Verantwoording, transparantie en geschillenbeslechting onder de huurdersrechtenwet 2025
Deel 3 van de Renters’ Rights Act 2025 richt twee transformatieve nieuwe instellingen op - een nationale database voor de registratie van verhuurders en een bindend ombudsmansysteem - die de verantwoordingsplicht en geschillenbeslechting in de particuliere huursector fundamenteel zullen veranderen.
Terwijl veel van het commentaar rond de Renters’ Rights Act 2025 zich concentreerde op de afschaffing van Sectie 21 en de overgang naar periodieke huurcontracten, introduceert Deel 3 van de wet - dat Secties 73 tot 94 omvat - even belangrijke structurele veranderingen. De oprichting van een nationale Private Rented Sector (PRS) Database en een verplichte Ombudsman voor Verhuurders zullen de sector professionaliseren en niet-naleving in ongekende mate aan de kaak stellen. Dit artikel legt uit wat er gaat komen, wanneer en wat verhuurders moeten doen om zich voor te bereiden.
De twee pijlers van deel 3
Deel 3 berust op twee onderling afhankelijke mechanismen die ontworpen zijn om samen te werken. Registratie in de databank is een voorwaarde voor toegang tot bepaalde gronden voor Sectie 8-bezit - wat betekent dat verhuurders die zich niet registreren juridisch niet in staat kunnen zijn om het bezit van hun eigendommen terug te krijgen, zelfs als er anders een belangrijke grond bestaat. De Ombudsman zal ondertussen een gratis, juridisch bindend alternatief bieden voor gerechtelijke procedures om klachten van huurders op te lossen.
Databank PRS (secties 73-94)
Een nationaal register van alle particuliere verhuurders en huurwoningen in Engeland. Verplicht voor alle verzekerde en gereguleerde huurcontracten, met regionale uitrol vanaf eind 2026 en volledige nationale registratie vereist vanaf 2027.
Niet-registratie leidt tot civielrechtelijke boetes en beperkt de mogelijkheid van een verhuurder om bepaalde redenen voor Sectie 8-bezit in te roepen.
Ombudsman voor huisbazen (hoofdstuk 2, deel 1)
Een nieuwe verplichte verhaalsregeling voor alle particuliere verhuurders - met inbegrip van verhuurders die gebruik maken van managementagenten. Biedt huurders een gratis, onafhankelijke route om klachten op te lossen zonder gerechtelijke stappen.
Beslissingen van de ombudsman zijn wettelijk bindend voor verhuurders. Verplicht lidmaatschap wordt verwacht vanaf 2028.
Databank Particuliere Huursector
S.73-94 De Databank voor de PRS is door de overheid omschreven als een “one-stop shop” voor verhuurders, huurders en gemeenten. Het zal drie verschillende doelen dienen: huurders in staat stellen om weloverwogen beslissingen te nemen voordat ze een huurcontract aangaan; verhuurders helpen bij het begrijpen en aantonen van hun wettelijke naleving; en lokale huisvestingsautoriteiten uitrusten met de middelen om gerichte handhavingsacties te ondernemen tegen niet-conforme en malafide exploitanten.
Welke informatie moeten verhuurders registreren?
De exacte gegevensvelden zullen worden bevestigd door secundaire wetgeving. De regering heeft echter aangegeven dat de volgende gegevens minimaal vereist zijn:
| Categorie | Vereiste informatie |
| Details verhuurder | Volledige naam, een Brits adres voor betekeningen, contactinformatie voor alle gezamenlijke verhuurders |
| Eigendomsdetails | Volledig adres, type woning (huis/flat/HMO), aantal slaapkamers, aantal huishoudens en bewoners, bezetting en gemeubileerde status |
| Veiligheid & naleving | Huidig gasveiligheidscertificaat, keuringsrapport elektrische installatie (EICR), EPC-classificatie en -certificaat, gegevens over de HMO-vergunning (indien van toepassing) |
| Huurinformatie | Bevestiging dat de woning wordt verhuurd op basis van een verzekerde periodieke huurovereenkomst; gegevens van een aangestelde verhuurder |
Opmerking voor verhuurders
Als je een makelaar inschakelt om je woning te beheren, kan de registratieverplichting gezamenlijk worden nagekomen. Makelaars die een woning verhuren aan een verhuurder die niet is geregistreerd, krijgen echter zelf te maken met boetes - wat betekent dat je makelaar een sterke commerciële stimulans heeft om ervoor te zorgen dat je woning is geregistreerd.
Hoe wordt de database gebruikt?
De databank is niet louter een administratieve formaliteit. De database zal gedeeltelijk toegankelijk zijn voor het publiek, zodat toekomstige huurders de registratiestatus van een verhuurder kunnen controleren en relevante nalevingsinformatie kunnen bekijken voordat ze een huurcontract aangaan. Lokale huisvestingsautoriteiten zullen een uitgebreider beeld krijgen, waardoor ze de database kunnen vergelijken met vergunningsgegevens en proactief niet-conforme verhuurders kunnen identificeren zonder te wachten tot er een klacht wordt ingediend.
Cruciaal is dat de overheid heeft bevestigd dat bepaalde gronden voor bezit op grond van artikel 8 alleen beschikbaar zullen zijn voor verhuurders die geregistreerd staan in de database. Niet-geregistreerde verhuurders die zich op deze gronden proberen te beroepen, lopen het risico dat hun bezitsvorderingen door de rechtbank worden afgewezen. Deze koppeling verandert registratie van een louter bureaucratische verplichting in een operationeel essentiële stap voor elke verhuurder die het bezit van zijn eigendom wil terugvorderen.
Voor deel 3
- Geen centraal nationaal register van particuliere verhuurders of huurwoningen in Engeland.
- Handhaving door de gemeente was reactief en werd beperkt door beperkte zichtbaarheid.
- Huurders hadden geen betrouwbaar mechanisme om de nalevingsstatus van een verhuurder te controleren voordat ze gingen huren.
Na deel 3
- Elke PRS verhuurder en woning zichtbaar in een nationale, doorzoekbare database.
- Gemeenten die proactief en op grote schaal kunnen optreden tegen niet-nalevende of niet-geregistreerde verhuurders.
- Huurders kunnen registratiestatus controleren; niet-registratie is direct gekoppeld aan bezitsrechten.
Registratiekosten en administratie
Verhuurders zullen een jaarlijkse vergoeding per woning moeten betalen om hun registratie te behouden. De overheid heeft aangegeven dat dit een kostendekkende vergoeding zal zijn, waarbij het exacte bedrag wordt bevestigd vóór de regionale lancering in 2026. Voor verhuurders met een portefeuille betekent dit een nieuwe terugkerende overhead waarmee rekening moet worden gehouden in de financiële planning. Makelaars kunnen gegevens registreren en bijhouden namens hun klanten en er wordt verwacht dat veel makelaars naleving van de database zullen opnemen in hun standaard serviceaanbod.
Naamloze vennootschappen en gezamenlijk eigendom
De overheid heeft erkend dat de registratiemechanismen voor naamloze vennootschappen en gezamenlijke verhuurders nog worden afgerond door middel van secundaire wetgeving. De huidige richtlijnen suggereren dat degene die als verhuurder wordt genoemd op de huurovereenkomst de registrerende partij zal zijn. Verhuurders die onroerend goed bezitten binnen een bedrijfsstructuur moeten specifiek juridisch advies inwinnen zodra de secundaire wetgeving is gepubliceerd. Het vastgoedteam van Ronald Fletcher Baker LLP kan advies geven over de gevolgen voor uw specifieke structuur.
De PRS Huisbaas Ombudsman
Voor het eerst zullen alle particuliere verhuurders in Engeland zich moeten aansluiten bij een formele verhaalsregeling - de PRS Landlord Ombudsman. Dit brengt de private huursector op één lijn met de sociale huisvestingssector en de makelaarssector, die beide al werken met verplichte ombudsmanregelingen. De plicht ligt direct bij de verhuurder, ongeacht of er een bemiddelaar wordt gebruikt.
Waarover kunnen huurders klagen?
De Ombudsman zal klachten accepteren van toekomstige, huidige en voormalige huurders over een breed scala aan onderwerpen, waaronder slechte staat van onderhoud, communicatiestoringen of onaanvaardbare vertragingen bij het reageren op verzoeken, onwettige vergoedingen of kosten, slecht beheer en niet-naleving van wettelijke verplichtingen. De dienst zal gratis zijn voor huurders zonder dat ze een advocaat nodig hebben - een bewuste beleidskeuze om toegankelijkheid te garanderen, ongeacht de middelen.
