Mevcut ekonomik ortamda, bir şirketin istikrarı ticari mülk kiralama bir gecede değişebilir. Kıdemli Dava Ortağı olarak Ronald Fletcher Baker LLP, Güvenilir bir kira listesi, kiracının mali sıkıntıları nedeniyle aniden tehdit altına girdiğinde, ev sahiplerinin hazırlıksız yakalandığını sık sık görüyorum.
Bir kiracı iflas ettiğinde, kiracınızı yöneten yasal çerçeve ti̇cari̇ ki̇ra sözleşmesi̇ kira sözleşmesine tabi olmaktan çıkıp iflas yasasını da içerecek şekilde değişir. Seçeneklerinizi anlamak ve resmi bir moratoryum tetiklenmeden önce bunlara göre hareket etmek büyük bir fark yaratabilir. Bu makale, ev sahipleri için mevcut olan bazı stratejik seçeneklere genel bir bakış sunmaktadır ticari kiracı iflası.
1. Ticari Kiralamayı Etkileyen İflas Prosedürünün Tanımlanması
Ticari bir kira sözleşmesinin ev sahibi olarak herhangi bir yaptırım uygulamadan önce, kiracının tam olarak hangi prosedüre girdiğini belirlemek önemlidir. Her prosedürün, kira sözleşmesi kapsamındaki haklarınız üzerinde farklı bir etkisi vardır. ticari mülk kiralama:
- Yönetim: Bu prosedür özellikle ev sahipleri için kısıtlayıcı olabilir. Otomatik bir “yasal moratoryum”, yöneticinin izni veya mahkeme kararı olmadan yasal işlem başlatmanızı veya binaya barışçıl bir şekilde yeniden girmenizi engeller.
- Tasfiye (CVL veya Zorunlu): Alacaklıların Gönüllü Tasfiyesinde otomatik bir moratoryum söz konusu olmamakla birlikte, tasfiye memurunun moratoryumdan ’feragat etme“ yetkisi vardır. ti̇cari̇ ki̇ralama, Böylece kiracının sorumluluğu sona erer.
- Şirket Gönüllü Düzenlemeleri (CVA'lar): Genellikle perakende ve konaklama kiracıları tarafından borcu yeniden yapılandırmak için kullanılan CVA, kiranızı yasal olarak “aşağı çekebilir” veya sözleşme şartlarını değiştirebilir. ti̇cari̇ ki̇ralama Alacaklıların çoğunluğu kabul ederse, isteğinize karşı.
2. Acil Finansal Kurtarma: Güvenlikten Yararlanma
Kiracı şirketin nakit parası yoksa, ticari ev sahipleri kiracı şirketi çevreleyen “sarmalayıcılara” bakmak isteyebilir. ticari mülk kiralama. Bunlar genellikle, kiracının bir tür iflas durumuna girdiği ticari bir kiralamada ev sahibi için likiditeye giden en hızlı yoldur:
- Kira Depozito Tapuları: En modern ti̇cari̇ ki̇ralamalar kira depozitosu ile desteklenmektedir ve koşullara bağlı olarak depozitodan para çekmek mümkün olabilir, ancak dikkatli olunmalıdır ve depozitodan para çekmeden önce yasal tavsiye almanızı tavsiye ederiz. Gecikmiş borçları karşılamak üzere derhal fon çekebilmenizi sağlamak için bu tapuları gözden geçiriyoruz. Ticari ev sahipleri de teknik bir ihlalden kaçınmak için özel bildirim gerekliliklerine uymaya dikkat etmelidir.
- Kefiller: Garanti veren bir ana şirket veya bireysel bir yönetici var mı? ti̇cari̇ ki̇ralama? Eğer öyleyse, genellikle kiradan “müştereken ve müteselsilen” sorumludurlar.
- Yetkilendirilmiş Garanti Anlaşmaları (AGA'lar): Kira sözleşmesi mevcut kiracıya devredilmişse, eski kiracı yine de sorumlu olabilir. Altında 1995 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı (Sözleşmeler) Yasasının 17. Bölümü,eski kiracılara/kefillere borcun doğmasından itibaren altı ay içinde resmi bir bildirimde bulunmanız gerekir, aksi takdirde onlara karşı talepte bulunma hakkınız kalıcı olarak kaybolur.
3. Kiranın ‘Yönetim Gideri’ Olarak Talep Edilmesi’
Yaygın bir yanlış kanı, yönetimdeki bir kiracının kira ödemek zorunda olmadığıdır. Yönetici mülkü işletmenin ticaretini yapmak veya yaklaşan bir satış için stok depolamak için kullanıyorsa, o dönem için kira yönetim gideri.
Ronald Fletcher Baker olarak, bu kiranın diğer alacaklılara göre öncelikli olarak ödenmesini sağlamak için ev sahipleri adına başarılı bir şekilde hareket ettik. Yönetici, ticari mülkünüzü iflas etmiş mülke değer katmak için kullanıyorsa, o zaman başarılı bir şekilde talep ettik ticari mülk kiralama masrafların, idarenin bir maliyeti olarak karşılanması gerektiği temelinde idareciden alınması.
4. Alt Kiracı Doğrudan Ödeme Bildirimleri
İflas eden kiracınız binanın bir kısmını veya tamamını alt kiraya vermişse, potansiyel olarak güçlü bir yasal “bypass” seçeneği vardır. Buna göre Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Ev sahibi, alt kiracıya kirasını doğrudan ana ev sahibine ödemesini talep eden bir bildirim gönderebilir. Bu, nakit akışını iflas eden kiracıdan uzaklaştırır ve iflas uygulayıcısını atlayarak doğrudan sizin cebinize yönlendirir.
5. Stratejik Bir Teslimiyet Müzakeresi
Bazen en iyi seçenek dava açmak değil, temiz bir ara vermektir. Eğer bir yönetici veya tasfiye memuru binayı kullanamıyorsa, genellikle bir ticari kira sözleşmesinin teslim edilmesi.
Bir teslimatı kabul ederek, varlığın kontrolünü derhal geri kazanırsınız. Bu, kiracının gelecekteki yükümlülüğünü sona erdirirken, mülkü çözücü bir kiracıya yeniden pazarlamanıza olanak tanır ve bir mülkün boş durduğu ancak yasal olarak iflas etmiş bir şirket tarafından bağlandığı “belirsizlik” dönemini önler.
Proaktif Yönetim: Esnekliğin Anahtarı
Benim tecrübelerime göre RFB Hukuk, En iyi durumda olan ev sahipleri, ev sahiplerini izleyenlerdir. ti̇cari̇ mülk ki̇ralamalari “erken uyarı işaretleri” için - aylık kira ödemeleri talepleri veya ısrarlı hizmet bedeli borçları gibi.
Harekete geçmek önce bir kiracının iflas başvurusunda bulunması size aşağıdakiler de dahil olmak üzere çok daha geniş bir seçenek yelpazesi sunar CRAR (Ticari Kira Borçlarının Geri Ödenmesi) veya moratoryum başladığında engellenebilecek olan barışçıl yeniden giriş.
Kiracının iflasıyla karşı karşıya kalan ev sahipleri ti̇cari̇ ki̇ralama aşağıdakiler dahil olmak üzere güvenlik kira depozitoları ve AGA'lar, belirli bir iflas prosedürü olup olmadığını belirlerken (örneğin Yönetim) uygulama konusunda bir moratoryum uygulamaktadır. Temel seçenekler arasında kira talebinin yönetim gideri kiracı işgalde kalmaya devam ederse veya doğrudan ödeme bildirimleri gönderirse alt kiracılar. Bir şirket için stratejik müzakere Kira Teslimatı mülkün kontrolünü yeniden kazanmak ve uzun vadeli kayıpları azaltmak için de etkili bir yol olabilir.
Ronald Fletcher Baker LLP'de Kıdemli Dava Ortağı olan David Burns, kira sözleşmelerinin şartlarını ihlal eden ticari kiracılarla ilgili sorunları ele alma konusunda geniş deneyime sahiptir. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile D.Burns@rfblegal.co.uk adresinden e-posta yoluyla veya 07762318409 adresinden telefonla iletişime geçin.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
