Historische Mietüberprüfungen: Risiken und Abhilfemaßnahmen für gewerbliche Vermieter und Mieter

 Mietanpassungsklauseln sind ein Standardmerkmal in modernen gewerblichen Mietverträgen. Sie sollen im Allgemeinen sicherstellen, dass die Miete während der Laufzeit des Mietvertrags mit dem Markt Schritt hält. In der Praxis werden Überprüfungen jedoch manchmal versäumt, verzögert oder einfach nicht durchgeführt.

Das Ergebnis ist die so genannte "historische Mietpreisüberprüfung", eine Mietpreisüberprüfung, die schon vor Jahren hätte stattfinden sollen, aber nicht durchgeführt wurde.

Wenn eine historische Mietüberprüfung ausgelöst wird, kommt es häufig zu Streitigkeiten. Erhebliche Mietrückstände können rückwirkend geltend gemacht werden, es können Zinsen anfallen, und die Mieter können sich in kurzer Zeit mit unerwarteten Zahlungsverpflichtungen konfrontiert sehen. Umgekehrt können Vermieter, die es versäumt haben, die Miete rechtzeitig zu überprüfen, unter Umständen nicht das zurückerhalten, was sie sich erhofft haben.

Bei Ronald Fletcher Baker beraten wir regelmäßig sowohl Vermieter als auch Mieter bei Streitigkeiten, die sich aus historischen Mietüberprüfungen ergeben. In diesem Artikel werden die Gründe für die Überprüfung historischer Mieten, der rechtliche Rahmen sowie die praktischen und strategischen Überlegungen beider Seiten erläutert.

Warum kommt es zu historischen Mietpreisüberprüfungen?

Es gibt mehrere Szenarien, die dazu führen können, dass eine Mietüberprüfung über einen langen Zeitraum hinweg ruht:

• Verwaltungsversehen: Vermieter oder Verwalter versäumen es einfach, einen Überprüfungsbescheid rechtzeitig zuzustellen.
• Strategische Verzögerung: Die Parteien verschieben manchmal Überprüfungsgespräche in Erwartung von Marktveränderungen.
• Ungewissheit über die Mietbedingungen: Streitigkeiten über Überprüfungsklauseln können von Maßnahmen abhalten.
• Eigentümerwechsel: Bei der Abtretung von Mietverträgen oder dem Verkauf von Anlageportfolios können Gelegenheiten zur Mietüberprüfung übersehen werden.

Aus welchem Grund auch immer, stellt sich dann oft die Frage, ob und wie eine Mietpreisüberprüfung noch durchgeführt werden kann.

Der rechtliche Rahmen

Die Zeit ist in der Regel nicht "von entscheidender Bedeutung". Es ist wichtig, die spezifischen Bedingungen Ihres Mietvertrags zu prüfen, um genau zu bestimmen, wie die Lage ist. Die meisten modernen Mietüberprüfungsklauseln stellen klar, dass "die Zeit nicht von wesentlicher Bedeutung" ist. Daher kann es je nach den Umständen des Falles möglich sein, dass eine Mietüberprüfung zu einem beliebigen Zeitpunkt nach dem Überprüfungsdatum ausgelöst wird und die neue Miete (sobald sie festgelegt ist) rückwirkend ab dem Überprüfungsdatum zu zahlen ist.

Die Gerichte haben in früheren Fällen entschieden, dass ein Vermieter das Recht, eine Überprüfung einzuleiten, nicht allein deshalb verliert, weil der Überprüfungstermin verstrichen ist, es sei denn, der Mietvertrag sieht ausdrücklich vor, dass die Zeit von wesentlicher Bedeutung ist.

Rechtsprechung

In einigen wichtigen Fällen wurden die Grundsätze für die Überprüfung der Miete in gewerblichen Mietverträgen geklärt:

• United Scientific Holdings Ltd/Burnley Borough Council [1978] A.C. 904: bestätigte, dass die Zeit bei der Überprüfung des Pachtzinses nicht "von wesentlicher Bedeutung" ist, es sei denn, dies wird ausdrücklich erwähnt. Eine Überprüfung kann mit jahrelanger Verspätung eingeleitet werden, und die geänderte Miete gilt dann rückwirkend.
• Scottish & Newcastle plc gegen Raguz [2008] UKHL 65: bestätigte, dass der Mieter, sobald die überprüfte Miete feststeht, für Rückstände bis zum Datum der Überprüfung haftet. Dies hängt von den Bedingungen des jeweiligen Mietvertrags ab.

Datum der Bewertung

Wichtig ist, dass der Pachtzins zum Zeitpunkt der Überprüfung festgelegt wird, nicht zum Zeitpunkt der endgültigen Durchführung der Überprüfung. Die Gutachter müssen daher die Marktbedingungen zu diesem historischen Datum berücksichtigen, was schwierig sein kann, wenn die Überprüfung viele Jahre zurückliegt.

 Verzugszinsen

Die meisten Mietverträge sehen vor, dass nach der Feststellung der überprüften Miete Verzugszinsen für die Zeit vom Überprüfungsdatum bis zur Feststellung zu zahlen sind. Dies kann historische Überprüfungen für die Mieter sehr teuer machen.

Risiken für Vermieter

Schwierigkeiten bei der Bewertung: Die Beauftragung von Gutachtern zur nachträglichen Ermittlung der Marktmiete kann komplex, kostspielig und strittig sein.

• Mieterwiderstand: Mieter können versuchen, verspätete Überprüfungen anzufechten, indem sie sich auf Verzicht, Rechtsverwirkung oder darauf berufen, dass der Vermieter das Recht verloren hat.
• Cashflow: Vermieter müssen unter Umständen mit langwierigen Rechtsstreitigkeiten rechnen, bevor sie Zahlungsrückstände eintreiben können.
• Lücken in der Dokumentation: Eigentümerwechsel oder verloren gegangene Papiere können den Anspruch des Vermieters untergraben.

Risiken für Mieter

• Unerwartete hohe Verbindlichkeiten: Zahlungsrückstände über viele Jahre hinweg, zuzüglich Zinsen, können lähmend sein.
• Unsicherheit für die Geschäftsplanung: Bis die Überprüfung abgeschlossen ist, bleibt die tatsächliche Mietschuld unklar.
• Begrenzte Verteidigungsmöglichkeiten: Wenn die Zeit nicht von entscheidender Bedeutung ist, kann es für den Mieter je nach den Umständen des Einzelfalls schwierig sein, sich der Haftung zu entziehen.
• Mögliche Folgen für die Insolvenz: Hohe Zahlungsrückstände in der Vergangenheit können die Unternehmen der Mieter gefährden.

Praktische Anleitung

Für Vermieter

• Prüfen Sie die Mietverträge regelmäßig: Überprüfen Sie die Überprüfungstermine und stellen Sie sicher, dass die Kündigungen rechtzeitig zugestellt werden.
• Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Mietzinsüberprüfung verloren ist: Auch wenn Jahre vergangen sind, können Sie immer noch das Recht haben, sie einzuleiten.
• Beauftragen Sie spezialisierte Gutachter: Historische Bewertungen sind komplex und oft heiß umstritten.
• Prüfen Sie den Wortlaut des Mietvertrags: Einige ältere Mietverträge können Formulierungen enthalten, die die Zeit zu einem wesentlichen Faktor machen, und in diesem Fall kann eine Verzögerung fatal sein.
• Ziehen Sie einen Vergleich in Betracht: In manchen Fällen kann die Vereinbarung einer zukunftsorientierten Miete wirtschaftlicher sein als die Verfolgung historischer Zahlungsrückstände.

Für Mieter

• Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag: Achten Sie genau darauf, ob die Zeit ausdrücklich als wesentlich bezeichnet wird.
• Lassen Sie sich frühzeitig von einem Sachverständigen beraten: Ein solides Gutachten ist entscheidend, um überhöhte Forderungen des Vermieters abzuwehren.
• Zinsen aushandeln: Selbst wenn Verzugszinsen fällig sind, können die Mieter möglicherweise eine Senkung oder einen Verzicht auf Zinsen aushandeln.
• Führen Sie Billigkeitsargumente an: In einigen Fällen können Estoppel oder Verzicht eine Verteidigung darstellen, insbesondere dann, wenn das Verhalten des Vermieters darauf hindeutet, dass keine Überprüfung vorgenommen wird.
• Planen Sie den Cashflow: Seien Sie auf die finanziellen Auswirkungen vorbereitet, wenn Zahlungsrückstände fällig werden.

Strategische Überlegungen

• Vergleich vs. Rechtsstreit: Bei historischen Überprüfungen geht es oft um Bewertungsstreitigkeiten, die in einem Rechtsstreit teuer sind. Eine frühzeitige Einigung kann aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll sein.
• Marktbedingungen: Wenn der Markt seit dem Überprüfungsdatum gefallen ist, kann es für Mieter von Vorteil sein, auf eine Überprüfung zu drängen, selbst wenn diese zu spät erfolgt. Umgekehrt können Vermieter die Überprüfung strategisch hinauszögern, wenn historische Daten sie begünstigen.
• Nachfolgende Vermieter/Mieter: Historische Überprüfungen können Abtretungen und Investitionsverkäufe erschweren. Die Due-Diligence-Prüfung sollte immer auch eine Überprüfung der Mieten beinhalten.

 Häufig gestellte Fragen

Ist es für einen Vermieter jemals zu spät, eine Mietüberprüfung (während des Mietverhältnisses) vorzunehmen?

In der Rechtssache Scottish & Newcastle Plc gegen Raguz [2008] UKHL 65 wurde entschieden, dass die Verpflichtung zur Zahlung eines Fehlbetrags an dem Tag fällig wird, an dem die Miete vereinbart oder festgesetzt wird, und nicht, wenn der Überprüfungszeitraum beginnt oder das Überprüfungsverfahren eingeleitet wird.

Dieser Ansatz wurde in der Rechtssache Bello gegen Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB) verfolgt, in der das Gericht entschied, dass das Recht des Vermieters auf Einleitung der Mietpreisüberprüfung nicht verjährt war, obwohl die Mietpreisüberprüfung erst mit 13-jähriger Verzögerung eingeleitet wurde.

Da der Vermieter die Mietüberprüfung noch nicht veranlasst hatte und die Frist zur Geltendmachung der Mietrückstände erst zu diesem Zeitpunkt abläuft, hatte er Anspruch auf die erhöhte Miete. Solange der Mietvertrag noch besteht, besteht das vertragliche Recht des Vermieters auf die Mietüberprüfung auf unbestimmte Zeit fort.

Im Allgemeinen ist es möglich, historische Mietpreisüberprüfungen durchzuführen, sofern der Mietvertrag keine zeitliche Beschränkung vorsieht.

Hat ein Mieter die Möglichkeit, sich zu wehren?

Mögliche Argumente sind Estoppel, Verzicht oder die Tatsache, dass der Wortlaut des Mietvertrags die Zeit als wesentlich ansieht. Andernfalls ist es schwierig, die Haftung zu vermeiden.

Im Allgemeinen wäre der Vermieter nur dann daran gehindert, eine Mietpreisüberprüfung einzuleiten, wenn er dem Mieter gegenüber zugesichert hat, dass er sie nicht einleiten würde, und der Mieter im Vertrauen auf diese Zusicherung zu seinem Nachteil gehandelt hat. Das wäre ein ungewöhnliches Szenario.

Was ist, wenn der Vermieter während der Laufzeit des Mietvertrags gewechselt hat?

Je nach den spezifischen Fakten des Falles können Nachfolgevermieter Mietüberprüfungen durchsetzen, sofern Titel und Kündigungen ordnungsgemäß abgetreten und zugestellt werden. Lücken in der Dokumentation können zu Streitigkeiten führen.

Was ist, wenn der Markt zum Zeitpunkt der Überprüfung niedriger war als die Übergangsmiete?

Die meisten modernen Gewerbemietverträge enthalten "Aufwärtsklauseln", d. h. die Miete kann bei einer Überprüfung nicht sinken. Selbst wenn die Marktmiete niedriger war, bleibt die Miete gleich.

Kann ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Überprüfung der Miete vornehmen?

Wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses keine Mietzinsüberprüfung veranlasst, ist es unwahrscheinlich, dass er sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Bestimmungen zur Mietzinsüberprüfung im Mietvertrag berufen kann, um die "Fehlbetragszahlung" zu fordern. Dabei handelt es sich um die Erhöhung der Miete zwischen der aktuellen Miete und der neuen Miete, die vom Mieter zum Zeitpunkt der Überprüfung zu zahlen wäre, wenn die Mietüberprüfung abgeschlossen worden wäre.

Die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag enden mit dem Ende der Vertragslaufzeit. Im Allgemeinen endet damit auch das Recht des Vermieters, die Erhöhung der Miete zu verlangen.

Was ist, wenn der Gewerbemietvertrag abgelaufen ist, der Mieter aber noch im Amt ist? Kann der Vermieter trotzdem eine Mietpreisüberprüfung durchführen?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses (die durch eine vom LTA 1954 anerkannte Methode erfolgen muss) kann der Vermieter für diesen Zeitraum wahrscheinlich keine Überprüfung der Miete verlangen.

Es kann möglich sein, dass eine historische Mietüberprüfung während einer gesetzlichen Verlängerung nach dem Landlord and Tenant Act 1954 ausgelöst wird. In der Rechtssache Willison gegen Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA wurde klargestellt, dass bestimmte Formulierungen zur Überprüfung des Pachtzinses eine Überprüfung des Pachtzinses nach Ablauf der Vertragslaufzeit nicht zulassen. In dem Urteil wird jedoch darauf hingewiesen, dass eine andere Formulierung im Mietvertrag zu einem anderen Ergebnis hätte führen können.

Jeder Fall ist jedoch von den Umständen abhängig, und die Rechtslage ist in diesem Punkt nicht eindeutig. Diese komplizierte Situation verdeutlicht, wie wichtig es für Vermieter ist, die Mietpreisüberprüfung im Auge zu behalten und sicherzustellen, dass sie vor Ablauf der Vertragslaufzeit ausgelöst wird.

Während des gesetzlichen Fortsetzungszeitraums erfolgt die Überprüfung des Pachtzinses für den Zeitraum zwischen der Zustellung der Mitteilung nach Section 25 und der Erteilung des neuen Pachtvertrags üblicherweise durch einen Antrag auf vorläufigen Pachtzins bis zur Erteilung eines neuen Pachtvertrags nach dem LTA 1954.

Die Miete für den neuen Mietvertrag wird vom Gericht festgesetzt, wenn keine Vereinbarung getroffen wurde.

Welche Auswirkungen hat der Limitation Act 1980?

Sobald die überprüfte Miete vereinbart oder festgesetzt wurde, ist die Miete zur Zahlung fällig.

Abschnitt 19 des Limitation Act 1980 begrenzt einen Anspruch auf Einziehung von Mietrückständen auf 6 Jahre ab dem Datum, an dem die Rückstände fällig wurden, d. h. ab dem Datum, an dem die Miete vereinbart oder festgelegt wurde. Sobald die Überprüfung der Miete abgeschlossen ist, sollte ein gewerblicher Vermieter Schritte unternehmen, um die erhöhte Miete einzutreiben. Wenn mehr als 6 Jahre vergehen, geht das Recht, die erhöhte Miete einzutreiben, wahrscheinlich verloren.

Kann der Mieter durch die Zustellung einer Kündigung die Frist verkürzen?

Die Entscheidung in der Rechtssache Proxima GR Properties Ltd. gegen Spencer [2017] UKUT 450 (LC) bestätigt, dass der Mieter nicht in der Lage ist, die Zeit durch die Zustellung einer Mitteilung, die dies vorgibt, zu verkürzen. Sofern der Mietvertrag kein spezielles Recht vorsieht, muss der Mieter darauf warten, dass der Vermieter das Verfahren einleitet.

Schlussfolgerung

Historische Mietüberprüfungen können heiß umstritten sein.

Eine Verzögerung der Mietüberprüfung ist nicht ratsam, wenn sie sich vermeiden lässt. Es bringt den Mieter in eine schwierige Lage, wenn er nicht weiß, wie viel zusätzliche Miete fällig wird und er nicht entsprechend kalkuliert hat. Außerdem besteht ein größeres Risiko, dass sich der Mieter gegen die Überprüfung wehrt, was zu einem Rechtsstreit führen kann.

Für Vermieter können historische Mietüberprüfungen eine Gelegenheit sein, jahrelange Unterzahlungen zu korrigieren, sie bergen aber auch Beweis- und Prozessrisiken. Für Mieter können sie zu erheblichen, unerwarteten Zahlungsrückständen führen.

Die Rechtslage ist eindeutig: Sofern der Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vorsieht, gilt die widerlegbare Vermutung, dass die Zeit nicht von entscheidender Bedeutung ist, so dass Mietüberprüfungen in der Regel verspätet eingeleitet werden können und die Haftung bis zum Datum der Überprüfung zurückreicht. Aber jeder Fall hängt von einer sorgfältigen Auslegung des Mietvertrags ab.

Bei Ronald Fletcher Baker verfügt unser Team für Immobilienrechtsstreitigkeiten über umfangreiche Erfahrung in der Beratung bei Mietrechtsstreitigkeiten, einschließlich komplexer historischer Überprüfungen. Unabhängig davon, ob Sie als Vermieter versuchen, Zahlungsrückstände einzutreiben, oder als Mieter mit einer Klage konfrontiert sind, können wir Sie durch die Risiken, Verteidigungsmöglichkeiten und Chancen einer Lösung führen.

Rechtsstreitigkeiten in Immobilienangelegenheiten: Kontaktieren Sie uns

Ben Lewis ist Rechtsanwalt in der Abteilung für Rechtsstreitigkeiten von RFB zusammen mit dem Senior Litigation Partner David Burns. Für Anfragen zu diesem Thema kontaktieren Sie bitte Ben Lewis per E-Mail unter B.Lewis@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0203 947 8892 oder bei David Burns unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751.