Article 1 : Le projet de loi sur la réforme des loyers : La fin des expulsions "sans faute" en vertu de l'article 21 et un nouveau motif de possession

Le gouvernement a confirmé son engagement à abolir la procédure de notification de l'article 21 "sans faute" par le biais du projet de loi sur la réforme des loyers.

Procédure actuelle de recouvrement de la possession

À l'heure actuelle, il existe plusieurs moyens pour un propriétaire d'obtenir la possession de son bien qui a été loué à des locataires dans le cadre de contrats de location à court terme assurés, par le biais des procédures de notification de l'article 8 et de l'article 21 de la loi sur le logement de 1988. Lorsqu'un propriétaire souhaite signifier un avis en vertu de l'article 8, il doit démontrer que l'un des motifs de possession s'applique.

L'article 21 de la loi sur le logement de 1988 permet aux propriétaires privés de reprendre possession de leurs biens auprès des locataires à court terme assurés (AST) à la fin de la période déterminée sans avoir à établir une faute de la part du locataire (sous réserve que les propriétaires privés aient respecté les exigences relatives à la signification d'un avis en vertu de l'article 21). C'est pourquoi on l'appelle parfois le motif d'expulsion "sans faute".

Suppression des expulsions en vertu de l'article 21

Le gouvernement vient de confirmer que, dans le cadre du projet de loi sur la réforme des loyers, les avis de l'article 21 seront abolis. Cela peut poser un problème aux propriétaires privés qui cherchent à vendre leur bien et qui ont besoin d'une possession vacante pour ce faire. Si, par exemple, le locataire en place n'a commis aucune violation du contrat de location / le propriétaire ne peut satisfaire à aucun des motifs de possession en vertu de l'article 8, sans la procédure de l'article 21 à leur disposition, à première vue, un propriétaire peut rencontrer des difficultés pour obtenir la possession vacante d'une propriété s'il n'y a pas de motifs de possession en vertu de l'article 8. 

Nouveau motif obligatoire pour recouvrer la possession pour les propriétaires qui ont l'intention de vendre leur propriété

Cependant, le gouvernement a annoncé qu'un nouveau motif de possession serait inséré dans la procédure de l'article 8, permettant aux propriétaires d'expulser leurs locataires s'ils ont l'intention de vendre la propriété.

Le gouvernement a confirmé que le nouveau motif de l'article 8 sera un motif "obligatoire", ce qui signifie que si un juge est convaincu que le motif est établi, la possession doit être accordée.

Cependant, même avec l'ajout de ce nouveau motif, l'abolition de la procédure de l'article 21 (et vraisemblablement de la procédure de possession accélérée) pourrait entraîner des retards importants pour les propriétaires qui obtiennent la possession de leur bien.  

Il est également possible que le gouvernement introduise une exigence selon laquelle tous les avis de l'article 8 seront soumis à la condition que le dépôt ait été protégé dans un système autorisé par le gouvernement et que les informations prescrites aient été communiquées. À ce stade, il n'est pas encore clair si les autres exigences qui s'appliquent à la signification d'une procédure de possession en vertu de l'article 21 (EPC, certificat de sécurité pour le gaz et guide de location) seront également imposées à la procédure de possession en vertu de l'article 8. 

Preuves nécessaires pour prouver l'intention de vendre

A ce jour, on ne sait pas encore quelles preuves seront exigées de la part des propriétaires pour prouver qu'ils ont l'intention de vendre le bien. Le projet de loi sur la réforme des loyers apportera des précisions en temps voulu ; toutefois, il n'est pas certain que le simple fait de mettre le bien en vente suffise à satisfaire ce critère. Le problème est qu'apparemment, après avoir obtenu la possession du logement, un propriétaire pourrait simplement retirer le logement du marché et accorder une nouvelle location.

La réponse du gouvernement à la consultation sur la procédure de l'article 21 précise toutefois que la période de préavis pour ce nouveau motif serait de deux mois et que le préavis ne pourrait pas être donné au cours des six premiers mois d'une nouvelle location. La réponse indique également qu'à titre de mesure de protection, le gouvernement "empêcher le propriétaire initial de commercialiser et de relouer le bien pendant les 3 mois suivant l'utilisation de ce motif".

Le Livre blanc précise également que les propriétaires qui cherchent à trouver des échappatoires "ne sera pas toléré" et le gouvernement examinent la nécessité d'une "des sanctions nouvelles ou renforcées pour soutenir les mesures existantes, y compris le pouvoir pour les conseils d'émettre des avis de sanctions civiles pour les infractions liées au nouveau système de location. Nous étudierons également les moyens d'aider les conseils locaux à lutter contre les expulsions illégales".

Conclusion

Il semble évident que l'avenir des expulsions va considérablement changer. Il semblerait qu'en même temps que l'abolition de la notification en vertu de l'article 21, la procédure de possession accélérée soit également supprimée. Pour les propriétaires privés dont les demandes de possession sont relativement simples, cela peut entraîner des retards dans l'obtention de la possession de leurs biens.

Ce n'est pas le seul changement proposé par le projet de loi sur la réforme des loyers. Il propose également la création d'un registre des propriétaires, la mise en place d'un médiateur pour les locations privées chargé de traiter les litiges entre propriétaires et locataires, l'interdiction pour les propriétaires et les agents de refuser des demandes de location de la part de candidats locataires au motif qu'ils perçoivent des allocations et l'octroi de pouvoirs supplémentaires aux autorités locales afin de protéger et de faire respecter les droits des locataires.

RFB publiera d'autres articles sur ces changements proposés au cours des prochains mois. Le gouvernement a indiqué que le projet de loi sur la réforme des locataires sera voté avant mai 2023 et il est essentiel que les propriétaires, les agents et les locataires soient préparés à son introduction dans la loi afin d'assurer une transition en douceur vers le nouveau marché de la location.

Informations complémentaires

• Auteur de l'actualité:David Burns | Marissa Lawrence