Commercieel vastgoed: Een gids voor verhuurders over het verzetten tegen de verlenging van een commerciële huurovereenkomst op grond van de LTA 1954 wegens schendingen van de huurovereenkomst 

De werd aan het einde van de Tweede Wereldoorlog geïntroduceerd, in een tijd waarin commercieel vastgoed schaars was, de Wet op de verhoudingen tussen verhuurders en huurders van 1954 (‘de wet’) was bedoeld om tegemoet te komen aan de zorgen van zowel verhuurders als commerciële huurders en een evenwicht tussen hun belangen te vinden. De toenmalige conservatieve regering, onder leiding van Winston Churchill, reageerde hierop door commerciële huurders via de wet ’huurzekerheid‘ te verlenen, het recht om na afloop van hun huurovereenkomst ter plaatse te blijven, ook wel ’holding over‘ genoemd. 

Moet een commerciële huurder vertrekken aan het einde van de huurperiode? 

Tenzij in de voorwaarden van de huurovereenkomst uitdrukkelijk is bepaald dat de huurovereenkomst buiten de werkingssfeer van de wet valt en de juiste procedure voor het ‘uitsluiten van de wet’ wordt gevolgd, heeft een zakelijke huurder in het algemeen recht op ‘huurzekerheid’. 

Bij het verstrijken van de contractduur eindigen bedrijfshuurovereenkomsten met huurbescherming niet automatisch. De huurovereenkomst loopt onder dezelfde voorwaarden door totdat deze door de verhuurder of de huurder wordt beëindigd, overeenkomstig de wet. 

Momenteel vallen bedrijfshuurovereenkomsten met een looptijd van maximaal zes maanden buiten de werkingssfeer van de huurbescherming. In juni 2025 kwam de Law Commission ‘voorlopig tot de conclusie dat de drempel van zes maanden moet worden verhoogd, en in haar tweede consultatiedocument geeft zij aan dat zij overleg wil voeren over het verhogen van de drempel tot twee jaar’. Of en wanneer het parlement deze aanbeveling zal overnemen, valt nog te bezien. 

Op grond van artikel 30, lid 1, van de wet worden zeven gronden genoemd waarop een verhuurder zich kan beroepen om zich te verzetten tegen de verlenging van de huurovereenkomst van een commerciële huurder en een ‘vijandige’ kennisgeving op grond van artikel 25 te betekenen. 

Op welke gronden kan ik een beroep doen wanneer een commerciële huurder ernstige schendingen van zijn huurovereenkomst heeft begaan? 

Hoewel de wet zeven gronden noemt, hoeft slechts aan één grond te worden voldaan om een verhuurder in staat te stellen de verlenging van de huurovereenkomst van een huurder met succes te weigeren. 

Op grond van punt (c) kunnen verhuurders zich verzetten tegen de verlenging van een huurovereenkomst wanneer de huurder zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst op ernstige wijze heeft geschonden, of om welke reden dan ook die verband houdt met het gebruik of beheer van het ‘pand’ door de huurder. Krachtens de wet wordt het ‘pand’ gedefinieerd als een deel van het gebouw dat door de huurder voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt. 

In grond c) wordt bepaald dat de verhuurder zich tegen verlenging kan verzetten op grond van het feit dat… 

“aan de huurder mag geen nieuwe huurovereenkomst worden toegekend, gezien andere ernstige schendingen door hem van zijn verplichtingen uit hoofde van de huidige huurovereenkomst, of om enige andere reden die verband houdt met het gebruik of beheer van het pand door de huurder“. 

Wanneer een verhuurder zich op grond (c) beroept, kan hij kiezen uit twee alternatieve vorderingen; 

(i) ernstige schendingen van de huidige huurovereenkomst; en/of 

(ii) elke andere reden die verband houdt met het gebruik of het beheer van het bedrijf. 

In het eerste geval moet de verhuurder aantonen dat er sprake is geweest van een of meer schendingen van de huurovereenkomst. In het tweede geval moet de verhuurder aangeven waarom er geen nieuwe huurovereenkomst zou moeten worden gesloten, en wel in verband met het gebruik of het beheer van het pand door de huurder. De rechtbank zal vervolgens de huurder vragen om een weerlegging te geven over de vraag of de vermeende schendingen van de huurovereenkomst worden aanvaard en, indien dit het geval is, waarom de rechtbank ondanks de door de verhuurder aangevoerde redenen toch een huurovereenkomst zou moeten toekennen. 

