Bezitsprocedures en verjaringstermijnen: Waar staan we na Brent LBC tegen Hajan?

 In het huurrecht zijn er maar weinig woorden die in de praktijk zoveel gewicht in de schaal leggen als "begonnen". De huisvestingswetten van 1985 en 1988 vereisen dat een bezitsvordering wordt "ingeleid" binnen strikte wettelijke termijnen na de betekening van een ingebrekestelling. Decennialang was de conventionele opvatting duidelijk: de procedure is "begonnen" wanneer de rechtbank het vorderingsformulier uitreikt, zoals uiteengezet in de Civil Procedure Rules en bevestigd door het Court of Appeal in Gemeenteraad van Salford tegen Garner. 

Die zekerheid werd aan het wankelen gebracht in Brent London Borough Council tegen Hajan. Het Hof van Beroep oordeelde dat een procedure ook kan worden behandeld als "begonnen" wanneer een verhuurder een bestaande vordering wijzigt, op voorwaarde dat de wijziging de wettelijke termijn volgt in een latere kennisgeving..  

Een jaar later, Hajan blijft de praktijk van het bezitten beïnvloeden en de gevolgen ervan ontvouwen zich nog steeds, wat de behoefte aan degelijk juridisch advies benadrukt.  

Het wettelijk kader: Waarom timing van belang is 

De belangrijkste wettelijke wegen naar bezit leggen strikte termijnen op: 

• Sectie 21 (4D), Huisvestingswet 1988: de procedure moet worden gestart binnen zes maanden na betekening van de kennisgeving (of binnen vier maanden na de in de kennisgeving vermelde datum, indien deze later valt). 

• Sectie 8(3), Huisvestingswet 1988: De procedure moet binnen twaalf maanden na de betekening worden gestart. 

• Sectie 83A(2), Huisvestingswet 1985: de procedure moet worden gestart na de datum vermeld in de kennisgeving en zolang de kennisgeving nog van kracht is (normaal gesproken 12 maanden).  

De CPR voorziet ook: 

• CPR 7.2(1): De procedure wordt gestart wanneer de rechtbank op verzoek van de eiser een vorderingsformulier afgeeft. 

• CPR PD 7A paragraaf 6.1: maakt onderscheid tussen een "aanhangig gemaakte" procedure en een "aangevangen" procedure. 

Traditioneel betekende dit dat als de rechter geen vordering had ingesteld binnen de wettelijke termijn, de procedure te laat was en vatbaar voor verwerping. Deze interpretatie veroorzaakte met name problemen onder sectie 21, waar verhuurders in de praktijk slechts vier maanden na het verstrijken van de opzeggingstermijn hadden om voor afgifte te zorgen, wat mogelijk leidde tot de noodzaak van een ontruimingsbevel.  

De feiten in Brent LBC tegen Hajan 

• Op 30 november 2022 diende Brent een ingebrekestelling in om bezit te krijgen op grond van sectie 83 Huisvestingswet 1985op grond van asociaal gedrag (gronden 1 en 2, bijlage 2). 

• Op 21 december 2022 heeft de gemeente op grond van deze kennisgeving een bezitsprocedure ingeleid. 

• Op 4 mei 2023, na de veroordeling van de huurder voor een ernstig misdrijf, heeft Brent een nieuwe kennisgeving gedaan op grond van Sectie 83ZA (de verplichte "absolute" grond geïntroduceerd door de Antisociaal gedrag, criminaliteit en politie in 2014).  

• Op 6 juni 2023 diende de Raad een verzoek in om zijn memorie van eis in de bestaande procedure te wijzigen met een beroep op de dwingende grond. De wijziging werd op 5 juli 2023 toegewezen door een rechter-plaatsvervanger. 

• De huurder ging in beroep met het argument dat de procedure niet was "begonnen" na de datum in de kennisgeving van sectie 83ZA en daarom gebrekkig was.  

 
De redenering van het hof van beroep 

Het Hof van Beroep verwierp het beroep van de huurder. De redenering kan als volgt worden samengevat: 

1. Letterlijke regel onvoldoende: Terwijl CPR 7.2 bepaalt dat de procedure wordt ingeleid wanneer het gerecht een vorderingsformulier uitvaardigt, kan dit niet zonder meer worden toegepast op gewijzigde procedures. Dit zou tot verspilling van tijd en geld leiden.  

2. Doelgerichte interpretatie: De inhoudelijke bescherming van de wettelijke regeling, die een tijdspanne tussen de ingebrekestelling en de procedure tot bezitneming vereist, en die huurders de mogelijkheid tot herziening biedt, was in acht genomen. Het zou het doel van de regeling ondermijnen als verhuurders gedwongen zouden worden om de procedure te staken en opnieuw uit te vaardigen.  

3. Procedure "begonnen" door wijziging: Wanneer de rechtbank een wijziging toestaat en een ingangsdatum vaststelt, kan de procedure worden beschouwd als "begonnen" op die datum voor de toepassing van de wettelijke termijnen.  

Het Hof heeft er in memoriam voor gewaarschuwd dat "de procedurele staart niet de materiële hond mag kwispelen".  

Hoe zit dit met Garner? 

In Salford CC tegen Garnerleek het Hof van Beroep de betekenis van "begonnen" af te stemmen op CPR 7.2, d.w.z. uitgifte van het vorderingsformulier. Interessant, Hajan niet uitdrukkelijk overwoog Garner. In plaats daarvan ging het uit de weg door te stellen dat CPR 7.2 "niet kan worden toegepast" in gevallen van wijziging.  

