Birleşik Krallık'ta ticari bir kiracıyı kira ödemediği için tahliye etmek, davanın özel koşullarına bağlı olarak, kiracı kira ödemediğinde ev sahibinin potansiyel olarak kullanabileceği güçlü bir araçtır.
Birleşik Krallık'taki hem ev sahipleri hem de kiracılar için kira sözleşmesinin feshini düzenleyen yasal çerçeveyi anlamak çok önemlidir. Bu makalede, ticari bir kiracının tahliyesinin içerdiği karmaşıklıklar, belirli kira şartlarının önemi ve ticari bir kiracının tahliyesinin mümkün olduğu durumlar incelenmektedir.
1. El Koyma Hakkı
Forfeiture, kiracının ihlali nedeniyle ev sahibinin kira sözleşmesini feshetmesine ve mülke yeniden girmesine olanak tanır. Kiranın ödenmemesi durumunda, bu genellikle ticari bir mülkün ev sahibi için tahliyeye giden en hızlı yoldur.
İlk olarak, kira sözleşmesinin açık bir elden çıkarma hükmü içerip içermediğini kontrol etmek faydalı olacaktır.
El Koyma Maddesi
- Açık Hüküm: Kira kontratında açık bir ”kira sözleşmesinin feshi maddesi / yeniden giriş şartı” bulunmalıdır. Bu madde olmaksızın, kira sözleşmesinin ödenmemesi nedeniyle kira kontratının feshedilmesi, ihlal çok ağır olmadıkça ve “inkarcı” olarak kabul edilmedikçe zordur.”
- Ödemesiz Dönemler: Çoğu kira kontratında, elden çıkarma hakkı doğmadan önce kiranın ödenmemiş olması gereken bir süre (genellikle 14 veya 21 gün) belirtilir.
Bölüm 146'dan Muafiyet
- Diğer ihlallerden farklı olarak (yetkisiz değişiklikler / onarımlar / kullanıcı maddelerinin ihlali gibi), kiranın ödenmemesi 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu uyarınca Bölüm 146 Bildirimi yapılmasını gerektirmez.
- Ev sahibi, aşağıda ele alınan belirli durumlarda, ek süre sona erdiğinde doğrudan kira sözleşmesini feshetme yoluna gidebilir.
2. Mülkiyetin Geri Alınması Yöntemleri
Ticari bir kira sözleşmesini feshetme hakkını kullanmanın iki farklı yolu vardır: Barışçıl Yeniden Giriş ve Mahkeme İşlemleri.
Barışçıl Yeniden Giriş (Kendi Kendine Yardım)
- Eylem: Ev sahibi (genellikle sertifikalı bir icra memuru aracılığıyla) binaya fiziksel olarak girer ve kilitleri değiştirir.
- Zamanlama: Bu genellikle, girişi güvence altına almak için şiddet kullanılmasını veya şiddet tehdidinde bulunulmasını yasaklayan 1977 Ceza Hukuku Yasası'nın ihlal edilmesiyle ilgili sorunlardan kaçınmak için sabahın erken saatlerinde tesisler boşken gerçekleşir.
- Etki: Kira sözleşmesi, kilitler değiştirildiği anda sona erer.
Zilyetlik İşlemleri (Mahkeme Yolu)
- Süreç: Ev sahibi, Bölge Mahkemesinde veya Yüksek Mahkemede mülkiyet davası açar.
- Gereklilik: Herhangi bir fiziksel çatışma riski varsa veya mülk karma kullanımlıysa (konut unsuru içeriyorsa) bu genellikle tercih edilen yoldur.
- Fesih: Mahkeme kiracıya zilyetlik talebini tebliğ ettiğinde kira sözleşmesi resmen feshedilmiş sayılır.
3. Feragat Doktrini
Kiracının kirayı ödemediği durumlarda ev sahibi için önemli bir risk, kirayı geri alma hakkından “feragat etmektir”. Bu durum, ev sahibinin ihlalden haberdar olarak, hak düşürücü süre doğduktan sonra kira sözleşmesinin varlığını sürdürdüğünü kabul eden bir eylemde bulunması halinde ortaya çıkar. Feragat örnekleri şunları içerebilir:
- Kira Talepleri: Gelecekteki kira için bir fatura göndermek bir feragattir.
- Kira Kabulü: Borçların veya gelecekteki kiranın kısmen ödenmesini kabul etmek bile bir feragattir.
- İletişim: Ev sahibinin veya temsilcisinin kira sözleşmesini devam ediyormuş gibi gösteren herhangi bir eylemi (örneğin, onarımları görüşmek veya onay vermek) herhangi bir hak kaybını hukuka aykırı hale getirebilir
- Lapse: Bir feragat gerçekleştiğinde, ev sahibi, feragat eden kişinin sonraki tekrar hükmen mağlubiyet girişiminde bulunabilmeleri için kira süresinin kaçırılmış olması gerekir.
4. Para Cezasından Kurtulma
Bir ev sahibi başarılı bir şekilde yeniden girdikten veya dava açtıktan sonra bile, kiracının “El Koymadan Kurtulma” için başvuruda bulunma yasal hakkı vardır.”
