Hoe om te gaan met schadeclaims van huurders

Op Ronald Fletcher Baker LLPWij treden op voor verhuurders in het hele land om de uitdagingen van het beheer van woningen het hoofd te bieden. Ons team biedt duidelijk, praktisch advies over huurgeschillen, procedures over bezit en problemen in verband met verval. Of je nu te maken hebt met een enkele buy-to-let woning of met een bredere portefeuille, wij zorgen ervoor dat je voldoet aan je wettelijke verplichtingen en beschermen tegelijkertijd je positie als verhuurder. 

V: Mijn huurder zegt dat er sprake is van verval - wat moet ik doen? 

Als een huurder zijn bezorgdheid uit over een slechte staat van onderhoud, moet je de melding serieus nemen. Bevestig de klacht eerst schriftelijk en regel zo snel mogelijk een inspectie van de woning. Als het verval onder je wettelijke verplichtingen als verhuurder valt (bijvoorbeeld onder sectie 11 van de Landlord and Tenant Act 1985), moet je de nodige werken binnen een redelijke termijn uitvoeren. Het negeren of uitstellen van reparaties kan het probleem verergeren en je blootstellen aan juridische claims. 

V: Ik heb mijn huurder in gebreke gesteld, maar hij zegt dat de woning in verval is - wat zijn de risico's? 

Een huurder kan beschuldigingen van wanprestatie gebruiken om de procedure voor bezit aan te vechten of te vertragen. Als ze kunnen aantonen dat je hebt nagelaten om reparaties uit te voeren, kan de rechtbank weigeren om de woning in bezit te nemen of kan de huurder een tegenvordering tot schadevergoeding instellen. In sommige gevallen kan verval zelfs een opzegging ongeldig maken, vooral als er bescherming tegen vergeldingsuitzetting van toepassing is (bijvoorbeeld onder de Deregulation Act 2015 met betrekking tot verzekerde shorthold tenancy). 

V: Hoe snel moet ik problemen aanpakken? 

Er is geen vaste wettelijke termijn, maar de wet verplicht verhuurders om te handelen binnen een "redelijke termijn" nadat ze op de hoogte zijn gesteld. Wat "redelijk" is, hangt af van de ernst van het probleem. Een kapotte boiler in de winter moet bijvoorbeeld dringend worden aangepakt, terwijl kleine cosmetische problemen een langere reactietijd kunnen hebben. Hoe dan ook, hoe sneller u handelt, hoe beter uw juridische positie. 

V: Mijn huurder heeft me een actiebrief gestuurd waarin hij beweert dat het pand in slechte staat verkeert - wat moet ik doen? 

Een Brief voor Actie betekent meestal dat de huurder een gerechtelijke procedure overweegt. Je moet: 

1. Ontvang de brief onmiddellijk. 

2. Vraag onmiddellijk juridisch advies - moet je het Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases volgen. 

3. Inspecteer de woning en houd gedetailleerde gegevens bij (foto's, inspectierapporten, reparatielogboeken). 

4. Waar nodig reparaties uitvoeren zonder vertraging. 

Als u niet op de juiste manier reageert, kan dit het risico op een gerechtelijke procedure en extra kosten tegen u verhogen. 

V: Welke problemen bij een woning worden als wanprestatie beschouwd? 

Wanprestatie heeft over het algemeen betrekking op verslechtering ten opzichte van de oorspronkelijke staat van het pand. Bekende voorbeelden zijn: 

• Lekkages, vocht of schimmel veroorzaakt door structurele problemen 

• Kapotte verwarmings- of warmwatersystemen 

• Defecte bedrading of onveilige elektriciteit 

• Beschadigde daken, ramen of deuren 

• Sanitatieproblemen (bijv. kapotte toiletten of afvoer) 

Het doet niet meestal verbeteringen dekken (bijvoorbeeld het vervangen van een oude maar werkende keuken), tenzij deze nodig zijn om het pand veilig en bewoonbaar te houden. 

V: Waar kan ik aansprakelijk voor zijn als mijn eigendom in verval is en ik dit niet snel aanpak? 

Als je geen actie onderneemt, kun je geconfronteerd worden met: 

• Schadevergoeding: Huurders kunnen een claim indienen voor ongemak, leed en soms persoonlijk letsel. 

• Huur terugbetaling: In ernstige gevallen kan de huur worden verlaagd om het verlies van genot van de woning te weerspiegelen. 

• Juridische kosten: Als een huurder slaagt in de rechtszaak, kunt u worden veroordeeld om naast uw eigen kosten ook hun kosten te betalen. 

• Handhaving: Lokale autoriteiten kunnen ingrijpen, aanmaningen tot verbetering geven of zelfs huisbazen vervolgen die ernstige gevaren verwaarlozen onder het Housing Health and Safety Rating System (HHSRS). 

Uiteindelijk beschermt snelle actie niet alleen je huurder, maar ook jouw financiële en juridische belangen.