Historische huurherzieningen: Risico's en oplossingen voor commerciële verhuurders en huurders

 Rent review clauses are a standard feature of modern commercial leases. They are generally designed to ensure that rent keeps pace with the market over the term of the lease. In practice, however, reviews are sometimes missed, delayed, or simply not actioned.

Het resultaat is wat vaak een “historische huurherziening” wordt genoemd, een huurherziening die jaren eerder had moeten plaatsvinden maar niet is doorgevoerd.

When a historic rent review is triggered, disputes often follow. Substantial rent arrears may be claimed retrospectively, interest may accrue, and tenants may find themselves facing unexpected liabilities to pay in a short space of time. Conversely, landlords who have failed to review rent in a timely fashion may, in certain circumstances, find they cannot recover what they hoped.

At Ronald Fletcher Baker, we regularly advise both landlords and tenants on disputes arising from historic rent reviews. This article explores why historic rent reviews arise, the legal framework, and the practical and strategic considerations for each side.

Waarom ontstaan historische huurherzieningen?

Verschillende scenario's kunnen ertoe leiden dat een huurherziening lange tijd uitblijft:

• Administratieve onoplettendheid: verhuurders of beheerders slagen er gewoon niet in om een herzieningskennisgeving op tijd in te dienen.
• Strategisch uitstel: partijen stellen soms beoordelingsgesprekken uit in afwachting van veranderingen in de markt.
• Uncertainty over lease terms: disputes about review clauses can discourage action.
• Verandering van eigenaar: wanneer huurcontracten worden toegewezen of beleggingsportefeuilles worden verkocht, kunnen huurherzieningskansen over het hoofd worden gezien.

Wat de reden ook is, de vraag is dan vaak of en hoe een huurherziening alsnog kan worden doorgevoerd.

Het wettelijk kader

Time is not usually “of the essence”. It is important to check the specific terms of your lease to determine precisely what the position is. Most modern rent review clauses make clear that ’time is not of the essence’ and therefore it may, depending on the circumstances of the case, be possible for a rent review to be triggered at any time after the review date, and the new rent (once determined) zal be payable retrospectively from the review date.

Courts have held in previous cases that, unless the lease expressly makes time of the essence, a landlord does not lose the right to initiate a review merely because the review date has passed.

Jurisprudentie

Enkele belangrijke zaken hebben de principes met betrekking tot huurprijsherzieningen in commerciële huurovereenkomsten verduidelijkt:

• United Scientific Holdings Ltd tegen Burnley Borough Council [1978] A.C. 904: bevestigd dat tijd niet “van wezenlijk belang” is bij huurprijsherzieningen tenzij dit uitdrukkelijk is vermeld. Een herziening kan jaren te laat worden gestart en de herziene huurprijs zal met terugwerkende kracht van toepassing zijn.
• Scottish & Newcastle plc tegen Raguz [2008] UKHL 65: confirmed that once the reviewed rent is determined, the tenant is liable for arrears back to the review date. This will be subject to the terms of the specific lease.

Waarderingsdatum

Importantly, the rent is determined as at the review date, not the date when the review is finally conducted. Valuers must therefore look back to market conditions on that historic date, which can be difficult if the review is many years late.

 Achterstandsrente

In de meeste huurovereenkomsten is bepaald dat zodra de herziene huurprijs is vastgesteld, achterstallige huur vanaf de herzieningsdatum tot aan de vaststelling met rente moet worden betaald. Dit kan historische herzieningen erg duur maken voor huurders.

Risico's voor verhuurders

Valuation difficulties: instructing valuers to assess market rent retrospectively can be complex, costly and contested.

• Tenant resistance: tenants may attempt to challenge late reviews, arguing waiver, estoppel, or that the landlord has lost the right.
• Cash flow: landlords may face long litigation before recovering arrears.
• Leemtes in de documentatie: veranderingen van eigenaar of zoekgeraakt papierwerk kunnen de claim van de verhuurder ondermijnen.

Risico's voor huurders

• Grote onverwachte schulden: betalingsachterstanden over vele jaren, plus rente, kunnen verlammend zijn.
• Uncertainty for business planning: until the review is resolved, the true rent liability remains unclear.
• Beperkte verweermiddelen: tenzij de tijd dringt, kan het, afhankelijk van de feiten van het specifieke geval, voor huurders moeilijk zijn om aan aansprakelijkheid te ontkomen.
• Potential insolventie consequences: large historic arrears can put tenant businesses at risk.