Het Ombudsman Proces
- Huurder dient klacht in bij verhuurder
Alvorens zich tot de Ombudsman te wenden, moeten huurders de kwestie eerst rechtstreeks bij de verhuurder aankaarten en een redelijke kans krijgen om tot een oplossing te komen. Verhuurders moeten ervoor zorgen dat ze een duidelijke, gedocumenteerde klachtenprocedure hebben, zodat alle kwesties worden behandeld en geregistreerd op een manier die een oprechte poging tot oplossing aantoont.
- Escalatie naar de Ombudsman
Als de zaak onopgelost blijft, kan de huurder zijn klacht gratis voorleggen aan de Ombudsman. De Ombudsman zal een onafhankelijk onderzoek instellen en beide partijen om bewijs vragen. Verhuurders moeten zich engageren en documentatie verschaffen binnen bepaalde tijdslimieten - als ze dit niet doen, is dit op zich al een overtreding.
- Vaststelling en rechtsmiddelen
De Ombudsman kan van de verhuurder eisen dat hij een bepaalde actie onderneemt of stopzet, een formele schriftelijke verontschuldiging of uitleg verschaffen en een financiële compensatie toekennen aan de huurder. Alle beslissingen zijn wettelijk bindend voor de verhuurder.
- Niet-naleving en escalatie
Als een besluit van de ombudsman niet wordt nageleefd, kan dit leiden tot uitsluiting van de regeling, wat op zijn beurt weer leidt tot handhavingsmaatregelen van de lokale autoriteiten. De Ombudsman heeft ook de mogelijkheid om op verzoek van de verhuurder een bemiddeling in een vroeg stadium te starten, zodat een oplossing kan worden gevonden die minder conflictueus is voordat een formele beslissing wordt genomen.
De Ombudsman voor huisvesting
De regering heeft aangegeven dat de bestaande Housing Ombudsman Service (ombudsdienst voor huisvesting), die momenteel klachten over sociale huisvesting behandelt, de meest waarschijnlijke beheerder van de nieuwe PRS-regeling is. Als de fout zowel bij een verhuurder als bij een verhuurmakelaar ligt, kan de PRS-ombudsman samen met bestaande verhaalsregelingen voor verhuurmakelaars onderzoeken uitvoeren en gezamenlijke beslissingen nemen. De beheerder zal in de loop van 2026 formeel worden aangesteld, vooruitlopend op een verplicht lidmaatschap in 2028.
Een opmerking voor goed beheerde portefeuilles
De Ombudsman is niet alleen een instrument om verantwoording af te leggen - verantwoordelijke verhuurders hebben er ook baat bij. Het biedt een sneller, minder kostbaar alternatief voor gerechtelijke procedures, maakt vroegtijdige oplossing mogelijk voordat geschillen escaleren en creëert een gestructureerd mechanisme om aan te tonen dat een klacht correct en te goeder trouw werd behandeld. Voor verhuurders die al hoge managementnormen hanteren, is de Ombudsman een operationeel hulpmiddel, geen bedreiging.
Handhaving en financiële sancties
Lokale huisvestingsautoriteiten hebben aanzienlijk meer handhavingsbevoegdheden gekregen onder Deel 3 en in de wet als geheel. Civielrechtelijke boetes kunnen worden opgelegd voor een reeks overtredingen, met een duidelijke escalatieschaal voor aanhoudende of ernstige niet-naleving.
Civielrechtelijke boeteschaal - Deel 3 overtredingen
Eerste of kleine overtreding
Zich niet registreren in de database; zich niet aansluiten bij de Ombudsman
Tot € 7.000
Ernstige, voortdurende of herhaaldelijke schending
Voortdurende niet-registratie; niet-naleving van besluiten van de Ombudsman
Tot € 40.000
Strafrechtelijke vervolging
Alternatief voor de civielrechtelijke boete van £40.000 voor de ernstigste aanhoudende overtredingen
Onbeperkte boete
Naast civielrechtelijke sancties kunnen huurders en gemeenteraden die namens hen optreden, via het First-tier Tribunal een beschikking tot terugbetaling van huurgelden aanvragen. Deze bevelen verplichten verhuurders om de huur terug te betalen die ze hebben ontvangen tijdens een periode van niet-naleving - meestal tot 12 maanden huur. Voor portefeuilleverhuurders kan dit risico aanzienlijk hoger zijn dan de hierboven vermelde boetebedragen.
Bezitsrechten in gevaar
Niet-geregistreerde verhuurders kunnen zich mogelijk niet beroepen op bepaalde Section 8 gronden voor bezit. Het praktische gevolg is dat als een verhuurder zich niet registreert in de PRS Database, hij het bezit van zijn eigendom niet rechtsgeldig kan terugkrijgen - zelfs als er anders een geldige materiële grond bestaat. Dit is aantoonbaar het belangrijkste operationele risico in verband met het niet naleven van Deel 3, en overtreft de financiële sancties in termen van dagelijkse gevolgen voor verhuurders.
Implementatietijdlijn voor deel 3
27 december 2025 - Nu van kracht
Verbeterde onderzoeksbevoegdheden van lokale overheden
Lokale huisvestingsraden kregen nieuwe bevoegdheden om eigendommen te inspecteren, documenten op te eisen en toegang te krijgen tot gegevens van derden. Deze handhavingsmogelijkheden vormen de basis van het hele Deel 3-regime en worden al actief gebruikt.
Eind 2026 - Fase 2 begint
Regionale uitrol PRS Database van start
De database zal gefaseerd regionaal van start gaan. Verhuurders in proefregio's moeten zich als eerste registreren en beginnen met het betalen van de jaarlijkse kosten per woning. De bedragen van de jaarlijkse vergoeding zullen voor de lancering worden bevestigd.
2027 - Volledige nationale lancering
Verplichte registratie voor alle PRS-verhuurders
Registratie wordt verplicht in heel Engeland. Vanaf dat moment beperkt niet-registratie direct de toegang tot bepaalde gronden voor Sectie 8-bezit.
2028 - Ombudsman Live
Lidmaatschap PRS verhuurder wordt verplicht
Alle particuliere verhuurders moeten zich aansluiten bij het ombudsmansysteem. De beheerder (waarschijnlijk de Housing Ombudsman Service) wordt in 2026 aangesteld en krijgt de tijd om de activiteiten op te schalen voordat het verplichte lidmaatschap wordt afgedwongen.
2035 - Norm voor fatsoenlijke huizen
Decent Homes Standard uitgebreid naar PRS
De laatste fase van de normenagenda van de wet. De regering heeft 2035 voorgesteld als invoeringsdatum. Verhuurders worden aangemoedigd om ruim van tevoren te beginnen met het aanpakken van mogelijke tekortkomingen - met name vocht, schimmel en HHSRS-gevaren van categorie 1.
Praktische stappen voor verhuurders
De tijdlijnen voor deel 3 geven verhuurders meer voorbereidingstijd dan de hervormingen van fase 1 - maar die tijd moet actief worden gebruikt, niet passief. De volgende stappen zijn nu aan te raden.
Controleer en organiseer uw nalevingsdocumentatie. De database vereist actuele gasveiligheidscertificaten, EICR's, EPC's en aanverwante certificaten voor elke woning die je verhuurt. Ontbrekende certificaten, certificaten die verlopen zijn of certificaten die niet aan de vereiste normen voldoen, moeten onmiddellijk worden aangepakt in plaats van onder tijdsdruk wanneer de registratievensters opengaan.
Stel een gedocumenteerde klachtenprocedure op. De Ombudsman zal bewijs nodig hebben dat huurders problemen bij u hebben aangekaart voordat ze naar de regeling zijn gestapt. Een duidelijke, schriftelijke klachtenprocedure - en een consistente praktijk van het schriftelijk bevestigen van en reageren op communicatie - zal uw eerste verdedigingslinie zijn in elk onderzoek.
Herzie je financiële planning om nieuwe kosten op te vangen. Jaarlijkse registratiekosten per woning in de database en lidmaatschapsgelden van de Ombudsman zijn nieuwe terugkerende verplichtingen. Beide moeten worden meegenomen in uw berekeningen van de huuropbrengst.
Verduidelijk de verantwoordelijkheden met je makelaar. De verplichtingen voor registratie en lidmaatschap van de Ombudsman liggen rechtstreeks bij de verhuurder, maar agenten kunnen deze verplichtingen namens jou nakomen. Zorg ervoor dat je agentuurovereenkomst expliciet vermeldt wie verantwoordelijk is voor het bijhouden van de registratie en het lidmaatschap, en dat je agent zich actief voorbereidt op deze vereisten.
Vraag juridisch advies over je specifieke portefeuillestructuur. Verhuurders met complexe eigendomsstructuren - bedrijfsvehikels, gezamenlijk eigendom, trusts - moeten er niet zonder meer van uitgaan dat het standaardregime op hen van toepassing is. Secundaire wetgeving zal de mechanismen verduidelijken en ons vastgoedteam kan advies geven zodra deze is gepubliceerd.
John Andrews
Hoofd zakelijk en commercieel