Het resultaat is een ongemakkelijke spanning: aan de ene kant, Garner blijft goed recht, maar alleen voor nieuw uitgegeven claims. Hajan creëert in feite een aparte categorie waar amendementen zelf het moment kunnen markeren dat de procedure "begonnen" is.  

Praktische gevolgen (een jaar later) 

Voor verhuurders 

• Hajan biedt een potentiële reddingslijn wanneer aankondigingen dateren van na het begin van de procedure. In plaats van opnieuw te moeten beginnen, kunnen verhuurders de vordering mogelijk aanpassen en in leven houden.  

• Vooral nuttig wanneer vertragingen bij de uitgifte te wijten waren aan achterstanden bij de rechtbank en niet aan de acties van de verhuurder zelf.  

• Toestemming om te wijzigen is echter discretionair. Verhuurders kunnen er niet van uitgaan dat wijzigingen altijd worden toegestaan, vooral niet als de wettelijke voorwaarden (bijv. triggers met een beperkte geldigheidsduur onder s.83ZA) al zijn verlopen.  

Voor huurders 

• De uitspraak kan worden gezien als een afzwakking van de strikte bescherming van wettelijke termijnen.  

• Een huurder kan nu te maken krijgen met een gewijzigde procedure, zelfs als de oorspronkelijke vordering aantoonbaar "te laat" was.  

• Aan de andere kant blijven de inhoudelijke beschermingen, zoals de opzegtermijn en het recht op herziening, intact.  

Voor beoefenaars 

• Verwacht meer verzoeken tot wijziging van vorderingen in bezitsprocedures, met name wanneer verhuurders opeenvolgende aanmaningen hebben verzonden.  

• Rechtbanken kunnen een grotere bereidheid tonen om wijzigingen toe te staan wanneer dit dubbele kosten en inspanningen voorkomt.  

• Desalniettemin moeten huiseigenaren verhuurders blijven adviseren om tijdig uit te geven om te voorkomen dat ze vertrouwen op de discretionaire bevoegdheid van de rechtbank.  

Kunnen "dode" claims nieuw leven worden ingeblazen? 

Een van de meest besproken aspecten van Hajan is de vraag of procedures die vanaf het begin "dood" waren, omdat de oorspronkelijke vordering buiten de wettelijke termijn werd ingesteld, "nieuw leven ingeblazen" kunnen worden door wijziging, wat gevolgen kan hebben voor de afgifte van een opgeschort eigendomsbevel. 

Hoewel het Hof dit punt niet expliciet besliste, suggereert zijn redenering dat in sommige gevallen een wijziging anders gebrekkige vorderingen nieuw leven kan inblazen. Dit is vooral belangrijk voor sectie 21 en sectie 8 vorderingen waar de timing historisch gezien krap is, vooral in gevallen van huurachterstand.  

De positie in 2025 

Een jaar later, Hajan begint door te dringen in de praktijk, met name bij particuliere verhuurders:  

• Kantonrechtbanken krijgen steeds vaker te maken met wijzigingsverzoeken waarin wordt verwezen naar Hajan. 

• Er is anekdotisch bewijs dat er minder zaken zonder meer worden afgewezen omdat ze "te laat" zijn, en dat er meer beslissingen over casemanagement worden genomen die gericht zijn op de vraag of wijziging gepast is.  

• De zaak is nog niet getoetst door het Hooggerechtshof en de interactie met Garner blijft onopgelost.  

Vooruitblik 

• Potentiële uitbreiding: terwijl Hajan is ontstaan onder sectie 83ZA, kan de redenering worden uitgebreid naar sectie 8- en sectie 21-vorderingen. Dit zou een bredere afzwakking van wettelijke termijnen kunnen betekenen. 

• Er blijft onzekerheid bestaan: totdat een hogere rechtbank op deze kwestie terugkomt, moeten beoefenaars van juridische beroepen het spanningsveld tussen Garner en Hajan.  

• Gevolgen voor het beleid: de uitspraak weerspiegelt de bereidheid van de rechter om voorrang te geven aan efficiëntie boven strikte procedureregels. Of hiermee het juiste evenwicht wordt gevonden tussen flexibiliteit voor verhuurders en bescherming van huurders zal waarschijnlijk betwist blijven.  

Conclusie  

Brent LBC tegen Hajan heeft de kaart van bezitsprocedures hertekend. Door te oordelen dat gewijzigde vorderingen kunnen worden behandeld als "begonnen", heeft het Hof van Beroep zowel flexibiliteit als onzekerheid geïntroduceerd op een gebied dat ooit als geregeld werd beschouwd en dat van invloed kan zijn op de interpretatie van huurovereenkomsten.  

Voor verhuurders biedt de beslissing een waardevol instrument om verspilde kosten te voorkomen. Voor huurders betekent het een versoepeling van de strikte wettelijke waarborgen. Voor de rechtbanken weerspiegelt het een pragmatische aanpak in een tijdperk van beperkte middelen.  

Een jaar later, Hajan blijft een zaak om in de gaten te houden. De volledige implicaties zullen pas duidelijk worden als rechtbanken deze toepassen op het hele spectrum van bezitsvorderingen.   

Huisbaas- en huurderszaken: Neem contact met ons op 

Ben Lewis is advocaat op de afdeling procesvoering van RFB. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Ben Lewis via e-mail op B.Lewis@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0203 947 8892.