Was sind die Aufgaben von Immobilienanwälten?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, stellt man sich häufig die Frage: Führen Immobilienrechtler Gutachten durch? Die kurze Antwort lautet: Nein, Immobilienrechtler führen in der Regel keine baulichen Begutachtungen der Immobilie durch. Die Aufgabe eines Immobilienrechtlers besteht darin, sich um die rechtlichen Aspekte der Transaktion zu kümmern, während eine Begutachtung eine separate Überprüfung des Zustands der Immobilie darstellt. Beides ist wichtig, erfüllt jedoch unterschiedliche Aufgaben.

Bei RFB Legal erklären unsere auf Wohnimmobilien spezialisierten Anwälte ihren Mandanten regelmäßig den Unterschied, da dies Einfluss darauf haben kann, wie sicher Sie bei einem Kauf vorgehen – ganz gleich, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder eine Immobilie mit Erbbaurecht erwerben oder in eine Mietimmobilie investieren. Wenn Sie wissen, welche Aufgaben ein Immobilienanwalt übernimmt und was eine Begutachtung beinhaltet, können Sie später kostspielige Überraschungen vermeiden.

Was ist der Unterschied zwischen einem Immobilienrechtsexperten und einem Gutachter?

Ein Immobilienrechtler oder Anwalt für Wohnimmobilien kümmert sich um die rechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie. Dazu gehören die Prüfung von Eigentumsunterlagen, die Einholung von Auskünften, die Überprüfung von Grundbuchauszügen, die Abwicklung von Verträgen sowie die Unterstützung bei der Abwicklung der rechtlichen Übertragung.

Ein Sachverständiger hingegen prüft den baulichen Zustand der Immobilie. Bei einer Begutachtung können Mängel wie Feuchtigkeit, Setzungserscheinungen, Dachprobleme, Probleme mit der Entwässerung oder Anzeichen von Bodensenkungen festgestellt werden. Eine Begutachtung befasst sich nicht mit dem rechtlichen Eigentumsverhältnis oder den Rechtsansprüchen an der Immobilie.

Einfach ausgedrückt:

• Immobilienrechtler: prüft die Rechtslage.
• Vermessungsingenieur: überprüft den technischen Zustand.

Beides kann bei einer Immobilienkaufabwicklung eine wichtige Rolle spielen, insbesondere wenn Sie eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens treffen.

Organisieren Immobilienanwälte Gutachten?

Manche Immobilienanwälte können Ihnen zwar einen Sachverständigen empfehlen oder Ihnen erklären, welche Art von Gutachten geeignet sein könnte, doch in der Regel organisieren oder führen sie das Gutachten nicht selbst durch. Ein Immobilienanwalt ist normalerweise weder dafür ausgebildet noch dazu befugt, die Bausubstanz, die baulichen Gegebenheiten oder den Zustand der Immobilie so zu begutachten, wie es ein Sachverständiger tun würde.

Dennoch kann Ihr Immobilienanwalt weiterhin eine wichtige Rolle spielen. Sollten die rechtlichen Unterlagen oder die Ergebnisse der Grundbuchauskunft auf ein potenzielles Problem hinweisen, das den Wert oder die Nutzung der Immobilie beeinträchtigen könnte, wird Ihr Anwalt Ihnen möglicherweise empfehlen, vor dem weiteren Vorgehen ein Gutachten oder eine fachliche Begutachtung in Betracht zu ziehen.

Wenn Ihr Immobilienanwalt beispielsweise in den Eigentumsunterlagen Hinweise auf frühere Eigentumsübertragungen findet oder wenn die Ergebnisse der örtlichen Recherche auf Probleme mit Überschwemmungen oder der Entwässerung hindeuten, kann ein Gutachten Ihnen helfen, die tatsächlichen Risiken vor dem Vertragsabschluss einzuschätzen.

Warum eine Begutachtung beim Immobilienkauf wichtig ist

Ein Gutachten liefert Ihnen eine fachkundige Einschätzung des Zustands der Immobilie. Dies kann Ihnen dabei helfen, zu entscheiden, ob Sie den Preis neu verhandeln, den Verkäufer um Reparaturen bitten oder den Kauf sogar noch einmal überdenken sollten, falls das Problem schwerwiegend ist.

Gängige Beispiele sind:

• Ein viktorianisches Haus mit Feuchtigkeitsflecken und veralteter Elektrik.
• Eine Wohnung, bei der möglicherweise Reparaturprobleme im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht am Dach oder an der Bausubstanz bestehen.
• Eine neuere Immobilie, bei der Bauarbeiten zu Rissen oder Mängeln geführt haben.
• Ein Haus auf dem Land, bei dem Fragen der Entwässerung, der Zufahrt oder der Grundstücksgrenzen eine Rolle spielen können.

Ohne eine Begutachtung werden Sie diese Probleme möglicherweise erst nach Abschluss des Kaufs entdecken, wenn Sie dafür haften. Ein Immobilienrechtler kann zwar auf rechtliche Risiken hinweisen, aber er kann Ihnen nicht sagen, ob die Wände in Ordnung sind oder ob das Dach erneuert werden muss.

Was ein Immobilienrechtler während des Kaufprozesses tut

Bei der Abwicklung eines Kaufs wird ein Immobilienrechtsexperte bei RFB Legal in der Regel:

• Prüfen Sie den Vertragsentwurf und die Angaben zum Eigentumsrecht.
• Führen Sie Grundstücksrecherchen durch, beispielsweise zu kommunalen Behörden, Kanalisation und Wasserversorgung sowie Umweltaspekten.
• Prüfen Sie, ob der Verkäufer berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen.
• Prüfen Sie Wegerechte, Dienstbarkeiten, Auflagen und andere rechtliche Aspekte, die die Immobilie betreffen.
• Ihnen über die Rechtslage und etwaige festgestellte Probleme Bericht erstatten.
• Wir helfen Ihnen beim Vertragsabschluss und bei der Abwicklung der Transaktion.

Diese rechtlichen Schritte sind zwar unerlässlich, haben jedoch nichts mit einem Vermessungsgutachten zu tun. Selbst wenn die Eigentumsverhältnisse rechtlich in Ordnung sind, kann die Immobilie dennoch bauliche Mängel aufweisen, die nur durch ein Vermessungsgutachten festgestellt werden können.

Welche Arten von Umfragen gibt es?

Auch wenn Ihr Immobilienanwalt in der Regel keine detaillierten Empfehlungen zum Gutachten abgibt, ist es hilfreich, die grundlegenden Optionen zu kennen. Die Wahl der Gutachtenart hängt oft vom Alter, der Art und dem Zustand der Immobilie ab.

• Zustandsbericht: ein grundlegender Überblick über sichtbare Mängel, der sich in der Regel für neuere oder gut gepflegte Immobilien eignet.
• Bericht für Immobilienkäufer: eine gründlichere Besichtigung, die häufig für Standardhäuser oder Wohnungen in ordentlichem Zustand gewählt wird.
• Gebäudegutachten: eine detailliertere Vermessung, die in der Regel für ältere, größere, umgebaute oder ungewöhnliche Grundstücke empfohlen wird.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Begutachtung am besten geeignet ist, sollten Sie sich an einen qualifizierten Gutachter wenden. Ihr Immobilienanwalt kann Ihnen möglicherweise auch erläutern, ob die rechtlichen Unterlagen Anlass zu besonderer Vorsicht geben.

Wie der Prozess in der Praxis normalerweise abläuft

Bei einer typischen Immobilienkaufabwicklung wird das Gutachten frühzeitig im Ablauf veranlasst, in der Regel nachdem Ihr Angebot angenommen wurde, aber noch vor dem Vertragsabschluss. Dieser Zeitpunkt ist entscheidend, da Sie nach dem Vertragsabschluss in der Regel verpflichtet sind, den Kauf abzuschließen.

In der Praxis sieht das oft so aus:

• Sie geben ein Angebot für die Immobilie ab.
• Sie beauftragen einen Immobilienanwalt und veranlassen ein Gutachten.
• Ihr Immobilienanwalt nimmt die rechtlichen Vorbereitungen in Angriff und holt die erforderlichen Informationen ein.
• Der Gutachter begutachtet die Immobilie und erstellt einen Bericht.
• Sie prüfen die Ergebnisse der Begutachtung zusammen mit dem Rechtsgutachten Ihres Immobilienrechtsanwalts.
• Sollten Probleme auftreten, entscheiden Sie, ob Sie neu verhandeln, Fragen stellen oder fortfahren möchten.

Dieser kombinierte Ansatz hilft Ihnen dabei, eine fundiertere Entscheidung zu treffen. Sowohl rechtliche Prüfungen als auch Besichtigungen vor Ort sind Teil einer sinnvollen Sorgfaltsprüfung beim Kauf einer Immobilie.

Häufige Probleme, die Käufer übersehen

Einer der häufigsten Irrtümer ist die Annahme, dass eine Hypothekenbewertung dasselbe ist wie ein Gutachten. Das ist nicht der Fall. Die Bewertung eines Kreditgebers dient in erster Linie dem Kreditgeber selbst und deckt Mängel möglicherweise nicht im Detail auf. Sie sollte nicht als umfassende Überprüfung des Zustands der Immobilie herangezogen werden.

Weitere häufige Probleme sind:

• Keine Besichtigung vereinbaren, weil die Immobilie “gut aussieht”.
• In der Annahme, dass der Immobilienrechtsexperte das Gebäude begutachtet oder Feuchtigkeitsschäden feststellt.
• Umfrageergebnisse ignorieren, weil der Kauf dringend erscheint.
• Versäumnis, die Reparaturpflichten bei Mietwohnungen und Maisonetten zu prüfen.
• Weitermachen, ohne weitere Fragen zu Mängeln oder Gutachten zu stellen.

Selbst wenn eine Begutachtung Mängel aufzeigt, bedeutet das nicht immer, dass Sie vom Kauf zurücktreten sollten. In manchen Fällen lässt sich das Problem beheben, der Verkäufer ist möglicherweise bereit, den Preis zu senken, oder weitere Untersuchungen können das Ausmaß des Problems klären. Entscheidend ist, dass Sie davon vor Vertragsabschluss Kenntnis haben.

Kann ein Immobilienrechtsexperte helfen, wenn bei der Begutachtung ein Problem festgestellt wird?

Ja. Auch wenn Ihr Immobilienanwalt in der Regel nicht die baulichen Mängel selbst begutachtet, kann er Ihnen helfen, die rechtlichen und transaktionsbezogenen Auswirkungen der Gutachtenergebnisse zu verstehen. Er kann beispielsweise:

• Wenden Sie sich mit weiteren Fragen an den Anwalt des Verkäufers.
• Bitten Sie um Kopien von Garantien, Baugenehmigungen oder Genehmigungen gemäß den Bauvorschriften.
• Prüfen Sie, ob der Mangel Auswirkungen auf das Eigentumsrecht, die Versicherung oder einen späteren Wiederverkauf haben könnte.
• Erläutern Sie, ob die Angelegenheit rechtliche Konsequenzen hat, wie zum Beispiel fehlende Zugangsrechte oder ungeklärte Umbauten.

Dies ist besonders nützlich bei Angelegenheiten im Bereich Wohnimmobilien, die Mietwohnungen, umgebaute Häuser, Teilhaberschaftsmodelle oder Immobilien mit früheren Anbauten oder baulichen Maßnahmen betreffen.

Was ist mit Verkäufern und Umschuldungen?

Verkäufer veranlassen in der Regel keine Begutachtung für den Käufer, können jedoch mit Fragen konfrontiert werden, die sich aus einem Begutachtungsbericht ergeben, insbesondere wenn Reparaturen oder frühere Umbauten eine Rolle spielen. Ihr Immobilienanwalt kann Ihnen dabei helfen, diese Anfragen klar und präzise zu beantworten.

Bei einer Umschuldung ist nicht immer ein Gutachten erforderlich, doch der Kreditgeber kann eine eigene Wertermittlung oder Begutachtung veranlassen. Wenn Sie eine Umschuldung vornehmen und wissen möchten, ob es Probleme mit dem Eigentumsrecht, dem Erbbaurecht oder der Baugenehmigung gibt, kann Ihr Immobilienanwalt Ihnen dabei helfen, die rechtlichen Unterlagen zu prüfen und Sie hinsichtlich der nächsten Schritte beraten.

Häufig gestellte Fragen

Führen Immobilienrechtler Gutachten durch?

Nein. Die rechtlichen Angelegenheiten werden von Immobilienrechtsexperten geregelt. Die Begutachtung der Immobilie wird von qualifizierten Gutachtern durchgeführt, die den Zustand der Immobilie prüfen.

Sollte ich trotzdem ein Gutachten erstellen lassen, wenn ich einen Immobilienanwalt habe?

Ja, in vielen Fällen ist es sinnvoll, neben der Rechtsberatung auch ein Gutachten in Betracht zu ziehen. Beide dienen unterschiedlichen Zwecken und vermitteln Ihnen gemeinsam ein besseres Gesamtbild.

Wird mir mein Immobilienanwalt mitteilen, ob ein Gutachten erforderlich ist?

Ihr Immobilienanwalt wird Ihnen möglicherweise rechtliche oder mit der Grundbuchrecherche zusammenhängende Probleme aufzeigen, die für ein Gutachten sprechen, doch die Entscheidung liegt in der Regel bei Ihnen, in Absprache mit einem Sachverständigen.

Reicht eine Immobilienbewertung für eine Hypothek aus?

In der Regel nicht. Eine Wertermittlung dient in erster Linie dem Kreditgeber und stellt keine vollständige Begutachtung des Zustands der Immobilie dar.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen, umschulden oder Eigenkapital übertragen und eine klare Beratung zu den rechtlichen Aspekten der Transaktion wünschen, kann RFB Legal Sie durch den Prozess begleiten. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie ein Gutachten in Auftrag geben sollen, oder wenn Sie verstehen möchten, wie die rechtlichen und praktischen Aspekte zusammenhängen, sprechen Sie mit einem unserer auf Wohnimmobilien spezialisierten Anwälte, um eine auf Ihre individuellen Umstände zugeschnittene Beratung zu erhalten.