This article explores some key factors a bridging lender may consider when deciding whether to enforce its security, as well as the main methods of enforcement available to lenders.
Überlegungen eines Überbrückungskreditgebers bei der Entscheidung, ob er sein Sicherungsrecht geltend machen soll
1. Ist der Kreditnehmer in Zahlungsverzug geraten?
If so, is the breach serious enough to justify enforcement, or are there alternative solutions that should be explored first?
2. Wie ist die finanzielle Lage des Kreditnehmers?
Can the borrower realistically repay the loan within a reasonable period? Is there evidence zu Unterstützung this, such as an imminent Eigenschaft sale or a Refinanzierung arrangement?
3. Persönliche Verhältnisse des Kreditnehmers:
Hat der Kreditnehmer dem Kreditgeber persönliche Umstände mitgeteilt, die dessen Entscheidung zur Vollstreckung beeinflussen könnten?
4. Will the lender offer more time to repay?
Rather than enforcing its security, the lender may choose to extend the loan term or give the borrower zusätzlich time to repay.
Die Durchsetzung von Sicherheiten ist für einen Kreditgeber in der Regel das letzte Mittel. In der Regel werden zunächst alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft, bevor die Entscheidung getroffen wird, die Durchsetzung einzuleiten.
5. Welche Art von Sicherheit hält der Kreditgeber?
Ist in der besicherten Sicherheit genügend Eigenkapital vorhanden, um den ausstehenden Darlehenssaldo zu decken?
Der Kreditgeber wird zudem sicherstellen, dass die Sicherheit gültig ist und dass seine Durchsetzungsrechte eindeutig sind.
Welche Vollstreckungsrechte hat ein Kreditgeber?
Ein Sicherungsdokument enthält in der Regel detaillierte Bestimmungen darüber, wann und wie ein Kreditgeber seine Sicherheit durchsetzen kann. Zu den wichtigsten Durchsetzungsmethoden gehören:
- Bestellung eines Insolvenzverwalters
- Bestellung eines Verwalters
- Veräußerung der besicherten Vermögenswerte
- Bestellung eines Insolvenzverwalters
- Inbesitznahme der gesicherten Vermögenswerte
Wann kann ein Kreditgeber sein Sicherungsrecht geltend machen?
Typically, a lender will issue a formal demand for payment before enforcing its security, even if not required to do so. This helps prevent any disputes about an implied obligation to make such a demand. The effect of this demand is to make the secured liabilities immediately payable.
Most security documents will specify that the security is enforceable once an event of default has occurred. Before proceeding with enforcement, the lender will usually verify that such an event has taken place.
Bestellung eines Insolvenzverwalters
A receiver is appointed to take control of the secured assets, usually to sell them to a third party and use the proceeds to repay the lender. A lender holding a fixed charge may appoint a receiver either under the terms of the security document or through statutory powers, such as those found in § 101 des Gesetzes über das Eigentumsrecht von 1925 (LPA 1925).
Gesetzliche Befugnisse gemäß dem LPA 1925 sind begrenzt und umfassen nicht die Verkaufsbefugnis, weshalb diese Befugnisse in der Regel im Sicherungsvertrag erweitert werden. Ein Kreditgeber kann zudem beim Gericht die Bestellung eines Insolvenzverwalters beantragen.
Bestellung eines Verwalters
A qualifying floating charge holder (a person who holds one or more floating charges over most or all of a company’s assets) can appoint an administrator. The administrator takes control of the company’s affairs from its directors.
Administration allows the company’s assets to be reorganised or sold for the benefit of creditors. Once a company enters administration, a statutory moratorium prevents creditors from enforcing their claims.
Ein Nachteil für die Gläubiger besteht darin, dass sie keinen direkten Einfluss auf den Insolvenzverwalter ausüben können, da dieser verpflichtet ist, im Interesse aller Gläubiger zu handeln.
Verkaufsbefugnis
Ein Kreditgeber möchte möglicherweise die besicherten Vermögenswerte veräußern, um den ausstehenden Kredit zurückzuzahlen. Ob dies möglich ist, hängt davon ab, ob der Kreditgeber über eine Veräußerungsbefugnis verfügt, die entweder ausdrücklich in der Sicherungsvereinbarung oder kraft Gesetzes bzw. nach Gewohnheitsrecht gewährt wurde. Ohne eine solche Befugnis würde der Kreditgeber eine gerichtliche Anordnung benötigen, um die Vermögenswerte zu veräußern.
Bei der Ausübung des Verkaufsrechts muss der Kreditgeber nach Treu und Glauben handeln, den bestmöglichen Preis erzielen und den Kreditnehmer fair behandeln. In der Sicherungsurkunde ist in der Regel festgelegt, wie der Verkaufserlös verwendet werden soll.
Wenn der Kreditgeber von seinem gesetzlichen Verkaufsrecht gemäß § 101 des LPA von 1925, müssen die Erlöse gemäß § 105 des LPA von 1925.
Bestellung eines Verwaltungsverwalters
In limited circumstances, a lender can appoint an administrative receiver. However, this is a rarely used remedy.
Inbesitznahme
A legal mortgagee has the right to take possession of the mortgaged property without needing a court order. This right arises as soon as the mortgage is executed, regardless of whether the secured debt is payable.
Ein Hypothekengläubiger nach dem Recht der Gleichstellung hingegen ist nur dann zur Inbesitznahme berechtigt, wenn die Hypothek die Verpflichtung zur Begründung einer gesetzlichen Hypothek sowie ein vertragliches Recht auf Inbesitznahme enthält.
Der Inhaber eines Pfandrechts ist nicht berechtigt, den Gegenstand in Besitz zu nehmen, sofern dies nicht ausdrücklich in der Sicherungsurkunde festgelegt ist.
Ein Kreditgeber wird entweder durch die physische Inbesitznahme der Immobilie oder durch die Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens zum Hypothekengläubiger in Besitz.
In der Praxis wird die Zwangsvollstreckung durch Inbesitznahme jedoch selten angewendet, was auf verschiedene Faktoren zurückzuführen ist, darunter Bedenken hinsichtlich der Haftung von Hypothekengläubigern in Besitz (wenn es sich bei dem Vermögenswert beispielsweise um Grundbesitz handelt, kann der Kreditgeber für Umweltschäden haftbar gemacht werden) sowie die Tatsache, dass ein Hypothekengläubiger in Besitz gegenüber dem Kreditnehmer zur Rechenschaftslegung über alle erzielten Erträge und Gewinne verpflichtet ist.
Was tun, wenn die Gefahr besteht, dass Sie Ihren Überbrückungskredit nicht zurückzahlen können?
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Anwälte für Zahlungsausfälle bei Überbrückungskrediten – Kontaktieren Sie uns
David Burns, Senior Rechtsstreitigkeiten Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience dealing with bridging loan defaults. For advice on this Sache, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.
David Burns
Senior Partner für Rechtsstreitigkeiten
