

Currently, business tenancies of up to six months are excluded from the benefit of security of tenure. In June of 2025, the Law Commission ‘provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament zal adopt this recommendation remains to be seen. 

Vested in s30(1), the Act provides seven grounds a landlord can seek to rely upon to oppose a commercial tenant’s lease renewal and serve a ‘hostile’ s25 notice. 

Op welke gronden kan ik een beroep doen wanneer een commerciële huurder ernstige schendingen van zijn huurovereenkomst heeft begaan? 

Though seven grounds are made available by the Act, only one ground needs to be satisfied for a landlord to successfully oppose a tenant’s lease renewal. 

Ground (c) provides landlords with the ability to oppose a lease renewal where the tenant has committed substantial breaches of their obligations under the lease, or for any reason connected with the tenant’s use or management of the ‘holding’. Under the Act, the ‘holding’ is defined as a part of the premises occupied for business purposes by the tenant. 

In grond c) wordt bepaald dat de verhuurder zich tegen verlenging kan verzetten op grond van het feit dat… 

“aan de huurder mag geen nieuwe huurovereenkomst worden toegekend, gezien andere ernstige schendingen door hem van zijn verplichtingen uit hoofde van de huidige huurovereenkomst, of om enige andere reden die verband houdt met het gebruik of beheer van het pand door de huurder“. 

Wanneer een verhuurder zich op grond (c) beroept, kan hij kiezen uit twee alternatieve vorderingen; 

(i) ernstige schendingen van de huidige huurovereenkomst; en/of 

(ii) elke andere reden die verband houdt met het gebruik of het beheer van het bedrijf. 

The former requires the landlord to prove there has been a breach, or breaches, of the lease. The latter requires the landlord to provide reason as to why a new lease should not be granted connected with the tenant’s use or management of the premises. The Court will then look to the tenant to provide a rebuttal as to whether the alleged breaches of the lease are accepted and if they are, why the Court should grant a lease despite the reasons put forward by the landlord. 

Op welk soort inbreuk kan een verhuurder zich beroepen om zich te verzetten tegen de verlenging van een huurovereenkomst door zijn huurder? 

The first head of claim under Ground (c), relating to substantial breaches, is applicable to all breaches of the tenancy, other than the tenant being in rent arrears or failing to comply with obligations to repair the property, as per the lease, as these breaches are covered by Grounds (a) and (b) of The Act. 

In contrast with other Grounds found within s30(1), such as Ground (a), this first head of claim is not limited to the ‘holding’. This means that if a breach were to occur on any part of the premises demised by the tenancy, the breach would still qualify as reason for a landlord to rely on Ground (c). For example, if a lease is granted for the entirety of a building and the tenant occupies the ground floor for business purposes but underlets the first floor, the first floor is not considered to be part of the ‘holding’. However, if the first floor undertenant allows that part of the property to fall into disrepair and failed to comply with its repairing obligations, the landlord could, depending on the evidence, oppose the grant of a new lease to the tenant under Ground (c). 

Wat wordt beschouwd als een ‘aanzienlijke’ inbreuk in het kader van een vordering op grond van punt (c)? 

In het kader van grond (c) mogen de inbreuken niet van ondergeschikte aard zijn. Of de inbreuken waarop de verhuurder zijn bezwaar tegen de verlenging van de huurovereenkomst baseert, al dan niet ‘aanzienlijk’ zijn, is een feitelijke vraag. 

Grond c) wordt vaak ingeroepen wanneer de huurder door zijn gebruik van het pand de in de huurovereenkomst opgenomen bepalingen heeft geschonden. 

In Youssefi tegen Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, the Court of Beroep considered, amongst several other issues, whether breaches of an access covenant and a user covenant were substantial for the purposes of Ground (c). The Court found that the tenant had breached the former by being obstructive when the landlord attempted to access the property for an inspection, which undermined the efficient working of the landlord-tenant relationship. The tenant had also breached the user covenant that required the premises to be used for retail trade (within Classes A1 or A3 of the Besluit inzake ruimtelijke ordening (gebruiksclassificaties) van 1987). The tenant was not operating any business within the relevant use classes and had no intention to do so, despite being on notice of the breach for three years. 