Op welk soort inbreuk kan een verhuurder zich beroepen om zich te verzetten tegen de verlenging van een huurovereenkomst door zijn huurder? 

Het eerste vorderingpunt onder grond (c), betreft wezenlijke schendingen en is van toepassing op alle schendingen van de huurovereenkomst, met uitzondering van huurachterstanden of het niet nakomen van de verplichtingen tot herstel van het pand zoals vastgelegd in de huurovereenkomst, aangezien deze schendingen onder de gronden (a) en (b) van de wet vallen. 

In tegenstelling tot andere gronden die in artikel 30, lid 1, worden genoemd, zoals grond (a), is deze eerste vordering niet beperkt tot het ‘pand’. Dit betekent dat, mocht er een inbreuk plaatsvinden op enig deel van het door de huurovereenkomst verhuurde pand, de inbreuk nog steeds zou gelden als reden voor een verhuurder om zich te beroepen op grond (c). Als bijvoorbeeld een huurovereenkomst is gesloten voor het gehele gebouw en de huurder de begane grond voor zakelijke doeleinden gebruikt maar de eerste verdieping onderverhuurt, wordt de eerste verdieping niet beschouwd als onderdeel van het ‘pand’. Indien de onderhuurder van de eerste verdieping echter toestaat dat dat deel van het pand in verval raakt en zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt, zou de verhuurder, afhankelijk van het bewijsmateriaal, zich op grond van grond (c) kunnen verzetten tegen de toekenning van een nieuwe huurovereenkomst aan de huurder. 

Wat wordt beschouwd als een ‘aanzienlijke’ inbreuk in het kader van een vordering op grond van punt (c)? 

In het kader van grond (c) mogen de inbreuken niet van ondergeschikte aard zijn. Of de inbreuken waarop de verhuurder zijn bezwaar tegen de verlenging van de huurovereenkomst baseert, al dan niet ‘aanzienlijk’ zijn, is een feitelijke vraag. 

Grond c) wordt vaak ingeroepen wanneer de huurder door zijn gebruik van het pand de in de huurovereenkomst opgenomen bepalingen heeft geschonden. 

In Youssefi tegen Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, heeft het Hof van Beroep onder meer onderzocht of de schendingen van een toegangsverplichting en een gebruiksverplichting wezenlijk waren in de zin van grond (c). Het Hof oordeelde dat de huurder de eerstgenoemde bepaling had geschonden door zich obstructief op te stellen toen de verhuurder het pand wilde betreden voor een inspectie, hetgeen de efficiënte werking van de relatie tussen verhuurder en huurder ondermijnde. De huurder had tevens de gebruiksverplichting geschonden, die vereiste dat het pand zou worden gebruikt voor detailhandel (binnen de klassen A1 of A3 van de Besluit inzake ruimtelijke ordening (gebruiksclassificaties) van 1987). De huurder oefende geen enkele bedrijfsactiviteit uit die onder de betreffende gebruiks categorieën viel en was ook niet van plan dit te gaan doen, ondanks het feit dat hij al drie jaar op de hoogte was van de overtreding. 

Het Hof van Beroep bevestigde dat de schending van de gebruiksverplichting een wezenlijke schending was in de zin van grond (c). Het Hof van Beroep oordeelde tevens dat de rechter, gezien de bijzondere omstandigheden van deze zaak, gerechtigd was te concluderen dat de schending van de gebruiksverplichting wezenlijk was en afbreuk deed aan de legitieme belangen van de verhuurder. Opvallend was dat de verhuurder geen aanhoudende of kwantificeerbare schade hoefde aan te tonen om op deze grond in het gelijk te worden gesteld. 

Kan een verhuurder van bedrijfsruimte zich verzetten tegen de verlenging van de huurovereenkomst van een huurder vanwege slecht beheer? 

In tegenstelling tot het eerste vorderingpunt vereist de tweede weigeringsgrond van grond (c) niet dat de huurder de huurovereenkomst schendt. Deze grond heeft daarentegen betrekking op omstandigheden die verband houden met het gebruik of het beheer van het pand door de huurder en die buiten het kader van specifieke schendingen van de huurovereenkomst vallen. De rechtbanken hanteren een ruime uitleg van deze bepaling, zoals blijkt uit Turner en Bell tegen Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. In deze zaak was het gebruik door de huurder niet in strijd met de gebruiksbepalingen in de huurovereenkomst, maar had de lokale overheid de huurder een bestemmingsbesluit betekend waarin werd geëist dat hij het gebruik zou staken. Het Hof van Beroep weigerde een nieuwe huurovereenkomst voor een onrechtmatig gebruik toe te kennen, met het argument dat het voorgenomen onrechtmatige gebruik een “andere reden in verband met het gebruik van het pand door de huurder” vormde, waardoor de weigering op grond van de wet gerechtvaardigd was. 

De reikwijdte van deze bepaling werd nader verduidelijkt in Horne & Meredith Properties tegen Cox en een ander [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, waarbij sprake was van zestien jaar rechtszaken tussen de verhuurder en de huurder over vermeende belemmeringen van de doorgangsrechten van de huurder, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst. De huurder had het winkelpand sinds 1981 in gebruik op grond van een huurovereenkomst die later was verlengd, waarin twee doorgangsrechten waren vastgelegd, evenals het recht om te parkeren op zes aangewezen privéparkeerplaatsen. De huurder had alle procedures aangespannen en had ongegronde beschuldigingen van fraude tegen de verhuurder geuit, waarbij beide partijen tijdens het langdurige geschil aanzienlijke proceskosten hadden gemaakt. Het Hof van Beroep bekrachtigde de uitspraak van de High Court en stelde daarbij verschillende belangrijke beginselen vast: 

1. Dat er geen sprake hoeft te zijn van een schending van de huurovereenkomst om een verhuurder in staat te stellen zich te beroepen op een andere reden die verband houdt met het gebruik of het beheer van het pand door de huurder; 
2. Dat de aangevoerde redenen niet rechtstreeks betrekking hoeven te hebben op de verhouding tussen de partijen als verhuurder en huurder, aangezien de bewoordingen ruim genoeg zijn om de rechtbank in staat te stellen alles in overweging te nemen wat zij relevant acht in verband met het huurgebruik door de huurder; 
3. Dat het geschil tussen de partijen een reden was die verband hield met het gebruik en het beheer van het landgoed, voor zover dit betrekking had op de rechten die in de pachtovereenkomst waren toegekend; 
4. Dat het onredelijke gedrag van de huurder tijdens de rechtszaak tot gevolg had dat hem op grond van reden (c) geen verlenging van de huurovereenkomst mocht worden toegekend. 

Het Hof heeft verduidelijkt dat, zelfs indien er een rechtszaak heeft plaatsgevonden tussen verhuurder en huurder, dit niet automatisch een rechtvaardiging vormt voor het weigeren van een nieuwe huurovereenkomst op grond van grond (c). Het controlemechanisme is veeleer het waardeoordeel van het Hof over de vraag of het, in het licht van het gedrag van de huurder in het verleden, billijk zou zijn om de verhuurder te verplichten opnieuw een rechtsbetrekking met de huurder aan te gaan. 

Kan een rechtbank een huurder nog steeds een verlenging van de huurovereenkomst toekennen, zelfs als is vastgesteld dat de huurder de huurovereenkomst heeft geschonden? 

Kort gezegd: ja. 

Uit de formulering ‘mag niet’ in artikel 30, lid 1, onder c), blijkt dat de rechtbank over een discretionaire bevoegdheid beschikt bij het bepalen of een verlenging van de huurovereenkomst op grond van punt c) al dan niet wordt toegestaan. Hieruit volgt dat een schending van de huurvoorwaarden door de huurder niet automatisch leidt tot weigering van de verlenging. 

Hoe beslist de rechtbank of de huurder een nieuwe huurovereenkomst krijgt wanneer de verhuurder zich op grond van reden (c) tegen verlenging verzet? 

Bij de beslissing of een nieuwe huurovereenkomst wordt toegekend, beschikt de rechtbank over een ruime beoordelingsbevoegdheid, waarbij zij rekening houdt met factoren zoals… 

1) De specifieke omstandigheden van eventuele inbreuken; 

2) Hoe beide partijen zich hebben gedragen in verband met de inbreuk(en); 

3) Het cumulatieve effect van de inbreuken (indien er sprake is van meerdere inbreuken); 

4) Of de tekortkomingen op het moment van de rechtszaak zijn verholpen; 

5) De te verwachten gevolgen van het verlenen van verlenging; 

6) Of er in een eventuele nieuwe huurovereenkomst beschermende bepalingen kunnen worden opgenomen om toekomstige schendingen te voorkomen. 

De reikwijdte van de beoordelingsbevoegdheid van het Hof werd onderzocht in Harmohinder Singh Gill (als beheerder van het Gillcrest UK-pensioenfonds) tegen Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill tegen Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 waarbij het Hof van Beroep bevestigde dat alle relevante omstandigheden in aanmerking moeten worden genomen. Belangrijk is dat, wanneer een verhuurder zich op meerdere gronden voor verzet beroept, het Hof oordeelde dat deze gronden niet afzonderlijk mogen worden beoordeeld. In plaats daarvan moet het Hof het gedrag van de huurder in zijn geheel bekijken, over alle gronden heen. Dit betekent dat zelfs als afzonderlijke schendingen op zichzelf misschien geen reden vormen om verlenging te weigeren, het cumulatieve effect van het algehele gedrag van de huurder voldoende kan zijn om een weigering te rechtvaardigen. 

In Harmohinder Singh Gill tegen Lees News Limited, heeft het Hof van Beroep het beroep van de verhuurder verworpen en de uitspraak van de rechter in eerste aanleg bevestigd, waarin werd vastgesteld dat de huurder recht had op een nieuwe huurovereenkomst, op grond van het feit dat de huurder maatregelen had genomen om zijn diverse contractbreuken te verhelpen. 

Wat is de relevante datum voor de beoordeling van de in grond (c) bedoelde inbreuken? 

Het Hogerhuis heeft zich gebogen over de vraag naar het juiste tijdstip voor het vaststellen van gronden voor verzet in Betty’s Cafes Ltd tegen Phillips Furnishing Stores Ltd (nr. 1) [1959] A.C. 20. Hoewel die zaak voornamelijk betrekking had op grond (f) en de herontwikkelingsplannen van de verhuurder, heeft het Hogerhuis richtsnoeren gegeven die ook op andere gronden van toepassing zijn. Uit het vonnis bleek dat er sprake moet zijn van een wezenlijke schending of een alternatieve reden op het moment dat de kennisgeving of tegenkennisgeving op grond van artikel 25 wordt betekend. Ook gebeurtenissen die zich na de betekening van de kennisgeving voordoen, vallen echter onder de beoordeling van het Hof. 

Er kwam meer duidelijkheid in Harmohinder Singh Gill tegen Lees News Limited, waarin het Hof van Beroep het standpunt verwierp dat de feiten ter ondersteuning van het bezwaar van de verhuurder op één enkel tijdstip moesten worden beoordeeld. De huurder stelde dat de rechter de toestand van het pand uitsluitend op de datum van de zitting moest beoordelen. 

Het Hof van Beroep hanteerde echter een bredere benadering en beoordeelde hoe de huurder het pand gedurende de gehele huurperiode had onderhouden. Het Hof was het met de verhuurder eens dat de rechtbank zich niet moest beperken tot een “momentopname”.  

De rechtbank erkende dat het feit dat de huurder de betreffende herstelwerkzaamheden had uitgevoerd tussen de datum van de kennisgeving op grond van artikel 25 en de zitting, relevant was, maar maakte duidelijk dat dit op zich de huurder nog geen recht zou geven op verlenging van de huurovereenkomst. De rechtbank verklaarde: 

 “Als de huurder een betreurenswaardige staat van dienst heeft en zaken pas op het laatste moment in orde brengt, is dat naar mijn oordeel iets waarmee de rechtbank terecht rekening kan houden.” (LJ Lewison, paragraaf 39) 

Hiermee werd verduidelijkt dat de datum voor het vaststellen van de gronden (a) tot en met (c) niet louter de datum is waarop het bezwaarschrift van de verhuurder aan de huurder is betekend, noch de datum van de zitting. De rechtbank dient veeleer rekening te houden met de situatie vanaf het moment waarop het bezwaarschrift aan de huurder werd betekend tot en met de datum van de zitting. 

Als een huurder bijvoorbeeld de gebreken verhelpt die aan de basis lagen van een vordering op grond van grond (c), maar dit pas kort voor de zittingsdatum doet, zal de rechtbank dit gedrag in overweging nemen bij het bepalen of de huurder ‘geen’ verlenging van zijn huurovereenkomst ‘zou moeten’ krijgen. Er moet echter worden opgemerkt dat het verhelpen van de tekortkomingen niet automatisch leidt tot het afwijzen van de vordering; de rechtbank zal bij haar beoordeling veeleer rekening houden met de handelingen en de timing van de huurder. 

Houdt de rechtbank rekening met prestaties uit het verleden en de toekomst bij het uitoefenen van haar beoordelingsbevoegdheid om te beslissen of de huurder een nieuwe huurovereenkomst krijgt? 

Verhuurders moeten bewijs overleggen waaruit zowel de gepleegde overtredingen als het gedrag van de huurder gedurende de lopende huurperiode blijken, terwijl huurders bewijs moeten aanvoeren om deze beweringen te weerleggen. Cruciaal is dat de rol van de rechtbank verder reikt dan het beoordelen van gedrag in het verleden; zij moet ook de toekomstige kansen inschatten mocht de huurovereenkomst worden verlengd. Bewijs dat een huurder de overtredingen vóór de zitting heeft rechtgezet, kan de beslissing van de rechtbank gunstig beïnvloeden. Niettemin eist de rechtbank overtuigend bewijs dat soortgelijke overtredingen zich tijdens een eventueel verlengde huurovereenkomst niet opnieuw zullen voordoen. 

De rechtbank beoordeelt het geheel van omstandigheden rond een eventuele schending. Wanneer een huurder aantoont dat hij geen pogingen heeft ondernomen om de schendingen te verhelpen, zal het bezwaar van de verhuurder waarschijnlijk worden toegewezen. 

Omgekeerd kan de rechtbank, wanneer een huurder blijk geeft van oprechte bereidheid om inbreuken te herstellen en zijn verplichtingen uit hoofde van een nieuwe huurovereenkomst na te komen, het verzet van de verhuurder afwijzen en de verlenging toekennen. Huurders kunnen hun positie versterken door in de nieuwe huurovereenkomst aanvullende beschermende bepalingen voor te stellen die specifiek betrekking hebben op de inbreuk, waaronder uitdrukkelijke vervalrechten mocht de inbreuk zich herhalen. Daarnaast kunnen huurders, indien van toepassing, aan de rechtbank toezeggingen doen om inbreuken te verhelpen. 

Moet een verhuurder afzien van een huurovereenkomst, in plaats van zich op grond van reden (c) tegen verlenging te verzetten? 

Wanneer een inbreuk door de huurder aanleiding geeft tot een recht op verbeurdverklaring, moet de verhuurder zorgvuldig afwegen of hij de verbeurdverklaring wil doorzetten of zich op grond van grond (c) tegen een verlenging van de huurovereenkomst wil verzetten, aangezien deze twee rechtsmiddelen, afhankelijk van de aard van de inbreuk, op verschillende manieren op elkaar inwerken. 

Indien de schending een eenmalige schending betreft, zou het betekenen van een kennisgeving of tegenkennisgeving op grond van artikel 25 ertoe leiden dat de huurovereenkomst als voortdurend wordt beschouwd, waardoor de verhuurder waarschijnlijk afstand doet van zijn recht op ontbinding. Omgekeerd geldt dat, indien de inbreuk van voortdurende aard is, het betekenen van een kennisgeving of tegenkennisgeving op grond van artikel 25 zou leiden tot het afzien van het recht op ontbinding met betrekking tot inbreuken tot dat moment, maar dat onmiddellijk daarna een nieuw recht op ontbinding zou ontstaan met betrekking tot elke voortdurende inbreuk. 

De huurder bevindt zich doorgaans in een sterkere positie wanneer hij zich verzet tegen een verzoek tot verbeurdverklaring dan wanneer hij zich verzet tegen een verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst. In een procedure tot verbeurdverklaring zal de rechtbank doorgaans vrijstelling van verbeurdverklaring verlenen of afzien van het opleggen van verbeurdverklaring indien de huurder de schending vóór de zittingsdatum heeft hersteld. Bij een verzoek tot verzet tegen de verlenging van de huurovereenkomst op grond van reden (c) houdt de rechtbank echter rekening met het mogelijke toekomstige gedrag van de huurder bij het besluit of de huurovereenkomst al dan niet wordt beëindigd, en kan zij nog steeds weigeren een nieuwe huurovereenkomst toe te kennen, zelfs als de huurder de schending heeft hersteld. 

Als de verhuurder succes boekt met een verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst, wordt de huurovereenkomst beëindigd en heeft de huurder geen recht meer op een nieuwe huurovereenkomst. Indien de verhuurder echter geen succes heeft met de vordering tot beëindiging, kan hij nog een tweede kans krijgen om de huurovereenkomst te beëindigen door middel van een verzoek tot verzet tegen verlenging van de huurovereenkomst op grond van grond (c), mits dit binnen de door de wet voorgeschreven verjaringstermijn gebeurt. 

Hoe kan een verhuurder bezwaar maken tegen een verlenging op grond van reden (c)? 

De verhuurder moet zijn verzet tegen het wettelijke recht van de huurder op verlenging van de huurovereenkomst kenbaar maken door het betekenen van een kennisgeving op grond van artikel 25 of een tegenkennisgeving waarin hij zich op grond van reden (c) tegen de verlenging verzet. Wanneer de huurder een verzoek op grond van artikel 26 heeft betekend, moet de tegenkennisgeving van de verhuurder binnen twee maanden na ontvangst van dat verzoek worden betekend. De verhuurder dient te overwegen of het noodzakelijk is om de verlenging op meerdere gronden te betwisten. Als de huurder bijvoorbeeld huurachterstand heeft en daarnaast andere contractbreuken heeft begaan, moeten vorderingen worden ingesteld op grond van zowel grond (b) als grond (c). Evenzo moeten, indien er sprake is van achterstallig onderhoud aan het pand, vorderingen worden voorbereid op grond van zowel grond (a) als grond (c). 

Alle gronden voor verzet moeten worden vermeld in de kennisgeving of tegenkennisgeving op grond van artikel 25, aangezien de verhuurder achteraf geen aanvullende gronden meer mag aanvoeren. De verhuurder moet elke grond voor verzet te goeder trouw specificeren, hoewel hij in een later stadium rechtmatig van een grond kan afzien, zij het dat dit mogelijke financiële gevolgen kan hebben. 

Wat gebeurt er als de verhuurder en de huurder het niet eens kunnen worden over de vraag of er een nieuwe huurovereenkomst moet worden gesloten na de betekening van een kennisgeving op grond van artikel 25 of een verzoek op grond van artikel 26? 

Indien de verhuurder en de huurder het niet eens kunnen worden over de vraag of er een nieuwe huurovereenkomst moet worden gesloten na betekening van een kennisgeving op grond van artikel 25 of een verzoek op grond van artikel 26, kan elke partij een verzoek indienen bij de rechtbank met het verzoek dat de rechtbank bepaalt of de huurder een nieuwe huurovereenkomst moet krijgen. De procedure voor het indienen van een dergelijk verzoek is vastgelegd in artikel 56 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Het is van cruciaal belang op te merken dat, indien er geen verzoek bij de rechtbank wordt ingediend vóór de in de kennisgeving op grond van artikel 25 of het verzoek op grond van artikel 26 genoemde beëindigingsdatum (die door middel van een schriftelijke overeenkomst kan worden verlengd), de bestaande huurovereenkomst op die datum afloopt en de huurder geen recht meer heeft op verlenging van de huurovereenkomst. Indien de huurder van plan is het verzet van de verhuurder aan te vechten, moet de procedure vóór die datum worden ingeleid. 

Wie draagt de proceskosten in zaken betreffende de verlenging van een huurovereenkomst op grond van punt (c)? 

Als de zaak wordt geschikt zonder dat er een rechtszaak volgt, staat het de verhuurder en de huurder vrij om onderling af te spreken wie de kosten van het geschil moet dragen en welk bedrag moet worden betaald. Als de zaak voor de rechter komt, heeft de rechtbank de discretionaire bevoegdheid om te bepalen hoe de kosten moeten worden betaald. De algemene regel is dat de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld tot het betalen van de kosten van de in het gelijk gestelde partij. 

Wanneer eindigt de huurovereenkomst als de verhuurder op grond van punt (c) in het gelijk wordt gesteld? 

Indien de verhuurder met succes bezwaar maakt tegen verlenging op grond van reden (c), loopt de huurovereenkomst nog ten minste drie maanden door na de uitspraak van de rechtbank. In vrijwel alle gevallen wordt de huidige huurovereenkomst voortgezet en eindigt deze op grond van artikel 64 van de wet drie maanden nadat de aanvraag definitief is afgehandeld. De definitieve afhandeling van de aanvraag vindt plaats bij het verstrijken van de termijn voor het instellen van beroep tegen de uitspraak van de rechtbank, die momenteel 21 dagen na het wijzen van de uitspraak bedraagt of een andere termijn die de rechtbank kan vaststellen. Als er dus een verzoek bij de rechtbank is ingediend, loopt de huidige huurovereenkomst doorgaans drie maanden en 21 dagen na het uitvaardigen van de beschikking af. Indien de kennisgeving op grond van artikel 25 of het verzoek op grond van artikel 26 echter tot beëindiging van de huurovereenkomst zou hebben geleid op een datum die meer dan drie maanden na de datum ligt waarop de rechtbank de aanvraag afhandelt, eindigt de huidige huurovereenkomst op de datum die in de kennisgeving op grond van artikel 25 of het verzoek op grond van artikel 26 is vermeld, hoewel dit scenario in de praktijk onwaarschijnlijk is. De huurder moet het pand op of vóór de datum waarop de huurovereenkomst afloopt, verlaten. 

Heeft een huurder recht op schadevergoeding als een verhuurder in het gelijk wordt gesteld op grond van grond (c)? 

De huurder heeft geen recht op wettelijke schadevergoeding indien de verhuurder zich met succes tegen verlenging verzet op grond van reden (c). De rechtbank zal echter wel schadevergoeding toekennen indien zij vaststelt dat de verhuurder zijn verzet op onjuiste gronden heeft gebaseerd en een van de volgende situaties zich heeft voorgedaan: 

1) De rechtbank heeft een beschikking gegeven tot beëindiging van de huurovereenkomst; 

2) De huurder heeft geen verzoek bij de rechtbank ingediend om een nieuwe huurovereenkomst te verkrijgen op grond van onjuiste voorstelling van zaken of het verzwijgen van feiten door de verhuurder; 

3) De huurder heeft afgezien van zijn aanspraak op een nieuwe huurovereenkomst als gevolg van onjuiste voorstelling van zaken of het verzwijgen van feiten door de verhuurder. 

Indien de verhuurder een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven, wordt de huurder schadeloos gesteld voor de schade die hij heeft geleden als gevolg van het opzeggingsbevel of de gevolgen van het verlaten van het pand en het niet verlengen van de huurovereenkomst. 

Hoe kan Ronald Fletcher Baker LLP helpen bij het indienen van een aanvraag op grond van artikel (c) voor de verlenging van een huurovereenkomst? 

Of u nu een verhuurder bent die zich op grond van ernstige contractbreuken tegen de verlenging van een huurovereenkomst wil verzetten, of een huurder die te maken krijgt met een bezwaar op grond van punt (c), is tijdig deskundig advies van essentieel belang. De beslissingen die in de beginfase van deze geschillen worden genomen – van het verzamelen van bewijs van contractbreuken tot het kiezen van de juiste strategische aanpak – zijn vaak bepalend voor de uitkomst. Uitstel bij het inwinnen van advies leidt vaak tot gemiste kansen, zwakkere onderhandelingsposities en vermijdbare kosten. In sommige gevallen kan het in het belang van beide partijen zijn om te onderhandelen over een beëindiging van de huurovereenkomst of om schikkingsgesprekken te voeren, in plaats van de zaak voor de rechter te brengen. 

Ons procesrechtteam kan u helpen uw situatie in kaart te brengen, de beschikbare opties te schetsen en u te adviseren over de beste aanpak. David Burns is de Senior Litigation Partner bij ons kantoor. Voor vragen over dit onderwerp kunt u per e-mail contact opnemen met David Burns via D.Burns@rfblegal.co.uk