Prestiti ponte - Il tasso di interesse di mora di un prestatore costituisce una penale non applicabile?

Nel gennaio 2024 abbiamo pubblicato un articolo sul caso Houssein & Ors v London Credit Ltd & Ors [2023] EWHC 1428 (Ch), in cui l'Alta Corte ha stabilito che un tasso di interesse di mora in un contratto di prestito ponte garantito da una proprietà residenziale costituiva una clausola penale e non era applicabile. "Tasso di interesse di mora del Bridging Lender: L'Alta Corte ritiene che gli interessi di mora del 4% siano una penale non applicabile".

In sintesi, l'Alta Corte ha ritenuto che il tasso di interesse di mora (4% al mese) non tutelasse alcun "interesse legittimo" del mutuante ponte e che fosse una penale non applicabile. La Corte ha inoltre dichiarato che gli interessi al tasso contrattuale standard (1% al mese) erano invece dovuti dal mutuatario su qualsiasi somma non pagata dopo la data di rimborso specificata. 

La Corte d'Appello ha recentemente stabilito che l'Alta Corte ha commesso un errore nell'applicare il criterio corretto per determinare se una clausola sugli interessi di mora costituisse una penale non applicabile: Houssein contro London Credit Ltd [2024] EWCA Civ 721.

La Corte d'Appello ha seguito le decisioni in Cargill International Trading PTE Ltd v Uttam Galva Steels Ltd [2019] EWHC 476 (Comm) e il test a 3 fasi stabilito in Vivienne Westwood v Conduit Street [2017] EWHC 350 (Ch). Applicando queste tre fasi: 

1. Nel decidere se una disposizione sia una penale, la questione principale era se il tasso di interesse di mora fosse un obbligo secondario derivante dalla violazione di un obbligo contrattuale primario. Il Giudice della High Court non ha affrontato tale questione, ma era implicito che fosse stata superata (ossia che l'obbligo di pagare gli interessi di mora fosse sorto in seguito alla violazione dell'obbligo primario contenuto nella lettera di finanziamento del prestatore ponte). 

2. Se sia tutelato un interesse legittimo del prestatore ponte ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione principale (e, in caso affermativo, quale fosse la portata e la natura di tale interesse legittimo). La Corte d'appello ha ritenuto che il giudice della High Court fosse caduto in errore. Sebbene non fosse stato oggetto di discussione tra le parti, il giudice aveva cercato un interesse legittimo del Prestatore Bridging nell'imposizione di interessi di mora, e lo aveva fatto indagando sulle intenzioni soggettive delle parti. La Corte d'Appello ha ritenuto errata la conclusione del Giudice dell'Alta Corte secondo cui il tasso di mora non tutelava un interesse legittimo del prestatore ponte, affermando che "è inevitabile che in questo caso sorga un interesse legittimo all'esecuzione dell'obbligo primario di rimborsare il Prestito, tutti gli interessi, le spese e le commissioni alla Data di Rimborso". 

3. Se si ritiene che esista un interesse legittimo, il giudice deve valutare se la somma richiesta sia comunque esorbitante, stravagante o sproporzionata nell'importo o negli effetti. La Corte d'Appello ha ritenuto che il giudice dell'Alta Corte non si fosse posto questa importante domanda, cercando invece di capire se il prestatore ponte avesse una giustificazione per il tasso di mora. Si trattava di un approccio sbagliato. 

La Corte d'appello ha rinviato la questione se il tasso di interesse di mora costituisse una sanzione al giudice di primo grado per decidere sull'applicazione del criterio corretto. 

La Corte d'appello ha inoltre ritenuto che la High Court avesse errato nel ritenere che gli interessi continuassero a maturare dopo la data di rimborso al tasso non di mora di 1% al mese e che, in assenza di interessi di mora, il tasso non di mora previsto dalla lettera di finanziamento non fosse esigibile. La Corte d'appello ha interpretato la lettera di finanziamento nel senso che il tasso di interesse di mora si applicava se si verificava un evento di inadempimento o se il mutuatario non rimborsava un importo alla data di scadenza, ma non esisteva alcun meccanismo che consentisse di riportare il tasso di interesse al tasso di non inadempimento nei casi in cui si applicava il tasso di mora ma la disposizione era considerata inapplicabile (il tasso di non inadempimento e il tasso di inadempimento si escludevano a vicenda). La Corte ha affermato che se il tasso di interesse di mora è considerato una sanzione, nelle circostanze del caso in esame, il tasso di interesse non di mora non si applicherebbe alle somme non pagate dopo la data di rimborso. Tuttavia, il tribunale ha riconosciuto che il mutuante potrebbe scegliere di portare avanti la propria domanda riconvenzionale di interessi legali/equitativi in tali circostanze. 

Il caso fornisce un promemoria del test in tre fasi da applicare per stabilire se un tasso di interesse di mora è inapplicabile come sanzione e sarà interessante vedere se la High Court, quando applicherà il test corretto, riaffermerà che il tasso di interesse di mora in questo caso costituisce una sanzione. 

L'interpretazione della lettera di agevolazione è stata determinata in base alle condizioni specifiche contenute in quel particolare contratto. Tuttavia, la decisione della Corte dimostra che un tasso d'interesse standard non sarà automaticamente applicabile solo perché un tasso d'interesse di mora è una penale e quindi inapplicabile. 

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