Dado que el mercado inmobiliario de Londres y otras grandes ciudades, como Manchester, sigue creciendo, es importante asegurarse de que, si es usted propietario de un inmueble arrendado, conoce perfectamente sus derechos para proteger su inversión.

La propiedad de un arrendamiento residencial de larga duración puede ser un activo valioso, sin embargo, a medida que el plazo del arrendamiento disminuye con el tiempo también lo hace, lamentablemente, el valor de ese activo. La Ley de Reforma del Arrendamiento y Desarrollo Urbano de 1993 (modificada) otorga a los inquilinos, como grupo, el derecho, previa cualificación, a forzar la venta de la propiedad absoluta del edificio o de parte del mismo. Este proceso se conoce como enfranchisement colectivo.

Entendemos la importancia que tiene para los propietarios disponer de una estrategia que funcione en toda la cartera de propiedades para preservar sus inversiones de dominio absoluto y obtener la mejor prima posible.

La emancipación colectiva tiene varias ventajas: 

• Los arrendatarios pueden concederse a sí mismos arrendamientos prorrogados de 999 años.
• Los arrendatarios pasan a controlar la gestión del edificio.
• Los arrendatarios pueden modificar su contrato para no tener que seguir pagando el alquiler del suelo.  
• Los arrendatarios pueden subsanar los defectos de sus contratos.

¿Calificación para la emancipación colectiva?

Calificación del edificio - El arrendatario debe comprobar primero que el edificio reúne las condiciones necesarias:

• Debe ser un edificio independiente o parte de un edificio.
• Debe haber al menos 2 pisos en el edificio.
• Al menos dos tercios de los pisos deben alquilarse a ‘inquilinos cualificados’.
• Los inquilinos que reúnan los requisitos y que deseen participar en la concesión de derechos (los inquilinos participantes) deben ser propietarios de al menos la mitad de las viviendas del edificio y de al menos dos viviendas en total.
• No debe haber más de 25% de la superficie interior en uso no residencial
• El edificio no debe ser una propiedad exceptuada (es decir, un edificio en el recinto de una catedral o una propiedad del National Trust).

Cualificación del arrendatario - Un arrendatario es un ‘arrendatario cualificado’ si:

• son titulares de un arrendamiento de larga duración, es decir, un arrendamiento con un plazo de vigencia de al menos 21 años (en el momento de su concesión); o
• un contrato de arrendamiento más breve que contenga una cláusula que otorgue un derecho de renovación perpetua; o
• un arrendamiento rescindible por fallecimiento, matrimonio o fecha desconocida (incluidas las denominadas cláusulas ‘Príncipe de Gales’); o
• la continuación de un arrendamiento a largo plazo en virtud de la Ley de la Vivienda de la Administración Local de 1989 tras la expiración del plazo original; o
• un contrato de propiedad compartida en el que la cuota del inquilino sea 100%; o
• Arrendamiento concedido en virtud del ‘derecho de compra’ o del ‘derecho de adquisición en condiciones de alquiler con hipoteca’.
• El arrendador no debe ser una fundación benéfica para la vivienda cuando el piso se proporcione como parte de las funciones de la fundación.
• El arrendatario no debe tener un contrato de arrendamiento de negocio
• El arrendatario no debe poseer más de 2 viviendas en el edificio (ya sea conjuntamente o en nombre propio).

Prepararse para la emancipación

Encargar a asesores profesionales

Se recomienda que los arrendatarios contraten a abogados con experiencia para que les ayuden a recopilar toda la información necesaria, a determinar si el edificio y los arrendatarios reúnen los requisitos para la expropiación colectiva y a realizar todos los trámites preparatorios necesarios antes de presentar la notificación inicial, así como a realizar todos los trámites posteriores, incluida la transmisión del título y la concesión de nuevos contratos de arrendamiento tras la expropiación.

También se recomienda que un perito cualificado realice una valoración inicial de la propiedad para que los inquilinos que cumplan los requisitos se hagan una idea de la prima que hay que pagar por la propiedad absoluta. Los inquilinos podrán decidir entonces si desean seguir adelante y si necesitarán financiación externa. El precio a pagar por la propiedad depende de una serie de factores, como el valor de mercado de cada piso y la duración de los contratos de arrendamiento. El precio será mayor si los contratos de arrendamiento tienen una duración inferior a 80 años.

Financiación

Los arrendatarios que reúnan los requisitos pueden querer crear un fondo en una fase temprana para cubrir los pasos preparatorios iniciales, incluida la obtención del informe de valoración, la recopilación de información, la creación de una empresa, la redacción de un acuerdo de participación y la preparación de la notificación inicial de reclamación.

Acuerdo de participación

En los casos en que el edificio y los arrendatarios puedan optar a la enajenación colectiva, se recomienda que todos los arrendatarios participantes suscriban entre ellos un acuerdo formal de participación en el que se aborden cuestiones como los derechos de voto, la negociación y el acuerdo de las condiciones, las contribuciones financieras de cada arrendatario y el derecho de los arrendatarios a obtener nuevos contratos de arrendamiento a largo plazo del propietario tras la compra.

Comprador nominal

Los inquilinos participantes deben elegir un Comprador o Compradores Nominales. Se trata de la persona o personas o empresa que serán nombradas en la Notificación Inicial para adquirir la propiedad absoluta y convertirse en el nuevo arrendador.

El comprador designado puede ser una persona, uno o varios de los arrendatarios, una empresa o un fideicomiso. En la actualidad, la legislación no establece ningún control ni requisito para la selección de los compradores designados.

La opción más común es una empresa propiedad al 100% de los inquilinos y, si éste es el vehículo elegido por los inquilinos participantes, la empresa debe constituirse antes de ser presentada en la Notificación Inicial. 

Procedimiento de emancipación

• Los inquilinos participantes deben firmar una “Notificación Inicial” en la que se recoge cierta información esencial sobre el edificio y los Arrendatarios, con los datos del Comprador Nominado y el precio que desean pagar.
• La notificación se entrega al propietario y a los propietarios intermedios.
• La notificación establece una “Fecha de respuesta” en la que el Freeholder debe responder a la notificación. Esta fecha debe ser como mínimo dos meses posterior a la notificación. Si los inquilinos que reúnen los requisitos deciden retirar la notificación inicial, no podrán presentar otra notificación durante 12 meses.
• La Notificación Inicial desencadena los procedimientos legales para adquirir la propiedad absoluta y los inquilinos participantes son responsables conjunta e individualmente de los costes razonables del propietario a partir de la fecha en que reciba la Notificación. Por lo tanto, es importante que la Notificación esté completa y no contenga inexactitudes ni descripciones erróneas, ya que, aunque en algunos casos puedan corregirse mediante una solicitud al tribunal de condado, es un aspecto en el que deben evitarse gastos. Una notificación incompleta puede ser rechazada por no ser válida.
• Los arrendatarios que cumplan los requisitos tienen derecho a inscribir la Notificación Inicial en el Registro de la Propiedad. Esto protege a los inquilinos contra la venta de la propiedad por parte del propietario, ya que cualquier comprador de la propiedad, tras el registro de la Notificación Inicial, adquirirá la propiedad sujeta a la reclamación de enfranchisement.
• Tras la entrega de la Notificación Inicial, el propietario tiene derecho a exigir pruebas de la titularidad de los pisos de los inquilinos participantes. El propietario dispone de un plazo de 21 días a partir de la notificación inicial para solicitar la información.
• Cuando se requiera esta información, el comprador designado deberá facilitarla en un plazo de 21 días. Si los inquilinos que reúnen los requisitos no aportan pruebas de la titularidad, la Notificación Inicial se considerará retirada, con los costes a cargo del propietario.
• El Freeholder debe entregar una Contra-Notificación indicando si acepta el derecho de enfranquicia de los inquilinos participantes y, en caso afirmativo, en qué términos está de acuerdo y en cuáles no.
• Si el Propietario no responde a la Notificación Inicial, o responde después de la Fecha de Respuesta, los inquilinos cualificados tienen derecho a adquirir la Propiedad en las condiciones y con la prima establecidas en la Notificación Inicial. El Comprador Nominado deberá solicitar una Orden de Adjudicación en el plazo de seis meses; de lo contrario, la Notificación Inicial se considerará retirada.
• Si el Propietario no admite la demanda de enfranchisement (por ejemplo, alegando que menos de dos tercios de los pisos se alquilan a inquilinos cualificados), entonces el comprador nominado tendría que presentar una solicitud ante el tribunal, dentro de los 2 meses de la contra notificación, para una declaración de que la notificación inicial es válida.
• Si el Propietario de las Fincas entrega una Contra notificación admitiendo la demanda de enfranchisement pero impugnando las condiciones, se abre un periodo de al menos dos meses en el que las partes intentarán negociar un acuerdo.
• Si las condiciones no se han acordado en el plazo de 2 meses, el comprador designado puede solicitar al Tribunal de Primera Instancia (Sala de la Propiedad) una decisión sobre las condiciones que no se han acordado. El plazo máximo para presentar la solicitud es de 6 meses a partir de la fecha de la contranotificación de los propietarios.
• El First-tier Tribunal dará instrucciones para preparar el caso para la vista y, si el asunto pasa a una vista final, el tribunal determinará los términos del litigio.
• La resolución del First-tier Tribunal se convierte en firme 21 días después de su envío por el Tribunal. Los recursos deben interponerse dentro de este plazo ante el Tribunal de Tierras, previa autorización del Tribunal.
• El propietario debe presentar un proyecto de contrato en un plazo de 21 días a partir de que la resolución del Tribunal sea firme (teniendo en cuenta los derechos de recurso).
• Se espera que las partes firmen el contrato en un plazo de dos meses a partir de que la decisión del Tribunal sea definitiva.
• Si transcurre este plazo de dos meses sin que se produzca el intercambio de contratos, los inquilinos participantes deben solicitar al tribunal, en un plazo de otros dos meses, una orden de cesión.

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