Praktisch advies

Voor verhuurders

• Audit leases regularly: check review dates and ensure notices are served promptly.
• Ga er niet van uit dat een huurherziening verloren is: zelfs als er jaren zijn verstreken, kun je nog steeds het recht hebben om een huurherziening in te stellen.
• Geef opdracht aan gespecialiseerde taxateurs: historische taxaties zijn complex en worden vaak hevig betwist.
• Controleer de formulering van de huurovereenkomst: sommige oudere huurovereenkomsten kunnen een formulering bevatten die tijd van essentieel belang maakt, in welk geval uitstel fataal kan zijn.
• Consider settlement: in some cases, agreeing a forward-looking rent can be more commercial than pursuing historic arrears.

Voor huurders

• Bekijk je huurovereenkomst nog eens goed: kijk goed of tijd expliciet als voorwaarde wordt gesteld.
• Seek valuation advice early: a robust expert report is crucial in resisting inflated landlord claims.
• Onderhandelen over rente: zelfs als achterstallige betalingen verschuldigd zijn, kunnen huurders misschien onderhandelen over een verlaging of kwijtschelding van rente.
• Breng billijke argumenten naar voren: in sommige gevallen kan estoppel of afstand van recht een verdediging vormen, vooral als het gedrag van de verhuurder suggereerde dat er geen herziening zou worden nagestreefd.
• Plan de cashflow: wees voorbereid op de financiële gevolgen als betalingsachterstanden opeisbaar worden.

Strategische overwegingen

• Schikking versus rechtszaak: historische herzieningen draaien vaak om waarderingsgeschillen, die duur zijn om te procederen. Een vroegtijdige schikking kan commercieel verstandig zijn.
• Marktomstandigheden: als de markt is gedaald sinds de herzieningsdatum, kunnen huurders er baat bij hebben om aan te dringen op herziening, zelfs als dit te laat is. Omgekeerd kunnen verhuurders strategisch uitstellen als historische data hen bevoordelen.
• Opvolgende verhuurders/huurders: historische huurherzieningen kunnen toewijzingen en de verkoop van investeringen bemoeilijken. Due diligence moet altijd een huurprijscontrole omvatten.

 Veelgestelde vragen

Is het ooit te laat voor een verhuurder om een huurherziening uit te voeren (tijdens de huurperiode)?

De zaak Scottish & Newcastle Plc tegen Raguz [2008] UKHL 65 is de autoriteit die stelt dat de aansprakelijkheid voor een te lage betaling verschuldigd is op de dag dat de huur is overeengekomen of vastgesteld en niet wanneer de herzieningsperiode begint of wanneer het herzieningsproces in gang wordt gezet.

Deze benadering werd gevolgd in Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB) waar de rechtbank besliste dat het recht van de verhuurder om de huurprijsherziening in te leiden niet verjaard was, ondanks het feit dat de huurprijsherziening 13 jaar te laat in gang was gezet.

Aangezien de verhuurder de huurherziening nog niet in gang had gezet en de termijn voor het indienen van een vordering tot terugvordering van de huurachterstand pas op dat moment afloopt, had hij recht op de verhoogde huurprijs. Op voorwaarde dat de huurovereenkomst nog steeds bestaat, blijft het contractuele recht van de verhuurder op de huurprijsherzieningen voor onbepaalde tijd bestaan.

Over het algemeen kan het mogelijk zijn om historische huurherzieningen door te voeren, op voorwaarde dat de huurovereenkomst geen tijd van wezenlijk belang maakt.

Kan een huurder zich hiertegen verzetten?

Mogelijke argumenten zijn onder andere estoppel, verklaring van afstand of dat de formulering in de huurovereenkomst tijd van wezenlijk belang maakte. Anders is aansprakelijkheid moeilijk te vermijden.

In het algemeen kan de verhuurder alleen worden weerhouden van het initiëren van een huurprijsherziening als hij de huurder heeft verzekerd dat hij dit niet zou doen en de huurder in zijn nadeel heeft gehandeld op basis van deze verklaring. Dat zou een ongebruikelijk scenario zijn.

Wat als de verhuurder tijdens de leaseperiode is veranderd?

Afhankelijk van de specifieke feiten van de zaak kunnen opvolgende verhuurders huurprijsherzieningen afdwingen, op voorwaarde dat het eigendomsrecht en de kennisgevingen correct zijn toegewezen en betekend. Hiaten in de documentatie kunnen tot geschillen leiden.

Wat als de markt op de herzieningsdatum lager was dan de passieve huur?

Most modern commercial leases bevatten “upward-only” clauses, meaning rent cannot fall on review. Even if market rent was lower, rent will remain the same.

Kan een verhuurder een huurherziening uitvoeren nadat de huur is afgelopen?

Als de verhuurder tijdens de huurperiode geen huurprijsherziening in gang zet, is het onwaarschijnlijk dat de verhuurder na afloop van de huurperiode een beroep kan doen op de huurprijsherzieningsbepalingen in de huurovereenkomst om de verhuurder in staat te stellen de ‘tekortbetaling’ te vorderen. Dat wil zeggen, de huurverhoging tussen de huidige huur en de nieuwe huur die de huurder op de herzieningsdatum verschuldigd zou zijn als de huurherziening was voltooid.

De rechten en plichten in de huurovereenkomst eindigen aan het einde van de contractuele looptijd. Over het algemeen geldt dat ook voor het recht van de verhuurder om die huurverhoging te eisen.

Wat als de commerciële huurovereenkomst is verlopen maar de huurder blijft? Kan de verhuurder dan nog steeds een huurherziening uitvoeren?

Once the lease has been terminated (which must be by a method recognised by the LTA 1954), the landlord is unlikely to be able to call for any rent review for this period.

It might be possible for a historic rent review to be triggered during a statutory continuation under the Landlord and Tenant Act 1954. The case of Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA was clear that certain forms of rent review wording do not allow for a rent review once the contractual term has ended. However, the judgment indicates that if the wording in the lease had been drafted differently, it might have produced a different result.

Elk geval is echter feitelijk specifiek en de wet is op dit punt niet zeker. Deze gecompliceerde situatie illustreert hoe belangrijk het is voor verhuurders om huurprijsherzieningen in de gaten te houden en ervoor te zorgen dat ze in gang worden gezet voordat de contractuele termijn afloopt.

Tijdens de periode van wettelijke voortzetting is de gebruikelijke manier om huurherziening aan te pakken voor de periode vanaf de betekening van de kennisgeving op grond van sectie 25 tot de verlening van de nieuwe huurovereenkomst, door middel van een tussentijds huurverzoek in afwachting van de verlening van een nieuwe huurovereenkomst op grond van de LTA 1954.

De huurprijs voor de nieuwe huurovereenkomst wordt bepaald door de rechtbank als er geen overeenstemming is.

Wat is het effect van de Limitation Act 1980?

Zodra de herziene huurprijs is overeengekomen of vastgesteld, is de huur opeisbaar geworden.

Section 19 of the Limitation Act 1980 limits a claim for recovery of rent arrears to 6 years from the date the arrears became due i.e., the date the rent is agreed or determined. Once the rent review has been completed, a commercial landlord should take steps to collect the uplifted rent. If more than 6 years pass, the right to collect that uplifted rent will likely be lost.

Kan de huurder tijd rekken door een opzegging in te dienen?

The decision in Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) confirms that the tenant is not able to make time of the essence by tbv a notice purporting to do so. Unless the lease provides a specific right, the tenant must wait for the landlord to initiate the process.

Conclusie

Historische huurherzieningen kunnen een heet hangijzer worden.

Delaying the rent review is not advisable where it can be avoided. It puts the tenant in a difficult position if they are unaware of how much extra rent will become due and they have not budgeted accordingly. There is also a greater risk of the tenant resisting the rent review, giving rise to litigation.

Voor verhuurders kunnen historische huurherzieningen een kans zijn om jarenlange onderbetaling te corrigeren, maar ze brengen ook risico's met zich mee op het gebied van bewijsvoering en rechtszaken. Voor huurders kunnen ze leiden tot aanzienlijke, onverwachte betalingsachterstanden.

De wet is duidelijk: tenzij de huurovereenkomst uitdrukkelijk anders bepaalt, is er een weerlegbaar vermoeden dat tijd niet van wezenlijk belang is en daarom kunnen huurherzieningen meestal laat worden gestart en kan de aansprakelijkheid teruggaan tot de herzieningsdatum. Maar elk geval staat of valt met een zorgvuldige interpretatie van de huurovereenkomst.

At Ronald Fletcher Baker, our Geschillen over onroerend goed team has extensive experience advising on rent review disputes, including complex historic reviews. Whether you are a landlord seeking to recover arrears or a tenant facing a claim, we can guide you through the risks, defences, and opportunities for resolution.

Geschillen over onroerend goed: Neem contact met ons op

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department together with Senior Litigation Partner, David Burns. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk of per telefoon op 0203 947 8892 of neem contact op met David Burns op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.