La défense classique contre les dégradations échoue

Rudi Ramdarshan et Marissa Lawrence ont réussi à obtenir la possession d'une propriété de grande valeur à Westminster, bien que le locataire soit un Assured Tenant, que le bail d'origine ait été perdu et que des problèmes de vétusté aient été soulevés.

Contexte

Le cabinet a été mandaté par l'un des propriétaires de son portefeuille pour des locaux résidentiels à Westminster. Il s'agissait d'un appartement situé dans un immeuble appartenant au Conseil de Westminster et situé dans une zone de conservation. Le client était titulaire d'un bail de longue durée.

Le locataire occupait la propriété depuis 1997, d'abord dans le cadre d'un bail assuré à durée déterminée, qui, à l'expiration du bail, est devenu un bail assuré périodique légal. Le locataire avait soulevé des problèmes de vétusté qui ont amené le client à décider de décanter le locataire et de rénover entièrement la propriété.

À la suite des travaux de rénovation, le locataire a accumulé des arriérés de loyer. En février 2018, le propriétaire a signifié au locataire un avis en vertu de l'article 8 sur la base d'arriérés de loyer en s'appuyant sur le motif 10. Après l'expiration du préavis, le locataire est resté en retard de paiement et une procédure de prise de possession a été engagée.

La tactique de la partie défenderesse

Une tactique courante des défendeurs, lorsqu'ils sont confrontés à des procédures de possession fondées sur des arriérés de loyer, est de soulever des allégations de délabrement et de chercher à suggérer qu'une telle somme réduit ou éteint les arriérés de loyer. En pratique, bien que le tribunal ait le pouvoir d'ordonner la prise de possession lors d'une première audience de manière sommaire lorsqu'il est confronté à une défense non fondée, les tribunaux sont réticents à le faire sans enquête factuelle, ce qui signifie souvent qu'il faut demander des preuves factuelles et des preuves d'experts. Cette tactique peut retarder la prise de possession de plusieurs mois, voire de plusieurs années, alors que les arriérés continuent de s'accumuler. En outre, les propriétaires doivent supporter les coûts supplémentaires d'un procès en bonne et due forme.

En réponse à la demande de possession et d'arriérés, le locataire a présenté une défense et une demande reconventionnelle. Le locataire a inclus de nombreuses demandes dans sa demande reconventionnelle, dont une grande partie était consacrée à la détérioration présumée des locaux et aux dommages découlant du manquement présumé du propriétaire à ses obligations en vertu de l'article 11 de la loi de 1987 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1987).

Tout au long de la procédure, le propriétaire (par l'intermédiaire de RFB et de ses agents) a demandé l'accès aux locaux afin (1) d'enquêter sur les dégradations alléguées et (2) d'effectuer les travaux de remise en état nécessaires.

Bien que le locataire ait autorisé l'accès à son propre expert en dégradations et à l'expert du bailleur, la locataire a toujours refusé l'accès au bailleur au motif qu'elle aurait besoin que ses biens soient entreposés aux frais du bailleur. Les affaires de la locataire entreposées dans les locaux consistaient en de volumineux sacs poubelles noirs qui, comme l'a constaté l'expert du bailleur, occupaient près de 70% de l'espace dans les locaux.

Le propriétaire et ses agents ont toujours affirmé qu'ils étaient prêts, désireux et capables d'effectuer les réparations, mais le locataire refusait systématiquement l'accès ou annulait les rendez-vous pris avec les entrepreneurs - souvent le jour même de l'inspection.

Le procès

Lors du procès, le locataire et les agents du bailleur ont été contre-interrogés sur les questions du signalement des dégradations, des demandes d'accès, du refus d'accès et de l'état des locaux après la rénovation précédente.

Dans son jugement, HHJ Luba QC a estimé qu'il préférait les preuves présentées par les agents du propriétaire. HHJ Luba QC a spécifiquement commenté le traitement de la propriété par le locataire, en particulier le fait que le stockage excessif des sacs de poubelles noires exacerberait tout problème allégué dans les locaux. HHJ Luba QC a également estimé qu'à la suite de la rénovation précédente, le bien avait été laissé dans un bon état. HHJ Luba QC a estimé que la détérioration de l'état de l'immeuble après la rénovation était, selon la prépondérance des probabilités, plus susceptible de résulter d'une mauvaise utilisation par le locataire que d'un manquement présumé du propriétaire à ses obligations.

HHJ Luba QC a ordonné que la totalité de la demande reconventionnelle du locataire soit radiée, ce qui incluait la totalité de la demande de dommages et intérêts pour détérioration.

Un résultat positif sans aucun doute, mais le client a dû subir un retard de 4 ans depuis la notification de l'avis.

Validité des augmentations de loyer

Un autre élément central de la défense et de la demande reconventionnelle du locataire était que les augmentations de loyer du bailleur n'avaient pas respecté la forme prévue dans le contrat de location et qu'elles étaient donc invalides. Le locataire a inclus dans sa demande reconventionnelle une demande de restitution des loyers prétendument payés en trop.

