¿Qué es el usufructo?

Cuando se trata de poseer una propiedad, comprender los conceptos de usufructo y las diferencias entre el interés legal y el usufructo puede ser crucial para tomar decisiones con conocimiento de causa. Se parte de la base de que el usufructo de un bien inmueble sigue al interés legal; sin embargo, estos intereses pueden ser diferentes. En esta guía, exploraremos los aspectos esenciales de los intereses legales y usufructuarios, proporcionándole los conocimientos necesarios para comprender este importante aspecto de la propiedad inmobiliaria, de modo que pueda asegurarse de que sus intereses están protegidos. 

¿Qué es el interés legal?  

El/los propietario(s) legal(es) es la(s) persona(s) inscrita(s) en el Registro de la Propiedad.  

El interés legal otorga al propietario los derechos jurídicos sobre la propiedad, permitiéndole habitarla, venderla o transferirla como desee. En resumen, le otorga un derecho de control sobre la propiedad. 

¿Qué es el interés beneficiario?

El usufructuario o usufructuarios son las personas que tienen derecho a los beneficios de la propiedad; sin embargo, no están inscritas en los títulos de propiedad del Registro de la Propiedad.  

Los beneficios de la propiedad pueden ser de naturaleza financiera, como el derecho a una parte del alquiler o una proporción de los ingresos de la venta si se vende la propiedad. Los beneficios también pueden ser de naturaleza práctica, como el derecho a residir en la propiedad. No es necesario ser propietario legal del inmueble para tener un usufructo sobre el mismo.  

Tipos de copropiedad y usufructo 

Los bienes inmuebles pueden poseerse conjuntamente de varias formas, y la forma en que se estructura la propiedad puede influir en el interés de una persona en el bien. Entender los distintos tipos de copropiedad es importante para ayudarle a elegir la opción que más le convenga.

Tenencia conjunta frente a tenencia en común 

Cuando se trata de copropiedad inmobiliaria, la copropiedad y la tenencia en común son dos estructuras principales.  

La copropiedad significa que todos los propietarios poseen conjuntamente todos los intereses de la propiedad; no hay partes distintas o separadas. Dado que todos los propietarios son propietarios de todo conjuntamente, cuando fallece el primer propietario, todos los intereses de la propiedad pasan automáticamente a los propietarios supervivientes. Esto se denomina "supervivencia". 

Tenencia en común significa que el usufructo se posee en partes distintas e individuales. Estas participaciones pueden ser iguales (por ejemplo, 50/50), o en la proporción que elijan los propietarios. Ser inquilinos en común permite a los propietarios tener más control sobre las acciones de la propiedad.  

Dado que cada propietario tiene una participación independiente en la propiedad, a su muerte, su participación se distribuirá de acuerdo con las disposiciones de su testamento, si lo han hecho, o en virtud de las normas de sucesión intestada si no lo han hecho. El usufructo de la propiedad no pasa automáticamente a los propietarios supervivientes.  

A continuación se ofrece un breve resumen de las repercusiones y diferencias de los coarrendatarios y los proindivisos.  

Característica	Coarrendatarios	Arrendatarios comunes
Parte de interés	Cada parte posee conjuntamente todos los intereses	Cada propietario tiene una participación distinta en la propiedad
Cómo se transmiten los intereses en caso de fallecimiento del propietario	Por supervivencia a los restantes propietarios vivos de forma automática, independientemente de lo que figure en un testamento.	No por supervivencia, ya sea según la voluntad del propietario o por sucesión intestada
Repercusión en los intereses	Interés beneficioso uniforme entre arrendatarios	Participación proporcional basada en acciones

En la copropiedad, todos los copropietarios tienen los mismos derechos sobre la propiedad. El concepto de derecho de supervivencia significa que a la muerte de un copropietario, su participación se transfiere automáticamente a los demás copropietarios. Esto puede simplificar la sucesión; sin embargo, puede no ser la forma en que el propietario desea distribuir su patrimonio a su muerte.  

Por el contrario, la tenencia en común permite partes distintas y posiblemente desiguales. La parte de cada inquilino forma parte de su patrimonio, que puede transferirse de acuerdo con su testamento. Esto ofrece flexibilidad, ya que permite a los copropietarios decidir qué ocurre con su parte. 

Propiedad equitativa frente a propiedad legal 

La propiedad equitativa se refiere a los derechos de que gozan los usufructuarios, mientras que la propiedad legal se refiere al título que se posee oficialmente. Esta división es fundamental en el derecho de propiedad. 

Los propietarios legales son responsables del título de propiedad, pero los propietarios equitativos se benefician del uso y los ingresos de la propiedad. Por ejemplo, un fideicomisario puede tener la titularidad legal, mientras que los beneficiarios disfrutan de los beneficios de la propiedad.

Aspecto	Propiedad legal	Propiedad equitativa
Título	En poder del propietario legal	No se celebra
Beneficios	Sin beneficios directos	Acceso al consumo e ingresos
Responsabilidades	Administrativo y jurídico	Disfrute y derechos

Entender la distinción ayuda a aclarar las funciones y responsabilidades, especialmente en situaciones de fideicomiso. Los propietarios legales deben actuar en interés de los propietarios equitativos, garantizando la protección de los derechos de estos últimos. 

Cómo se determina el usufructo 

Dado que los usufructos no se registran en los títulos de propiedad, puede resultar difícil determinar los respectivos usufructos de una propiedad. Como ya se ha indicado, se parte del supuesto de que el usufructo de un bien inmueble se corresponde con el usufructo legal, por lo que es importante determinar cómo se ostenta el usufructo, especialmente si no se cumple el supuesto de partida.  

A continuación se ofrece un breve resumen de las distintas formas de establecer y registrar los usufructos.  

Acuerdos formales:  

Documentación fiduciaria -  

Si un bien es un activo de un fideicomiso, el documento fiduciario establecerá los propietarios legales (los fideicomisarios) y también los beneficiarios efectivos (los beneficiarios del fideicomiso).  

Declaración de confianza -  

Se trata de un documento legal en el que se establecen las participaciones en la propiedad de un inmueble y cómo se dividirá el producto de la venta. Una declaración de fideicomiso registra las contribuciones financieras a una propiedad, por lo que resulta útil cuando distintos propietarios aportan cantidades diferentes.  

Acuerdos informales:  

Si no se han acordado y registrado formalmente los usufructos de la propiedad, las pruebas documentales son fundamentales para establecer el usufructo.  

Contribuciones financieras -   

Los registros de contribuciones a la propiedad, como los pagos de la hipoteca, pueden demostrar un interés beneficioso. 

Correspondencia -  

Los correos electrónicos o las cartas en las que se discutan las intenciones y los acuerdos relativos al uso de la propiedad pueden servir como prueba. 

Dicha documentación ayuda a justificar las reclamaciones, proporcionando un registro claro de los acuerdos. También ayuda a resolver disputas, al definir las intenciones de las partes implicadas. 

Modificación del interés beneficiario 

El interés beneficiario puede cambiar con el tiempo, ya sea mediante acuerdos formales como declaraciones de fideicomiso o cambios en las contribuciones financieras a la propiedad.  

En determinadas circunstancias, puede ser beneficioso transferir o donar parte del usufructo de una propiedad a un tercero; por ejemplo, que un progenitor transfiera parte del usufructo de la propiedad a sus hijos adultos.  

Esto tendrá varias implicaciones fiscales y es algo que debe consultar con un abogado antes de hacerlo, ya que hay muchos factores a tener en cuenta.