En este artículo se explican los procedimientos que deben seguirse cuando un arrendador o un arrendatario desean renovar un contrato de arrendamiento de local de negocio con arreglo a la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1954 (LTA 1954).
¿El contrato de arrendamiento de una empresa finaliza al término del plazo o se renueva automáticamente?
Un arrendamiento protegido por la LTA 1954 no finaliza automáticamente al término del plazo contractual.
Salvo determinadas excepciones, el inquilino que ocupa un local con fines comerciales goza de seguridad de tenencia. Esto significa que el arrendamiento se mantendrá mientras el arrendatario siga ocupando el local hasta que se resuelva legalmente de conformidad con la LTA de 1954.
Un arrendatario que ocupe un local para los fines de su actividad con un contrato de arrendamiento de duración determinada también tiene derecho por ley a un nuevo contrato de arrendamiento al final del plazo contractual, siempre que Parte II de la LTA 1954 y el contrato de arrendamiento no ha sido excluido de las disposiciones sobre seguridad de la tenencia.
¿Qué significa que el contrato de arrendamiento de un inquilino comercial no esté sujeto a la LTA 1954?
Sección 38A(1) de la LTA 1954 permite que "las personas que serán el arrendador y el arrendatario en relación con un arrendamiento que se concederá por un plazo de años determinado" acuerden que secciones 24 a 28 de la LTA 1954 (las disposiciones sobre seguridad de la tenencia) quedarán excluidas en relación con ese arrendamiento, pero debe tenerse en cuenta que el arrendamiento propuesto debe ser por un plazo de años determinado y que debe seguirse el procedimiento correcto.
El efecto de la contratación externa es ese:
- El inquilino no tiene derecho a permanecer en la vivienda una vez expirado el contrato.
- El inquilino debe desalojar la vivienda al finalizar el contrato, a menos que el propietario le ofrezca un nuevo contrato.
- El inquilino no tiene derecho a indemnización al abandonar la vivienda al final del contrato.
- El inquilino no tiene derecho a pedir al tribunal que determine la renta o las condiciones de un nuevo contrato si el propietario se lo ofrece.
¿Cuál es el proceso de renovación de un contrato de arrendamiento comercial?
El arrendador y el arrendatario pueden entablar negociaciones voluntarias para intentar llegar a un acuerdo sobre los términos de un contrato de renovación. La posibilidad de llegar a un acuerdo dependerá del enfoque que adopten las partes. Si las partes están de acuerdo en todos los términos del nuevo contrato de arrendamiento, pueden conceder el contrato de renovación sin necesidad de una orden judicial. Por lo general, las partes negociarán la mayor parte del contrato sin recurrir a los tribunales.
Lo mejor es iniciar las conversaciones de renovación con bastante antelación a la expiración del contrato. Así habrá tiempo suficiente para negociar cualquier disputa sobre el alquiler y otras condiciones del contrato de renovación.
Las negociaciones suelen comenzar cuando:
- El propietario sirve un Artículo 25 indicando que no se oponen a la concesión de un nuevo arrendamiento, o
- El inquilino sirve a Solicitud de la sección 26 buscando un nuevo alquiler.
Los términos propuestos para el nuevo contrato de arrendamiento figuran en el anexo adjunto a la notificación de la sección 25 o a la solicitud de la sección 26. Si no se llega a un acuerdo de forma voluntaria, deben seguirse los procedimientos y plazos específicos que se detallan a continuación.
¿Cómo renueva un arrendador un contrato comercial?
El arrendador puede iniciar la renovación del contrato notificando un Artículo 25 al inquilino. Para ser válida, la notificación debe:
- Estar en la forma prescrita.
- Ser notificado por el propietario competente.
- Dirigirse correctamente al inquilino.
- Ser notificado válidamente dentro del plazo legal (no más de 12 meses y no menos de seis meses antes de la fecha de terminación especificada).
La fecha de rescisión no puede ser anterior a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento en vigor.