Het Hof van Beroep bevestigde dat de schending van de gebruiksverplichting een wezenlijke schending was in de zin van grond (c). Het Hof van Beroep oordeelde tevens dat de rechter, gezien de bijzondere omstandigheden van deze zaak, gerechtigd was te concluderen dat de schending van de gebruiksverplichting wezenlijk was en afbreuk deed aan de legitieme belangen van de verhuurder. Opvallend was dat de verhuurder geen aanhoudende of kwantificeerbare schade hoefde aan te tonen om op deze grond in het gelijk te worden gesteld. 

Kan een verhuurder van bedrijfsruimte zich verzetten tegen de verlenging van de huurovereenkomst van een huurder vanwege slecht beheer? 

Unlike the first head of claim, Ground (c)’s second basis for refusal does not require the tenant to be in breach of the lease. Instead, it encompasses circumstances connected with the tenant’s use or management of the holding that fall outside specific lease breaches. The Courts have adopted a broad interpretation of this provision, as illustrated in Turner en Bell tegen Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. Here, the tenant’s use was not in breach of the user provisions in the lease, but the local authority had served a planning notice requiring discontinuation of use on the tenant. The Court of Appeal refused to grant a new lease for an illegal use, holding that the intended unlawful user constituted “other reason connected with the tenant’s use” of the premises, thereby justifying refusal under the Act. 

De reikwijdte van deze bepaling werd nader verduidelijkt in Horne & Meredith Properties tegen Cox en een ander [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, which involved sixteen years of litigation between the landlord and tenant over alleged obstructions to the tenant’s rights of way, granted by the lease. The tenant had occupied the retail premises since 1981 under a lease that had been subsequently renewed, which granted two rights of way and the right to park in six designated private car parking spaces. The tenant had initiated all proceedings and made baseless allegations of fraud against the landlord, with both parties incurring substantial legal costs throughout the protracted dispute. The Court of Appeal upheld the High Court’s decision, establishing several important principles: 

1. Dat er geen sprake hoeft te zijn van een schending van de huurovereenkomst om een verhuurder in staat te stellen zich te beroepen op een andere reden die verband houdt met het gebruik of het beheer van het pand door de huurder; 
2. Dat de aangevoerde redenen niet rechtstreeks betrekking hoeven te hebben op de verhouding tussen de partijen als verhuurder en huurder, aangezien de bewoordingen ruim genoeg zijn om de rechtbank in staat te stellen alles in overweging te nemen wat zij relevant acht in verband met het huurgebruik door de huurder; 
3. Dat het geschil tussen de partijen een reden was die verband hield met het gebruik en het beheer van het landgoed, voor zover dit betrekking had op de rechten die in de pachtovereenkomst waren toegekend; 
4. Dat het onredelijke gedrag van de huurder tijdens de rechtszaak tot gevolg had dat hem op grond van reden (c) geen verlenging van de huurovereenkomst mocht worden toegekend. 

Het Hof heeft verduidelijkt dat, zelfs indien er een rechtszaak heeft plaatsgevonden tussen verhuurder en huurder, dit niet automatisch een rechtvaardiging vormt voor het weigeren van een nieuwe huurovereenkomst op grond van grond (c). Het controlemechanisme is veeleer het waardeoordeel van het Hof over de vraag of het, in het licht van het gedrag van de huurder in het verleden, billijk zou zijn om de verhuurder te verplichten opnieuw een rechtsbetrekking met de huurder aan te gaan. 

Kan een rechtbank een huurder nog steeds een verlenging van de huurovereenkomst toekennen, zelfs als is vastgesteld dat de huurder de huurovereenkomst heeft geschonden? 

Kort gezegd: ja. 

Uit de formulering ‘mag niet’ in artikel 30, lid 1, onder c), blijkt dat de rechtbank over een discretionaire bevoegdheid beschikt bij het bepalen of een verlenging van de huurovereenkomst op grond van punt c) al dan niet wordt toegestaan. Hieruit volgt dat een schending van de huurvoorwaarden door de huurder niet automatisch leidt tot weigering van de verlenging. 

Hoe beslist de rechtbank of de huurder een nieuwe huurovereenkomst krijgt wanneer de verhuurder zich op grond van reden (c) tegen verlenging verzet? 

Bij de beslissing of een nieuwe huurovereenkomst wordt toegekend, beschikt de rechtbank over een ruime beoordelingsbevoegdheid, waarbij zij rekening houdt met factoren zoals… 

1) De specifieke omstandigheden van eventuele inbreuken; 

2) Hoe beide partijen zich hebben gedragen in verband met de inbreuk(en); 

3) Het cumulatieve effect van de inbreuken (indien er sprake is van meerdere inbreuken); 

4) Of de tekortkomingen op het moment van de rechtszaak zijn verholpen; 

5) De te verwachten gevolgen van het verlenen van verlenging; 

6) Of er in een eventuele nieuwe huurovereenkomst beschermende bepalingen kunnen worden opgenomen om toekomstige schendingen te voorkomen. 