Mahkeme Takdiri
- Borçların Ödenmesi: Kiracı ödenmemiş tüm kirayı, faizi ve ev sahibinin yasal masraflarını öderse, mahkeme neredeyse her zaman rahatlama sağlayacaktır.
- Statüko: Rahatlatma, kira sözleşmesini, elden çıkarma hiç olmamış gibi geri getirir.
- Zaman Sınırları: Barışçıl yeniden giriş için, kiracının genellikle tahliye başvurusunda bulunmak için altı ayı vardır (ancak bazı durumlarda kiracılar 6 aydan daha uzun bir süre geçtikten sonra tahliye alabilmişlerdir.
- Mahkeme İşlemleri için: Ev sahibi mahkemede başarılı olursa, kiracı genellikle zilyetlik emri uygulanmadan önce tahliye başvurusunda bulunmalıdır. Ev sahibi bir mahkeme emri uyarınca mülkiyeti ele geçirdiğinde, kiracının çözüm arama hakkı önemli ölçüde kısıtlanır.
5. Prosedürel İnceleme
Ticari kira sözleşmesinin feshinin / tahliyenin hukuka uygun olmasını sağlamak için aşağıdaki teknik hususlara uyulmalıdır:
Not: Elden çıkarma bir “ya hep ya hiç” çözümüdür. Kira sözleşmesini feshettiğinizde, gelecekteki kira hakkınızı kaybedersiniz ve birim boşken işletme ücretlerinden sorumlu hale gelebilirsiniz.
Teknik Hususlar ve Karma Kullanımlı Mülkler
“Kira ”nın Tanımı”
Ev sahipleri, vazgeçtikleri borcun yasal olarak “kira” olarak sınıflandırıldığından emin olmalıdır. Temel kira açık olsa da, hizmet ücretleri, sigorta primleri ve kamu hizmetleri gibi diğer masraflar kira sözleşmesinde “kira olarak ayrılmış” olmalıdır. Aksi takdirde, ev sahibinin bu belirli borçlar için hak kaybına uğramadan önce bir Bölüm 146 Bildirimi sunması gerekir.
Karma Kullanım Tehlikesi
Tahliyeden Koruma Yasası 1977, binanın herhangi bir bölümünün “konut olarak kullanılması” halinde geçerlidir. Ticari bir kiracı, aynı kira sözleşmesi kapsamında dükkanının üstündeki bir dairede yaşıyorsa, ev sahibi yapamaz barışçıl yeniden girişi kullanabilir. Bunu yapmak cezai bir suçtur. Bu durumlarda mahkeme kararı tek yasal yoldur.
Menkuller ve Terk Edilmiş Mallar
Bir ev sahibi mülkünü kaybettiğinde, kiracının stokları ve ekipmanları içeride kalır. Ev sahibi “gönülsüz kefil” haline gelir. Kiracıya, satılmadan veya elden çıkarılmadan önce mallarını alması için makul bir fırsat vererek 1977 tarihli Haksız Fiil (Mallara Müdahale) Yasasına uymalıdır. Bunun yapılmaması, malların dönüştürülmesi için ikincil bir yasal talebe yol açabilir.
Ev Sahipleri için Özet Kontrol Listesi
Gecikmiş kira borçları için yasal olarak uygun bir tahliye sağlamak için, bir ev sahibi şunları yapmalıdır:
- Kira Sözleşmesini Doğrulayın: Bir vazgeçme hükmünün varlığını teyit edin ve ödemesiz sürenin tam olarak ne zaman sona ereceğini hesaplayın.
- Hesapları denetleyin: Gecikmiş borçların kesinlikle kira olarak tanımlandığından ve kaybetme hakkı doğduktan sonra hiçbir ödemenin kabul edilmediğinden emin olun.
- Doluluğu kontrol edin: Tesisin tamamen ticari olduğunu ve tesiste kimsenin yaşamadığını teyit edin.
- Feragati kontrol et: Kira sözleşmesini feshetme hakkından feragat anlamına gelebilecek herhangi bir adım atılmadığını teyit edin.
- Talimatları yayınlayın: Barışçıl yeniden giriş için sertifikalı icra memurları veya mahkeme işlemleri için hukuk müşaviri görevlendirin.
- Siteyi Güvenli Hale Getirin: Kilitleri değiştirin, sayaç okumalarını yapın ve geride bırakılan malların envanterini fotoğraflayın.
El koyma güçlü ancak klinik bir araçtır. Mahkemeler bunu “acımasız” bir çare olarak gördüğünden, el koymanın yasal olduğundan emin olmak önemlidir. Herhangi bir sapma, ev sahibinin kiracıya tazminat ödemesi ile sonuçlanabilir.
Ronald Fletcher Baker LLP'de Kıdemli Dava Ortağı olan David Burns, ticari kira anlaşmazlıkları ve kiranın ödenmemesi ile ilgili konularda geniş deneyime sahiptir. İster bir kira sözleşmesinin şartlarını uygulatmak istiyor olun, ister kira sözleşmesinin şartlarına uyma konusunda tavsiye almak istiyor olun, size yardımcı olacak deneyime sahibiz. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile D.Burns@rfblegal.co.uk adresine e-posta göndererek veya 0207 467 5751 numaralı telefondan iletişime geçin.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
