Her Ticari Ev Sahibinin Kiracının Kira İhlalleri Hakkında Bilmesi Gerekenler

Ticari mülk dünyasında gezinmek, özellikle kiracı ilişkilerini ve kira sözleşmelerini yönetmek söz konusu olduğunda karmaşık bir çaba olabilir. Ticari bir mülk sahibi olarak, kiracıların kira sözleşmesi ihlallerine ilişkin nüansları anlamak, yatırımınızı korumak ve istikrarlı bir gelir akışı sağlamak için çok önemlidir. Kiracının kira ödememesi veya kira şartlarını ihlal etmesi gibi zorluklarla karşılaştığınızda, haklarınızı ve attığınız adımın sonuçlarını anlamanız zorunludur. Bu kılavuz, ticari ev sahiplerinin kira ihlalleri ile uğraşırken dikkat etmesi gereken yasal hususları ele alacaktır. Doğru bilgi ve yaklaşımla mülk çıkarlarınızı koruyabilir ve uyumlu bir ev sahibi-kiracı ilişkisi sürdürebilirsiniz.

Ticari Kira Sözleşmelerini Anlamak

Ticari kira sözleşmelerinin inceliklerini anlamak, herhangi bir ticari ev sahibi için esastır. İyi hazırlanmış bir ticari kira sözleşmesi genellikle hem ev sahibinin hem de kiracının hak ve sorumluluklarını ele alan kapsamlı hükümler ortaya koyacaktır. Bu makale, kira sözleşmesinin bazı önemli bileşenlerini, yaygın ihlalleri ve ev sahiplerinin hangi adımları atacaklarına karar vermeden önce dikkate almaları gereken yasal hususları inceleyecektir.

Kira Sözleşmesinin Temel Bileşenleri

Ticari kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkinin şartlarını ana hatlarıyla belirleyen bağlayıcı bir sözleşmedir. Önemli unsurlar ticari bir kira sözleşmesinin Kira süresiKira sözleşmesinin kira güvencesine sahip olup olmadığı Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954, the kira tutarıMülkün izin verilen kullanımı ve kiracı sözleşmeleri.

İlk olarak Kira süresi kira sözleşmesinin süresini belirlediği için önemlidir. Kira sözleşmesi, kira güvencesi hükümlerinin korumasından yararlanan bir kira sözleşmesi ise, kiracı sözleşme süresinin bitiminde otomatik olarak kira sözleşmesini yenileme hakkına sahip olabilir. Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954.

İkinci olarak kira tutarı ve kira ödeme tarihleri genellikle açıkça belirtilir ve kiracının kira sözleşmesinin şartlarına uygun olarak kirayı ödememesi durumunda Ev Sahibi için sonuçlar ve seçenekler açıkça belirtilir.

Modern ticari kiralamaların çoğunda aşağıdakileri özetleyen ayrıntılı hükümler bulunur ki̇raci sözleşmeleri̇ onarım ve bakım yükümlülükleri, mülkün kullanımı, değişiklikler, devir, sözleşmelere uymamanın sonuçları ve süre sonunda mülkün teslim edilmesi gibi çeşitli konularla ilgilidir.

Yaygın Kira İhlalleri

Kira sözleşmesi ihlalleri, kiracılar kira sözleşmesinde belirtilen şartlara / sözleşmelere uymadığında ortaya çıkar. Yaygın ihlaller Kiranın ödenmemesi, izinsiz değişiklikler ve kira sözleşmesindeki izin verilen kullanıcı maddelerinin ihlali.

• Kira ödemesinin yapılmaması belki de en sık karşılaşılan ihlaldir. Ticari bir ev sahibinin gelirini önemli ölçüde etkileyebilir ve hızlı, ancak dikkatlice düşünülmüş bir eylem gerektirir.
• İzinsiz değişiklikler genellikle ticari bir kiracının önceden izin almadan mülkte değişiklik veya tadilat yaptığı durumlarda ortaya çıkar. Bu tür izinsiz değişiklikler potansiyel olarak mülkün değerini veya yapısal bütünlüğünü etkileyebilir.
• İzin verilen kullanıcı maddesinin ihlali genellikle kiracıların binayı kira sözleşmesinde kararlaştırılmayan veya izin verilmeyen amaçlar için kullanması durumunda ortaya çıkar.

Bu ihlalleri düzgün bir şekilde yönetmek için, ev sahipleri kira sözleşmesi ihlallerini tespit etmede proaktif olmalı ve sorunları kendi konumlarını koruyacak ve yatırımlarını güvence altına alacak şekilde ele almalıdır.

Ticari Ev Sahibinin Yasal Yükümlülükleri

Ticari bir ev sahibi olarak, muhtemelen belirli sözleşmeler / yükümlülükler uyulması gereken yükümlülükler. Bu yükümlülükler arasında mülkün dış / yapısal kısımlarının ve ortak bölümlerinin bakımı, yangın güvenliği standartlarının sağlanması ve kiracının kira kontratından sessiz bir şekilde yararlanma hakkına saygı gösterilmesi yer alabilir.

• Bakım Mülkün dış, yapısal veya ortak bölümlerinin korunması bazen ev sahibinin sorumluluğunda olabilir ve ev sahibinin bu tür sözleşmelere uyması önemlidir, çünkü bunun yapılmaması ev sahibini bir kiracının bu yükümlülükleri ihlal ettiği iddiasına maruz bırakabilir.
• Yangın Güvenliği standartları Ticari ev sahipleri, kiracılar ve ziyaretçiler için yangın güvenliğini sağlamak konusunda yasal sorumluluğa sahiptir. Düzenleyici Reform (Yangın Güvenliği) Emri 2005. Bu, düzenli yangın riski değerlendirmelerinin yapılmasını, yangınları önlemek için adımlar atılmasını ve önlemler alınmasını içerir.
• Kiracıların sessiz kullanım haklarına saygı gösterilmesi Mülkte yapılan herhangi bir çalışmadan kaynaklanan aksaklığı en aza indirmeyi, kiracının Mülkü kullanımını kesintiye uğratmaktan kaçınmayı, kira sözleşmesine uygun olarak mülke girmeden önce bildirimde bulunmayı ve mahremiyetin korunmasını sağlamayı içerir.

Bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi sadece yasal ihtilafların önlenmesine yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda kiracılarla olumlu bir ilişkiyi de teşvik eder.

Kiracı Kira Sözleşmesi İhlallerinin Tespiti

Olası kira sözleşmesi ihlallerini erken tespit etmek, ticari ev sahiplerini uzun süreli anlaşmazlıklardan ve mali kayıplardan kurtarabilir. Bu bölümde ihlallerin temel işaretleri, uyumu izleme yolları ve titiz kayıt tutmanın önemi vurgulanmaktadır.

Potansiyel İhlallerin İşaretleri

Kira ihlali belirtilerini erkenden tespit etmek ticari ev sahipleri için çok önemlidir. Göstergeler Potansiyel sorunlar arasında geç veya kaçırılmış kira ödemeleri, mülk kullanımındaki değişiklikler ve kiralanan binaların bakımının ihmal edilmesi veya atık yönetiminin ihmal edilmesi yer almaktadır.

• Eksik veya geç kira ödemeleri kiracının mali zorlukları veya kiracının ihmali anlamına gelebilir ve derhal ilgilenilmesi gerekir.
• Mülk kullanımındaki değişiklikler sadece izinli kullanıcı maddesinin ihlali anlamına gelmeyebilir, aynı zamanda rıza veya izin olmaksızın kiraya verme anlamına da gelebilir.
• İhmal edilen bakım veya maddi hasar, kiracı sorumluluğunun ve kira şartlarına bağlılığın eksikliğini yansıtabilir.

Ortak alanlar da dahil olmak üzere mülkün düzenli olarak denetlenmesi ve kiracılarla açık iletişimin sürdürülmesi, bu işaretlerin derhal tespit edilmesine yardımcı olabilir.

Kiracı Uyumluluğunun İzlenmesi

Kiracının uyumluluğunun izlenmesi, kira şartlarına uyulmasını sağlayarak ihlal riskini azaltır. Etkin izleme düzenli denetimleri, açık iletişimi ve teknolojiden yararlanmayı içerir.

1. Düzenli denetimler gerçekleştirin: Mülkün bakımının yapıldığından ve uygun şekilde kullanıldığından emin olmak için periyodik ziyaretler planlayın.
2. Açık iletişimi sürdürün: Kiracının endişelerini gidermek ve kira şartlarını netleştirmek için açık iletişim hatları kurun.
3. Teknolojiden yararlanın: Kira ödemelerini takip etmek ve kiracı etkileşimlerini belgelemek için yazılım çözümleri uygulamak.

Bu önlemler, ev sahiplerinin kiracı faaliyetleri hakkında bilgi sahibi olmalarına, uyumluluğu sağlamalarına ve anlaşmazlık olasılığını azaltmalarına yardımcı olabilir.

Dokümantasyon ve Kayıt Tutma

Kapsamlı dokümantasyonun sürdürülmesi ticari ev sahipleri için önemlidir. Doğru kayıtlar kira ihlallerini içeren konuları destekleyebilir / doğrulayabilir ve yasal işlemlerde çok değerli olabilir.

• Kira sözleşmelerinin kopyalarını saklayın: Referans ve uygunluk doğrulaması için tüm kira sözleşmelerinin imzalı kopyalarını saklayın.
• Kiracı etkileşimlerini belgeleyin: Anlaşmazlıklar, denetimler ve kira koşullarında üzerinde anlaşmaya varılan değişikliklerle ilgili iletişimleri kaydedin.
• Ödemeleri ve onarımları takip edin: Uygunluğu göstermek veya sorunları belirlemek için kira ödemelerinin ve yapılan bakımların kayıtlarını tutun.

Kapsamlı dokümantasyon, ev sahiplerinin çıkarlarının korunmasına yardımcı olur ve anlaşmazlıklarda veya yasal işlemlerde önemli bir kanıt olabilir.

Ticari kira sözleşmelerinin ihlallerinin ele alınması

Ticari bir kira sözleşmesi ihlal edildiğinde, ticari bir ev sahibinin hızlı ve etkili bir şekilde hareket etmesi hayati önem taşır. Bu bölüm ilk adımlar konusunda rehberlik sağlamakta, yasal çözüm yollarını incelemekte ve hukuk uzmanlarıyla çalışmanın önemini vurgulamaktadır.

İlk Adımlar ve İletişim

Bir kira sözleşmesi ihlali tespit edildiğinde, derhal harekete geçilmesi zorunludur. İlk adımlar .

1. İhlalin türünü belirleyin: İhlalin 'bir defaya mahsus' mu yoksa 'sürekli' bir ihlal mi olduğunu belirlemek önemlidir. İhlalin türü, ev sahiplerinin kullanabileceği çözüm yolları üzerinde etkili olacaktır.
2. İhlali belgeleyin: İhlale ilişkin net kanıtlar elde etmek önemlidir. İhlaller izinsiz değişiklikleri içeriyorsa, bu, eksper gibi bir profesyonele talimat vermeyi içerebilir.
3. Bir hukuk danışmanı ile görüşün: Kiracı ile iletişime geçmeden önce bir hukuk danışmanı ile konuşmak ve durumunuzu tam olarak anlamak önemlidir. Ev sahibi uygun sonraki adımlar hakkında net bir fikre sahip olana kadar herhangi bir iletişimi bekletmek genellikle tavsiye edilir.
4. Belge etkileşimleri: Gelecekteki anlaşmazlıklara karşı koruma sağlamak için tüm iletişimleri ve varılan anlaşmaları kaydedin.

İhlaller için Yasal Çözümler

Bir kiracı ticari kira sözleşmesinin şartlarını ihlal ettiğinde, ev sahibinin ihlalin niteliğine, kira sözleşmesinin şartlarına ve ev sahibinin nihai amaçlarına bağlı olarak, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çeşitli potansiyel çözüm yolları mevcuttur: 

• Para Cezası 
• Onarım sözleşmelerinin ihlali için kendi kendine yardım 
• Mahkeme beyanı / Özel ifa 
• Hasarlar 
• Emirnameler

Para Cezası 

Forfeiture veya yeniden giriş, kiracının kira sözleşmesindeki taahhütlerinden herhangi birini ihlal etmesi veya iflas gibi kira sözleşmesinde belirtilen belirli olayların meydana gelmesi üzerine ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme hakkıdır. 

Ticari bir mülkün ev sahibi, mülkü geri almanın ticari çıkarlarına uygun olup olmadığını değerlendirmelidir. Ev sahibi, benzer veya daha üstün koşullarda yeni bir kiracılık verilebileceğine inanıyorsa, mülkü geri almak isteyebilir. Ancak, mülkün bir süre boş kalması muhtemel ise veya piyasa artık benzer kiralama koşullarını desteklemiyorsa, ev sahibi mevcut kira sözleşmesini yerinde tutmayı ve ihlali telafi edebilecek ve kiracının sözleşmelerinin gelecekteki performansını güvence altına alabilecek alternatif çözümleri takip etmeyi tercih edebilir. 

Ev sahibinin el koyma hakkına ilişkin bir dizi sınırlama vardır ve mülkü geri almak için herhangi bir adım atmadan önce yasal tavsiye almak önemlidir. El koyma işlemini yanlış yaparsanız, bu yasa dışı bir el koyma anlamına gelir ve kiracıdan tazminat talebinde bulunabilirsiniz.  

Kira sözleşmesinin feshi düşünüldüğünde ve kira sözleşmesinin şartları uyarınca fesih hakkı doğduğunda, ev sahibi bu haktan feragat edecek herhangi bir şey yapmadığından emin olmalıdır. 

Ev sahibinin, kiracının ihlalinden haberdar olarak, kira sözleşmesinin varlığını sürdürdüğünü kabul eden açık bir eylemde bulunması ve bu eylemi kiracıya bildirmesi halinde, kaybetme hakkından feragat edilmiş olur. 

Ev sahipleri, haklarından feragat etme haklarını korumak için genellikle kiracıyla tüm iletişimlerini keser ve haklarından feragat ettikleri iddiasından kaçınmak için kirayı durdururlar. Örneğin, kira talep etmek veya kabul etmek bu haktan feragat etmek anlamına gelecektir. 

Modern ticari kiralamaların çoğu, kiracılara binanın kullanımı, sigorta, onarım, tadilat, kira, ödenmesi gereken diğer meblağlar, devir veya alt kiralama hakkı, iflas, planlama, yasa dışı veya ahlaka aykırı kullanım ve ruhsat yasalarına bağlılıkla ilgili taahhütler getirmektedir. 

"Bir defaya mahsus ihlallere" örnek olarak kira ödememe, mülkü onarma sözleşmesinin ihlali, yabancılaştırma hükümlerinin ihlali ve iflas olayları verilebilir. Sürekli ihlallere örnek olarak mülkü onarma sözleşmesinin ihlalleri, kullanıcı sözleşmesinin ihlalleri ve sigorta sözleşmesinin ihlalleri verilebilir. Eğer ev sahibi 'bir kereye mahsus' bir ihlalden dolayı kira sözleşmesini feshetme hakkından feragat ederse, bu ihlalden dolayı kira sözleşmesini feshetme hakkını kaybeder. Eğer ev sahibi 'sürekli ihlal' nedeniyle hak kaybına uğrama hakkından feragat ederse, ihlal her gün yeniden ortaya çıkar ve ev sahibinin daha önce haktan feragat etmiş olsa bile hak kaybına uğramasına izin verir. 

Bölüm 146 Bildiriminin Tebliği 

Kiracının kira sözleşmesindeki bir taahhüdü ihlal etmesi durumunda, kiranın ödenmemesi hariç olmak üzere, ev sahibi kiracıya 146. Bölüm uyarınca bir bildirimde bulunmadan önce ihlalin giderilebilir olup olmadığını belirlemelidir. Mülkiyet Hukuku Yasası 1925 (Bölüm 146 Bildirimi). 

İhlalin giderilebilir olması halinde, Bölüm 146 Bildirimi kiracıdan makul bir süre içinde ihlali gidermesini talep etmelidir. Kiracıya ihlali düzeltmesi için makul bir süre verilmezse ve ev sahibi kira kontratını kaybetmek için adımlar atarsa, bu muhtemelen Bölüm 146 bildirimini geçersiz kılacak ve ev sahibini yasadışı / haksız elden çıkarma talebine maruz bırakabilir. 

Kiranın ödenmemesiyle ilgili ihlaller için, el koymadan önce Bölüm 146 Bildirimi sunulmasına gerek yoktur. Kiracının kira ödemediği durumlarda ticari ev sahibinin çözüm yolları hakkında daha fazla ayrıntı için lütfen makalemize bakın "Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?". 

Hukuk Profesyonellerinin Katılımını Sağlama

Kira ihlallerini yönetmek ve yasal sorumluluğunuzu anlamak için hukuk uzmanlarıyla çalışmak çok değerli olabilir. Kıdemli Dava Ortağı David Burns uzman tavsiyesi ve temsili sağlayabilir.

Profesyonel rehberlik, ev sahiplerinin çıkarlarını koruyarak yasal karmaşıklıkların üstesinden etkili bir şekilde gelmelerini sağlar.

Ev Sahipleri için Mali Sonuçlar

Kira sözleşmesi ihlallerinin ticari mülk sahipleri için önemli mali sonuçları olabilir. Bu bölümde, ticari mülklerden elde edilen kira geliri üzerindeki etki, yasal işlemlerin maliyetleri ve kayıpları azaltmaya yönelik stratejiler incelenmektedir.

Kira Geliri Üzerindeki Etkisi

Kira ihlalleri, özellikle de kiranın ödenmemesi, ticari bir ev sahibinin gelirini ciddi şekilde etkileyebilir. Finansal zorluklar kiracılar yükümlülüklerini yerine getirmediğinde ortaya çıkar.

• Kira geliri kaybı: Eksik ödemeler nakit akışını azaltarak ev sahibinin finansal istikrarını etkiler.
• Artan boşluk oranları: Tahliye veya el koymaya yol açan ihlaller, kiracısız uzun süreli boş dönemlere neden olabilir. Bu durum genellikle piyasa koşullarına bağlı olacaktır.
• Mülk devalüasyonu: İzinsiz değişiklikler veya bakımsızlık mülkün piyasa değerini düşürebilir.

Bu etkileri azaltmak için, ev sahipleri ihlalleri ele almak için hızlı hareket etmeli ve kiracılarla tutarlı bir iletişim sürdürmelidir.

Ticari Ev Sahipleri için Zarar Azaltma Stratejileri

Finansal riskleri azaltmak için, ev sahipleri etkili uygulamalar gerçekleştirebilir etki̇ azaltma strateji̇leri̇. Bu tedbirler mali istikrarın sağlanmasına ve yatırımların korunmasına yardımcı olur.

• Kira depozitosu talep edin: Olası hasarları veya ödenmemiş kirayı karşılamak için depozito toplayın.
• Kişisel Teminatlar: Ev sahipleri kiracılardan şahsi teminat talep edebilir.
• Kiracıları iyice tarayın: Kiracıların mali açıdan istikrarlı olduğundan emin olmak için geçmiş kontrolleri yapın.
• Açık kira sözleşmeleri taslağı: Belirsizlikleri ve olası anlaşmazlıkları en aza indirmek için kapsamlı kira sözleşmeleri oluşturun.

Ticari mülkünüz için bu stratejileri uygulamak, ev sahiplerinin kayıpları en aza indirmesine ve istikrarlı bir gelir akışını sürdürmesine yardımcı olabilir.

Gelecekteki İhlallerin Önlenmesi

Gelecekteki kira ihlallerini önlemek, başarılı bir ev sahibi-kiracı ilişkisini sürdürmek için çok önemlidir. Bu bölümde sağlam kira kontratları ve ticari kira sözleşmeleri hazırlanması, kiracı değerlendirmelerinin yapılması ve olumlu etkileşimlerin teşvik edilmesi ele alınmaktadır.

Sağlam Kira Sözleşmeleri Hazırlamak

İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ihlallere karşı ilk savunma hattıdır. Temel unsurlar açıklık, uygulanabilirlik ve kapsamlı şartları içerir.

• Netlik sağlayın: Hakları, sorumlulukları ve ihlallerin sonuçlarını ana hatlarıyla belirtmek için açık bir dil kullanın
• Ortak sorunları ele alın: Potansiyel sorunları öngörün ve bunları kira koşulları dahilinde ele alın.

Sağlam bir kira sözleşmesi yanlış anlamaları azaltır ve anlaşmazlıkların çözümü için sağlam bir temel sağlar.

Düzenli Kiracı Değerlendirmeleri

Düzenli değerlendirmeler, ev sahiplerinin kiracının uygunluğunu değerlendirmesine ve olası sorunları erkenden tespit etmesine yardımcı olur. Değerlendirme süreçleri kredi kontrolleri, referans kontrolleri ve mülk incelemelerini içerir.

• Kredi kontrolleri gerçekleştirin: Finansal istikrarı ve ödeme geçmişini değerlendirin.
• Referansları doğrulayın: Kiracı güvenilirliği hakkında bilgi almak için önceki ev sahipleri veya işverenlerle iletişime geçin.
• Mülk denetimleri gerçekleştirin: Kira şartlarına uygunluğu sağlamak için tesisleri düzenli olarak denetleyin.

Bu değerlendirmeler, ev sahiplerinin bilinçli kararlar almasına yardımcı olarak gelecekteki ihlal riskini azaltır.

Olumlu Ev Sahibi-Kiracı İlişkileri Kurmak

Kiracılarla olumlu bir ilişki geliştirmek ihlalleri önleyebilir ve işbirliğini teşvik edebilir. Stratejiler ev sahibi ve kiracı arasında açık iletişim, yanıt verme ve yakınlık kurma.

• Açık iletişimi sürdürün: Endişeleri gidermek ve beklentileri netleştirmek için diyaloğu teşvik edin.
• Duyarlı olun: Bakım sorunlarını ve kiracı sorularını derhal ele alın.
• Yakınlık kurun: Dostane ve işbirlikçi bir atmosfer yaratmak için kiracılarla iletişim kurun.

Güçlü bir ilişki, daha fazla kiracı memnuniyeti sağlayarak kira sözleşmesi ihlalleri ve anlaşmazlıkların ortaya çıkma olasılığını azaltabilir.

David BurnsRonald Fletcher Baker LLP'de Kıdemli Dava Ortağı olan Burns, kira sözleşmelerinin şartlarını ihlal eden ticari kiracılarla ilgili sorunları ele alma konusunda geniş deneyime sahiptir. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile e-posta yoluyla iletişime geçin D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 07762318409.