De reikwijdte van de beoordelingsbevoegdheid van het Hof werd onderzocht in Harmohinder Singh Gill (als beheerder van het Gillcrest UK-pensioenfonds) tegen Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill tegen Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 where the Court of Appeal confirmed that all relevant circumstances must be taken into account. Importantly, where a landlord relies on multiple grounds of opposition, the Court held that each ground should not be examined separately. Instead, the Court must look at the tenant’s conduct, as a whole, across all grounds. This means that even if individual breaches might not justify refusing renewal when considered alone, the cumulative effect of the tenant’s overall behaviour may be sufficient to warrant refusal. 

In Harmohinder Singh Gill tegen Lees News Limited, the Court of Appeal dismissed the landlord’s appeal and upheld the trial judge’s decision that the tenant was entitled to a new tenancy, on the basis that the tenant had taken steps to remedy its various breaches. 

Wat is de relevante datum voor de beoordeling van de in grond (c) bedoelde inbreuken? 

The House of Lords addressed the timing question for establishing grounds of opposition in Betty’s Cafes Ltd tegen Phillips Furnishing Stores Ltd (nr. 1) [1959] A.C. 20. While that case primarily concerned Ground (f) and the landlord’s redevelopment intentions, the House of Lords provided guidance applicable to other grounds. The judgment indicated that either a substantial breach or alternative reason must exist when the section 25 notice or counter-notice is served. However, subsequent events following service of the notice also fall within the Court’s consideration. 

Er kwam meer duidelijkheid in Harmohinder Singh Gill tegen Lees News Limited, waarin het Hof van Beroep het standpunt verwierp dat de feiten ter ondersteuning van het bezwaar van de verhuurder op één enkel tijdstip moesten worden beoordeeld. De huurder stelde dat de rechter de toestand van het pand uitsluitend op de datum van de zitting moest beoordelen. 

Het Hof van Beroep hanteerde echter een bredere benadering en beoordeelde hoe de huurder het pand gedurende de gehele huurperiode had onderhouden. Het Hof was het met de verhuurder eens dat de rechtbank zich niet moest beperken tot een “momentopname”.  

De rechtbank erkende dat het feit dat de huurder de betreffende herstelwerkzaamheden had uitgevoerd tussen de datum van de kennisgeving op grond van artikel 25 en de zitting, relevant was, maar maakte duidelijk dat dit op zich de huurder nog geen recht zou geven op verlenging van de huurovereenkomst. De rechtbank verklaarde: 

 “Als de huurder een betreurenswaardige staat van dienst heeft en zaken pas op het laatste moment in orde brengt, is dat naar mijn oordeel iets waarmee de rechtbank terecht rekening kan houden.” (LJ Lewison, paragraaf 39) 

Hiermee werd verduidelijkt dat de datum voor het vaststellen van de gronden (a) tot en met (c) niet louter de datum is waarop het bezwaarschrift van de verhuurder aan de huurder is betekend, noch de datum van de zitting. De rechtbank dient veeleer rekening te houden met de situatie vanaf het moment waarop het bezwaarschrift aan de huurder werd betekend tot en met de datum van de zitting. 

By way of example, if a tenant remedies the disrepair that formed the basis of a claim under Ground (c), but does so only shortly before the trial date, the Court will consider this conduct when determining whether the tenant ‘ought not’ be granted renewal of their lease. It should be noted, however, that rectifying the breaches does not automatically result in the claim being struck out; rather, the tenant’s actions and timing will be taken into account by the Court in its assessment. 

Houdt de rechtbank rekening met prestaties uit het verleden en de toekomst bij het uitoefenen van haar beoordelingsbevoegdheid om te beslissen of de huurder een nieuwe huurovereenkomst krijgt? 

Verhuurders moeten bewijs overleggen waaruit zowel de gepleegde overtredingen als het gedrag van de huurder gedurende de lopende huurperiode blijken, terwijl huurders bewijs moeten aanvoeren om deze beweringen te weerleggen. Cruciaal is dat de rol van de rechtbank verder reikt dan het beoordelen van gedrag in het verleden; zij moet ook de toekomstige kansen inschatten mocht de huurovereenkomst worden verlengd. Bewijs dat een huurder de overtredingen vóór de zitting heeft rechtgezet, kan de beslissing van de rechtbank gunstig beïnvloeden. Niettemin eist de rechtbank overtuigend bewijs dat soortgelijke overtredingen zich tijdens een eventueel verlengde huurovereenkomst niet opnieuw zullen voordoen. 