Les clauses du contrat de location relatives aux augmentations de loyer sont les suivantes

"Le loyer payable en vertu de la présente convention est le suivant

a.jusqu'à la première date de révision du loyer initial, et

b. Au cours de chaque période de révision successive, un loyer ("le nouveau loyer") égal au plus élevé des deux montants suivants :

I. Le loyer payable immédiatement avant la date de révision, majoré de 5% ;

II. le loyer déterminé conformément à l'alinéa 3 ci-dessous ;

Le Le propriétaire doit, avant chaque révision Date de notification écrite au locataire du nouveau loyer pour la période de révision".

Au fil des ans, le locataire et le propriétaire se sont engagés dans un processus d'accord sur le loyer avant la période de révision. Le bailleur écrivait souvent au locataire pour l'informer que le loyer devait être augmenté, après quoi le locataire et le bailleur entamaient des négociations pour convenir d'un nouveau loyer. Ce loyer est inférieur au montant qui aurait pu être réclamé en vertu des dispositions du contrat de location.

Dans sa demande reconventionnelle, le locataire alléguait que (1) les augmentations de loyer étaient invalides car elles ne suivaient pas la formule établie dans le contrat de location et (2) que les avis d'augmentation de loyer devaient être envoyés au locataire avant la date de révision, l'informant du nouveau loyer.

La position du bailleur était que (1) les parties étaient en mesure de convenir séparément d'un loyer différent de la formule établie dans le contrat de location et (2) l'exigence d'un avis d'augmentation de loyer ne prenait pas la forme d'un avis de déclenchement (c'est-à-dire que l'augmentation de loyer ne devenait valide qu'à la réception d'un avis d'augmentation de loyer valide). L'avis prévu par le contrat de location était plutôt une simple note d'information - informant le locataire du montant de son loyer. Le bailleur n'aurait même pas été tenu d'indiquer le montant précis du loyer, mais simplement le mécanisme à appliquer (qu'il s'agisse d'une référence à l'IPR ou d'une augmentation de 5%, le locataire pouvant s'en charger lui-même). Si l'on interprète strictement le contrat de location, l'avis peut être donné jusqu'à 23h59 la nuit précédant la période de révision suivante.   

Lors de son contre-interrogatoire au procès, la locataire a admis qu'il était habituel pour elle et le propriétaire de convenir en privé du loyer à payer, qui était inférieur à celui qu'elle acceptait d'être dû en vertu du contrat de location. La locataire a également admis que le loyer qu'elle percevait provenait d'allocations de logement et de paiements discrétionnaires pour le logement. La locataire a toujours affirmé qu'elle devrait avoir droit à la restitution de tout loyer impayé et qu'elle se mettrait en contact avec le bureau des allocations de logement pour déterminer qui conserverait le trop-perçu.

HHJ Luba QC a préféré l'interprétation du bailleur des conditions de révision du loyer du contrat de location et a donc ordonné que le loyer jusqu'à la période de révision en mars 2018 ait été convenu entre le bailleur et le locataire et qu'il ait été fixé à ces chiffres.

Par la suite, en l'absence d'accord exprès, le loyer augmenterait en fonction de l'indice des prix de détail ou de 5%, le montant le plus élevé étant retenu. Il en a résulté une augmentation significative du loyer à partir de 2018. HHJ Luba QC a estimé que l'avis de révision du loyer n'était pas un avis de déclenchement, mais, comme l'affirmait le bailleur, une note informative exposant la méthode par laquelle le loyer serait augmenté, car le locataire avait expressément confirmé dans le contrat de location le montant du loyer pour chaque période de révision en effectuant les calculs.

Par ailleurs, au cours du contre-interrogatoire du locataire, il a été question de la situation dans laquelle le locataire se trouverait si le loyer devait augmenter au-delà du montant payable immédiatement avant mars 2018. Le locataire a déclaré que si le loyer augmentait au-delà de ce chiffre, il ne serait pas en mesure de payer le loyer et devrait envisager la possibilité d'obtenir un emploi à temps partiel.

Conclusions

En résumé, cette affaire a été marquée par plusieurs facteurs qui frustreraient et compliqueraient même la plus simple des affaires de possession d'arriérés de loyers. Comme le savent les avocats spécialisés dans les litiges immobiliers, la combinaison d'un défendeur bénéficiant de l'aide juridictionnelle et d'une demande reconventionnelle pour cause de détérioration entraîne souvent des retards dans l'esprit des propriétaires demandeurs, et il n'est que trop courant de voir des demandes reconventionnelles pour cause de détérioration non fondées faire l'objet d'un procès en raison du refus des parties de faire des concessions raisonnables, et de l'arriéré judiciaire qui fait que les dates d'inscription à l'ordre du jour d'un procès pour cause de détérioration sont souvent très longues à obtenir.

Le jugement de HHJ Luba QC dans cette affaire a été pratique et pleinement réfléchi, et a accordé au propriétaire demandeur la victoire qu'il attendait depuis longtemps. Cette affaire montre que si les locataires peuvent utiliser des allégations non fondées de mauvais état pour retarder la prise de possession, les tribunaux finiront par trancher dans le vif et ordonner la prise de possession.

Informations complémentaires

Auteur de l'actualité : Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan