De Wet op de huurdersrechten 2025 betekent de ingrijpendste hervorming van de particuliere huursector in een generatie. Aangezien de belangrijkste bepalingen op 1 mei 2026 van kracht worden, loopt de tijd om u voor te bereiden ten einde. Dit is uw uitgebreide gids.
De Wet op de huurdersrechten 2025 kreeg op 27 oktober 2025 koninklijke goedkeuring en betekent de ingrijpste hervorming van de particuliere huursector in een generatie. Aangezien het merendeel van de bepalingen op 1 mei 2026 van kracht wordt, moeten verhuurders nu actie ondernemen. Hier vindt u alles wat u moet weten.
Wat houdt de wet in?
De Wet op de huurdersrechten, die onder de huidige Labour-regering is aangenomen, zorgt voor een fundamentele herziening van de verhouding tussen verhuurders en huurders in Engeland. De wet schaft het bestaande stelsel van ’assured shorthold tenancy” (AST) af en voert een nieuw stelsel in dat is gebaseerd op zekerheid voor huurders en duidelijkere verplichtingen voor verhuurders. De wet heeft gevolgen voor alle 2,3 miljoen particuliere verhuurders in Engeland en de ongeveer 11 miljoen huurders die bij hen wonen.
De belangrijkste bepalingen
Einde van paragraaf 21
- Uitzettingen zonder opgave van redenen worden afgeschaft. Verhuurders moeten een specifieke rechtsgrond uit een uitgebreide lijst op grond van Sectie 8 aanvoeren om het bezit terug te krijgen.
Alleen tijdelijke huurovereenkomsten
- Alle gegarandeerde huurovereenkomsten worden omgezet in doorlopende periodieke contracten — van maand tot maand of van week tot week. AST’s met een vaste looptijd worden afgeschaft. Huurders kunnen op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van twee maanden.
Huurverhogingen
- De huurprijs mag slechts één keer per jaar worden verhoogd. Verhuurders moeten dit ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk aankondigen. Huurders kunnen buitensporige verhogingen aanvechten bij het First-tier Tribunal.
Geen discriminatie bij verhuur
- Algemene verboden voor huurders die een uitkering ontvangen of kinderen hebben, zijn voortaan onwettig. Beoordelingen van de betaalbaarheid blijven toegestaan.
Huisdieren toegestaan
- Huurders hebben het recht om een huisdier aan te vragen. Verhuurders moeten alle verzoeken op een eerlijke manier in overweging nemen en mogen van huurders verlangen dat zij een passende huisdierenverzekering afsluiten.
Norm voor fatsoenlijke woningen
- Voor het eerst zal een officiële ‘Decent Homes’-norm worden uitgebreid naar de particuliere huursector, waarbij vocht, schimmel, veiligheidsrisico’s en achterstallig onderhoud aan de orde komen.
Maximumbedrag voor aanbetaling en voorschot
- Verhuurders mogen niet meer dan één maand huur vooruit vragen. De bestaande regels inzake het maximum van de waarborgsom blijven van kracht. Huurveilingwedstrijden tussen huurders zijn verboden.
PRS-database
- Alle verhuurders moeten zichzelf en hun woningen registreren in een nieuwe nationale database voor de particuliere huursector, die vanaf eind 2026 in gebruik wordt genomen.
Ombudsman voor verhuurders
- Een nieuwe, wettelijk bindende ombudsman voor de particuliere huursector zal geschillen tussen huurders en verhuurders behandelen zonder dat daarvoor een gerechtelijke procedure nodig is.
Gevolgen voor verhuurders
Voor verhuurders die een goed beheerde vastgoedportefeuille hebben, brengt de wet eerder procedurele veranderingen dan ingrijpende verstoringen met zich mee — maar de veranderingen zijn wel aanzienlijk en vereisen een zorgvuldige voorbereiding. Het meest directe gevolg is het wegvallen van artikel 21 als versnelde procedure voor het terugkrijgen van het bezit. Voortaan moeten alle vorderingen tot teruggave van het bezit een geldige grond op grond van artikel 8 aanvoeren: hiertoe behoren huurachterstanden van de huurder, asociaal gedrag, het voornemen van de verhuurder om het pand te verkopen, of de wens van de verhuurder of een naast familielid om er zelf te gaan wonen.
Wat huurverhogingen betreft, zal de regel van één verhoging per jaar verhuurders ertoe verplichten een meer strategische benadering van de prijsstelling te hanteren — ad-hocaanpassingen halverwege de huurovereenkomst zijn voortaan niet langer toegestaan. Aangezien het mogelijk is om bij de geschillencommissie in beroep te gaan, moeten de huurniveaus kunnen worden onderbouwd aan de hand van daadwerkelijke marktgegevens.
Het verbod op algemene beleidsregels zoals “geen uitkering” of “geen kinderen” vereist een grondige herziening van de selectieprocedures voor huurders. Hoewel individuele beoordelingen van de financiële draagkracht nog steeds wettig zijn, zijn algemene uitsluitingen op basis van het ontvangen van een uitkering nu onwettig en gaan deze gepaard met civielrechtelijke geldboetes. Verhuurders dienen zich er tevens van bewust te zijn dat dit verbod een van de bepalingen was die al op 27 december 2025 van kracht werden.
Wat de toekomst betreft, zullen de aanstaande uitbreiding van de ‘Decent Homes Standard’ naar de particuliere sector en de toepassing van de Awaab-wet — die verplichte termijnen oplegt voor het verhelpen van gevaren zoals vocht en schimmel — verhuurders extra verplichtingen opleggen op het gebied van het onderhoud van onroerend goed. Gemeenten hebben bovendien aanzienlijk versterkte onderzoeks- en handhavingsbevoegdheden gekregen, waaronder civielrechtelijke boetes tot £ 7.000 voor eerste overtredingen, oplopend tot £ 40.000 bij ernstige of aanhoudende niet-naleving.
Welke maatregelen moeten verhuurders nemen?
Controleer alle huurovereenkomsten
- Bestaande AST’s hoeven niet onmiddellijk te worden herzien, maar na 1 mei 2026 mogen er geen nieuwe AST’s met een vaste looptijd meer worden gesloten. Alle overeenkomsten moeten vóór die datum worden aangepast zodat ze voorzien in periodieke huurtermijnen.
- Moet vóór 1 mei 2026 gebeuren
Inzicht krijgen in de herziene gronden van artikel 8
- Maak uzelf vertrouwd met het volledige, gewijzigde overzicht van de gronden voor ontruiming en de opzegtermijnen die voor elk daarvan gelden. Zowel bij verkoop als bij eigen bewoning geldt nu een opzegtermijn van vier maanden. Juridisch advies over specifieke gronden wordt ten zeerste aanbevolen.
- Moet vóór 1 mei 2026 gebeuren
Een formele procedure voor huurherziening invoeren
- Jaarlijkse verhogingen moeten via het voorgeschreven formulier worden gemeld, met een schriftelijke opzegtermijn van ten minste twee maanden. Zorg nu voor een consistent, gedocumenteerd proces.
- Moet vóór 1 mei 2026 gebeuren
Het beleid inzake de screening van sollicitanten bijwerken
- Schrap alle algemene verboden voor uitkeringsgerechtigden of gezinnen met kinderen uit de criteria voor reclame en verwijzingen. Deze bepaling is reeds van kracht.
- Van kracht vanaf 27 december 2025
Een procedure voor verzoeken inzake huisdieren opstellen
- Stel een duidelijk, gedocumenteerd proces op voor het behandelen van verzoeken van huurders met betrekking tot huisdieren, inclusief uw standpunt over de verplichting tot het afsluiten van een verzekering tegen schade door huisdieren. Algemene weigeringen zijn niet toegestaan.
- Moet vóór 1 mei 2026 gebeuren
Zorg ervoor dat alle documenten met betrekking tot de naleving van de veiligheidsvoorschriften actueel zijn
- Gasveiligheidscertificaten, EPC’s, rapporten over de staat van elektrische installaties en alle andere vereiste certificaten moeten up-to-date zijn voordat de registratie in de PRS-database plaatsvindt.
- Dit is momenteel aan de gang
Registreer je in de PRS-database
- Alle verhuurders zullen wettelijk verplicht zijn om zichzelf en hun woningen te registreren. De regionale invoering gaat eind 2026 van start, waarna vanaf 2027 de verplichte registratie in het hele land van kracht wordt. Als men zich niet registreert, wordt de toegang tot belangrijke gronden voor ontruiming beperkt.
- Fase 2 — Eind 2026
Word lid van de PRS-ombudsman voor verhuurders
- Vanaf 2028 wordt het lidmaatschap verplicht. De Ombudsman behandelt klachten van huurders en neemt daarbij juridisch bindende beslissingen, zonder dat dit de huurders iets kost. Begin nu alvast met het opstellen van een gedocumenteerde klachtenprocedure.
- Fase 2 — Vanaf 2028
Beoordeel woningen aan de hand van de ‘Decent Homes’-norm
- Plan onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden, waarbij met name aandacht wordt besteed aan vocht, schimmel en HHSRS-risico’s van categorie 1, voordat de norm officieel wordt uitgebreid naar de particuliere sector.
- Fase 3 — 2035
Tijdschema voor de uitvoering
27 oktober 2025
Koninklijke goedkeuring
De Wet op de rechten van huurders treedt in werking. Bepaalde bepalingen — waaronder het verbod op discriminerende criteria bij de verhuur en uitgebreide handhavingsbevoegdheden voor lokale overheden — zijn met ingang van 27 december 2025 van kracht geworden.
1 mei 2026 — Fase 1
Belangrijkste hervormingen op het gebied van huurrechten van kracht
Artikel 21 wordt afgeschaft. Alle huurovereenkomsten worden periodieke huurovereenkomsten. Nieuwe regels voor huurverhogingen, het recht om huisdieren aan te vragen, maximumbedragen voor vooruitbetaling van huur, het verbod op biedingswedstrijden en het volledig herziene kader voor ontruimingsgronden uit artikel 8 treden in werking.
Eind 2026 / 2027 — Fase 2
PRS-database en ombudsman
De nationale PRS-database wordt vanaf eind 2026 regionaal ingevoerd, waarna vanaf 2027 de volledige verplichte nationale registratie van kracht wordt. De beheerder van de Ombudsman voor verhuurders wordt in 2026 aangesteld, in aanloop naar het verplichte lidmaatschap vanaf 2028.
2035 — Fase 3
De ‘Decent Homes’-norm en de wet van Awaab
De ‘Decent Homes’-norm en de Awaab-wet worden officieel uitgebreid naar de particuliere huursector. Verhuurders worden aangemoedigd om tekortkomingen ruim vóór deze datum te verhelpen.
John Andrews
Partner & Hoofd Onderneming en Commercie