De rechtbank beoordeelt het geheel van omstandigheden rond een eventuele schending. Wanneer een huurder aantoont dat hij geen pogingen heeft ondernomen om de schendingen te verhelpen, zal het bezwaar van de verhuurder waarschijnlijk worden toegewezen. 

Conversely, where a tenant exhibits genuine willingness to rectify breaches and honour obligations under a new lease, the Court may reject the landlord’s opposition and grant renewal. Tenants may strengthen their position by proposing additional protective covenants in the new lease specifically addressing the breach, including express verbeurdverklaring rights should the breach recur. Additionally, tenants may offer undertakings to the Court to remedy breaches where appropriate. 

Moet een verhuurder afzien van een huurovereenkomst, in plaats van zich op grond van reden (c) tegen verlenging te verzetten? 

Wanneer een inbreuk door de huurder aanleiding geeft tot een recht op verbeurdverklaring, moet de verhuurder zorgvuldig afwegen of hij de verbeurdverklaring wil doorzetten of zich op grond van grond (c) tegen een verlenging van de huurovereenkomst wil verzetten, aangezien deze twee rechtsmiddelen, afhankelijk van de aard van de inbreuk, op verschillende manieren op elkaar inwerken. 

If the breach is a once-and-for-all breach, tbv a section 25 notice or counter-notice would treat the lease as continuing and therefore likely waive the landlord’s right to forfeit. Conversely, if the breach is continuous, serving a section 25 notice or counter-notice would waive the right to forfeit in respect of breaches up to that point, but a fresh right to forfeit would arise immediately afterwards in respect of any continuing breach. 

De huurder bevindt zich doorgaans in een sterkere positie wanneer hij zich verzet tegen een verzoek tot verbeurdverklaring dan wanneer hij zich verzet tegen een verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst. In een procedure tot verbeurdverklaring zal de rechtbank doorgaans vrijstelling van verbeurdverklaring verlenen of afzien van het opleggen van verbeurdverklaring indien de huurder de schending vóór de zittingsdatum heeft hersteld. Bij een verzoek tot verzet tegen de verlenging van de huurovereenkomst op grond van reden (c) houdt de rechtbank echter rekening met het mogelijke toekomstige gedrag van de huurder bij het besluit of de huurovereenkomst al dan niet wordt beëindigd, en kan zij nog steeds weigeren een nieuwe huurovereenkomst toe te kennen, zelfs als de huurder de schending heeft hersteld. 

Als de verhuurder succes boekt met een verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst, wordt de huurovereenkomst beëindigd en heeft de huurder geen recht meer op een nieuwe huurovereenkomst. Indien de verhuurder echter geen succes heeft met de vordering tot beëindiging, kan hij nog een tweede kans krijgen om de huurovereenkomst te beëindigen door middel van een verzoek tot verzet tegen verlenging van de huurovereenkomst op grond van grond (c), mits dit binnen de door de wet voorgeschreven verjaringstermijn gebeurt. 

Hoe kan een verhuurder bezwaar maken tegen een verlenging op grond van reden (c)? 

The landlord must initiate its opposition to the tenant’s statutory right to a lease renewal by either serving a section 25 notice or a counter-notice opposing the renewal on Ground (c). Where the tenant has served a section 26 request, the landlord’s counter-notice must be served within two months of receipt of that request. The landlord should consider whether it is necessary to oppose renewal on multiple grounds. For example, if the tenant is in rent arrears in addition to committing other breaches, claims should be brought under both Ground (b) and Ground (c). Similarly, if there is disrepair within the holding, claims should be prepared under both Ground (a) and Ground (c). 

Alle gronden voor verzet moeten worden vermeld in de kennisgeving of tegenkennisgeving op grond van artikel 25, aangezien de verhuurder achteraf geen aanvullende gronden meer mag aanvoeren. De verhuurder moet elke grond voor verzet te goeder trouw specificeren, hoewel hij in een later stadium rechtmatig van een grond kan afzien, zij het dat dit mogelijke financiële gevolgen kan hebben. 

