Joint ventures immobilières - Considérations clés (Guide)

Qu'est-ce qu'un partenariat immobilier ? 

A Propriété Joint Venture is a business arrangement where two or more parties agree to collaborate for the purpose of creating value, typically through the acquisition, development, and/or management of a property. 

Joint ventures are a popular method of sharing risk and pooling knowledge and expertise, enabling investors to access properties that might otherwise be unattainable or unsuitable for a single party. 

Comment les coentreprises immobilières sont-elles généralement structurées ? 

Property Joint Ventures can be structured in several ways depending on the agreement between the involved parties: 

Sociétés à vocation spécifique (SPV) :

An SPV is a separate legal entity created for a limited purpose. They are usually used because they are free from any pre-existing obligations and debts and are separate from the parties that set them up.  

Sociétés à responsabilité limitée (LLPs) :

An LLP is a partnership where some or all partenaires have limited liabilities.  

Partenariats traditionnels :

Dans une société en nom collectif, tous les associés se partagent les bénéfices et les pertes, et chacun d'entre eux est personnellement responsable des dettes de l'entreprise. 

Accords contractuels :

Il arrive parfois qu'une coentreprise immobilière soit simplement mise en place par le biais d'un accord contractuel précisant les responsabilités et les attentes de chaque partie. 

Avantages des coentreprises immobilières 

Réduire et répartir les risques :

Property joint ventures often mean the risk associated with investment is shared between the JV parties, so the JV parties potentially reduce their losses in comparison to a situation where the project does not go to plan and they are the sole property investor. 

Augmentation des ressources financières :

La mise en commun des ressources financières avec d'autres investisseurs permet d'acquérir des biens immobiliers qui seraient autrement hors de portée. 

Compétences et expertise variées :

Combining expertise and resources allows joint venture parties to undertake larger and more complex projects than individual investors could manage alone. 

Augmentation potentielle du retour sur investissement (ROI) :

Les coentreprises immobilières peuvent générer des rendements financiers plus élevés en permettant d'investir dans des projets de développement plus importants et plus coûteux. 

Risques liés aux coentreprises immobilières 

The relationship between joint venture partners can deteriorate into conflict. Below are some common causes of disputes: 

Impasse 

Un problème courant dans les coentreprises à parts égales (50/50) est l'impasse, situation dans laquelle les parties ne parviennent pas à résoudre leurs différends. Dans de tels cas, aucune des parties ne dispose d'une majorité, ce qui entraîne souvent une paralysie des activités commerciales. 

In a 50:50 joint venture, the parties ought to consider whether the joint venture agreement should contenir specific provisions to resolve such situations. If the company’s articles of association do not provide guidance, seeking court remedies may be necessary, though this can be costly and time-consuming, potentially leading to the breakup of the joint venture. 

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the relationship between the JV partners has deteriorated to such an extent that it has been necessary to apply to court for a winding up order on the just and equitable grounds.   

Le cas de Affaire Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, Cour d'appel illustrates this issue. Two equal shareholders and directors could not agree on managing the company. There was no provision for breaking the deadlock and the Court of Appel held that there had been a total breakdown of relations between the two equal partners and that it was just and equitable to wind up the company. 

Litiges relatifs aux conditions de la coentreprise immobilière 

Another common cause of disputes in property joint ventures relates to issues around the original terms of the joint venture agreement.   

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the parties did not have a written joint venture or shareholder agreement at the outset of the joint venture and a dispute has subsequently arisen about fundamental issues such as entitlement to profit, responsibility for certain aspects of the joint venture, decision-making authority and exit options.   

If the parties to the joint venture are able to prepare comprehensive agreements at the outset, then this va assist in minimising the risk of disputes about the terms down the line and it should also help in resolving any disputes which do arise.   

En cas de litige concernant les conditions de la coentreprise, si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur ces conditions, il pourra s'avérer nécessaire de saisir le tribunal afin qu'il statue sur les conditions de la coentreprise.

Manquement d'un partenaire de coentreprise à ses obligations

Lorsqu'un partenaire d'une coentreprise est chargé du financement du projet ou de la gestion d'un projet de construction ou de rénovation, des litiges surviennent souvent lorsque cette partie ne s'acquitte pas correctement de ses obligations.   

Le cabinet Ronald Fletcher Baker LLP est intervenu dans des litiges liés à des coentreprises où l'une des parties ne disposait pas des compétences et de l'expérience nécessaires pour s'acquitter de ses responsabilités conformément au contrat de coentreprise. Dans certains cas, la complexité et l'ampleur du projet de réaménagement peuvent s'avérer trop difficiles à gérer pour l'un des partenaires de la coentreprise.   

For example, in the event that a redevelopment is not managed in accordance with all planning, statutory et réglementaire requirements then this could expose the joint venture parties to a risk that remedial works are necessary which would cause supplémentaires unplanned expense, delay the project and cause issues with any lenders who have provided financer on the project.   

Actes de mauvaise foi commis par un partenaire de coentreprise 

Malheureusement, des cas de mauvaise foi ou de fraude peuvent se produire dans le cadre de coentreprises.  

Ronald Fletcher Baker LLP have acted in joint venture disputes where it is alleged that one of the JV parties deliberately siphoned out of the JV company / deliberately inflated refurbishment costs. We have successfully obtained high court injunctions on the part of the aggrieved parties in these scenarios.   

Joint venture property investments require careful planning and clear communication at every stage of the process. You need to make sure that your investment partner is someone you can trust and who will work with you to ensure that your partnership is fair and mutually beneficial. 

Éléments clés à prendre en compte avant de se lancer dans une coentreprise immobilière 

There are some important issues which joint venture parties ought to agree upon before the legal documents are prepared and the joint venture commences. Considering these matters at the outset should hopefully reduce the risk of avoidable disputes arising down the line. These would include: 

• Financement : Comment le projet sera-t-il financé ? 

• Forme juridique : La coentreprise prendra-t-elle la forme d'une entité ad hoc (SPV), d'une société à responsabilité limitée (LLP), d'une société en nom collectif classique ou d'un simple accord contractuel ? 

• Parts sociales : Les parts seront-elles détenues à parts égales (50/50) ou selon un accord de participation majoritaire/minoritaire ? 

• Gestion de projet et prise de décision : How will the project be managed, and how will decisions be made? 

• Questions fiscales : Y a-t-il des aspects fiscaux à prendre en compte ? 

• Stratégie de sortie : Quelle est la stratégie prévue pour se retirer de l'entreprise, et comment limiter les pertes si celle-ci devient déficitaire ? 

• Sortie anticipée ou nouveaux associés : Que se passe-t-il si l'une des parties souhaite se retirer avant la fin du contrat ou si une nouvelle partie souhaite s'y joindre ? 

• Pouvoir de décision : Comment les décisions seront-elles prises ? Les partenaires de la coentreprise peuvent décider dès le départ comment ils souhaitent organiser la gestion et la prise de décision au sein du projet. Les parties peuvent décider de confier la responsabilité de certains aspects du projet à l'une d'entre elles (en fonction de leurs compétences et de leur expertise respectives). 

• Fiscalité : Toutes les parties doivent bien comprendre leurs obligations fiscales, surtout si chacune d'entre vous se voit attribuer des responsabilités différentes dans le cadre de l'accord de coentreprise. 

Avocats spécialisés dans les contrats de coentreprise : Contactez-nous 

David Burns, RFB’s Senior Litiges Partner, has extensive experience in handling disputes related to joint ventures. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 07762318409.