Una vez notificada, una notificación válida del artículo 25 no puede ser retirada ni modificada unilateralmente por el propietario.
Si el arrendador pretende oponerse a la renovación, deberá utilizar un formulario distinto.
¿Cómo renueva un inquilino un contrato comercial?
Un inquilino puede iniciar la renovación notificando un Solicitud de la sección 26 al propietario. Esta solicitud debe:
- Estar en la forma prescrita.
- En el anexo adjunto figuran las condiciones propuestas para el nuevo contrato de arrendamiento.
La notificación de una solicitud en virtud del artículo 26 no obliga al arrendatario a suscribir un nuevo contrato, pero desencadena el proceso de renovación. El inquilino puede presentar una solicitud antes de que finalice el plazo contractual o después, si el arrendamiento continúa en virtud de la LTA de 1954.
Una solicitud de la Sección 26:
- Notifica al propietario que, si no se llega a un acuerdo sobre las condiciones del nuevo contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede recurrir al tribunal para que se pronuncie al respecto.
- Establece que si el arrendador desea solicitar al tribunal un nuevo arrendamiento, debe hacerlo antes de la fecha de inicio especificada en la solicitud del arrendatario (a menos que las partes acuerden otra cosa).
- Informa al arrendador de que la oposición a la renovación sólo está permitida por uno o varios de los motivos establecidos en Artículo 30(1) de la LTA 1954.
- Exige que el arrendador presente una contranotificación en el plazo de dos meses si tiene intención de oponerse a la renovación. Si no lo hace, el arrendador debe conceder un nuevo arrendamiento.
- Finaliza el arrendamiento actual el día anterior a la fecha propuesta de inicio del nuevo arrendamiento.
¿Cuándo debe presentarse una solicitud judicial de renovación del arrendamiento?
Si las partes no llegan a un acuerdo sobre las condiciones del nuevo contrato de arrendamiento, cualquiera de ellas puede solicitar al tribunal que dicte una orden por la que se conceda un nuevo arrendamiento con arreglo a lo siguiente Artículo 24(1) de la LTA 1954.
Para proteger sus derechos, los inquilinos deben presentar la solicitud dentro del plazo legal. El proceso de solicitud depende de cómo se haya iniciado la renovación:
- Renovación iniciada por el propietario - Cualquiera de las partes puede recurrir al tribunal una vez que se ha notificado la Sección 25.
- Renovación iniciada por el arrendatario - Ninguna de las partes puede presentar una solicitud hasta que el arrendador notifique una contranotificación o hayan transcurrido dos meses desde la presentación de la solicitud en virtud del artículo 26, según qué condición se cumpla primero.
La mayoría de las renovaciones de contrato se negocian sin intervención judicial. No obstante, si se llega a un acuerdo, debe constar por escrito.
El propietario y el inquilino también pueden acordar por escrito prorrogar el plazo de solicitud judicial, siempre que lo hagan antes de la fecha de vencimiento.
Si se acerca la fecha límite y no se ha alcanzado un contrato o acuerdo de arrendamiento vinculante, el inquilino debe acudir a los tribunales para preservar su derecho legal a un nuevo contrato.
¿Cómo decide el tribunal las condiciones del contrato si las partes no se ponen de acuerdo?
Si las partes no llegan a un acuerdo sobre las condiciones de renovación, el tribunal determinará las cláusulas del contrato basándose en las pruebas presentadas. La decisión del tribunal abarcará:
- Alquiler
- Duración del alquiler
- Cláusulas de ruptura del arrendador por reurbanización
- Cláusulas de rescisión del contrato de arrendamiento
- Uso permitido
- Cláusulas de suspensión del alquiler por pandemia
- Gastos de servicio
- Enajenación y acuerdos de garantía autorizados
- Garantes
- Depósitos de alquiler
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Si tiene alguna duda sobre la renovación del contrato de arrendamiento de una empresa o un local comercial, póngase en contacto con Socio David Burns por correo electrónico a D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 0207 467 5751.
David Burns
Socio Principal de Litigios