Wat gebeurt er als de verhuurder en de huurder het niet eens kunnen worden over de vraag of er een nieuwe huurovereenkomst moet worden gesloten na de betekening van een kennisgeving op grond van artikel 25 of een verzoek op grond van artikel 26? 

If the landlord and tenant cannot agree whether a new lease should be granted following service of a section 25 notice or section 26 request, either party may make an application to Court requesting that the Court determine whether the tenant should be granted a new lease. The procedure for issuing such a claim is set out in Civil Procedure Rule 56. It is critical to note that if an application to Court is not made by the termination date specified in the section 25 notice or section 26 request (which may be extended by written agreement), the existing lease will end on that date and the tenant will no longer be entitled to a lease renewal. If the tenant intends to challenge the landlord’s opposition, proceedings must be issued before that date. 

Wie draagt de proceskosten in zaken betreffende de verlenging van een huurovereenkomst op grond van punt (c)? 

If the matter is settled without proceeding to trial, the landlord and tenant are free to agree who should bear the costs of the dispute and the amount payable. If the matter proceeds to trial, the court has discretion to determine how costs are to be paid. The general rule is that the unsuccessful party will be ordered to pay the costs of the successful party. 

Wanneer eindigt de huurovereenkomst als de verhuurder op grond van punt (c) in het gelijk wordt gesteld? 

Indien de verhuurder met succes bezwaar maakt tegen verlenging op grond van reden (c), loopt de huurovereenkomst nog ten minste drie maanden door na de uitspraak van de rechtbank. In vrijwel alle gevallen wordt de huidige huurovereenkomst voortgezet en eindigt deze op grond van artikel 64 van de wet drie maanden nadat de aanvraag definitief is afgehandeld. De definitieve afhandeling van de aanvraag vindt plaats bij het verstrijken van de termijn voor het instellen van beroep tegen de uitspraak van de rechtbank, die momenteel 21 dagen na het wijzen van de uitspraak bedraagt of een andere termijn die de rechtbank kan vaststellen. Als er dus een verzoek bij de rechtbank is ingediend, loopt de huidige huurovereenkomst doorgaans drie maanden en 21 dagen na het uitvaardigen van de beschikking af. Indien de kennisgeving op grond van artikel 25 of het verzoek op grond van artikel 26 echter tot beëindiging van de huurovereenkomst zou hebben geleid op een datum die meer dan drie maanden na de datum ligt waarop de rechtbank de aanvraag afhandelt, eindigt de huidige huurovereenkomst op de datum die in de kennisgeving op grond van artikel 25 of het verzoek op grond van artikel 26 is vermeld, hoewel dit scenario in de praktijk onwaarschijnlijk is. De huurder moet het pand op of vóór de datum waarop de huurovereenkomst afloopt, verlaten. 

Heeft een huurder recht op schadevergoeding als een verhuurder in het gelijk wordt gesteld op grond van grond (c)? 

De huurder heeft geen recht op wettelijke schadevergoeding indien de verhuurder zich met succes tegen verlenging verzet op grond van reden (c). De rechtbank zal echter wel schadevergoeding toekennen indien zij vaststelt dat de verhuurder zijn verzet op onjuiste gronden heeft gebaseerd en een van de volgende situaties zich heeft voorgedaan: 

1) De rechtbank heeft een beschikking gegeven tot beëindiging van de huurovereenkomst; 

2) De huurder heeft geen verzoek bij de rechtbank ingediend om een nieuwe huurovereenkomst te verkrijgen op grond van onjuiste voorstelling van zaken of het verzwijgen van feiten door de verhuurder; 

3) De huurder heeft afgezien van zijn aanspraak op een nieuwe huurovereenkomst als gevolg van onjuiste voorstelling van zaken of het verzwijgen van feiten door de verhuurder. 

Where the landlord has misrepresented the position, the tenant will be compensated for the loss suffered due to the termination order or the consequences of quitting the premises and not pursuing a lease renewal. 

Hoe kan Ronald Fletcher Baker LLP helpen bij het indienen van een aanvraag op grond van artikel (c) voor de verlenging van een huurovereenkomst? 

Whether you are a landlord seeking to oppose a lease renewal on the basis of substantial breaches or a tenant facing Ground (c) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes—from gathering evidence of breaches to adopting the right strategic approach—often determine the outcome. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. In some cases, it may be in the interests of both parties to negotiate a surrender of the lease or explore settlement discussions, rather than proceeding to court. 

Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options, and advise on the best way forward. David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk