I proprietari, i promotori immobiliari e gli investitori potrebbero inizialmente non prestare molta attenzione alle richieste di acquisizione collettiva dei diritti di proprietà, ma è opportuno valutare attentamente la possibilità che tali richieste possano presentarsi laddove vi sia spazio per futuri sviluppi. Acquisizione collettiva dei diritti di proprietà: gli inquilini hanno il diritto di acquisire i contratti di locazione relativi a scantinati, spazio aereo e sottosuolo
I proprietari, i promotori immobiliari e gli investitori potrebbero inizialmente non prestare molta attenzione alle richieste di affrancamento collettivo, ma è opportuno valutare attentamente la possibilità che tali richieste possano presentarsi qualora vi siano prospettive di sviluppo futuro.
Il capitolo 1 della parte 1 della legge del 1993 sulla riforma dei contratti di locazione, l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993) conferisce agli inquilini titolari di contratti di locazione a lungo termine relativi ad appartamenti situati in un edificio indipendente il diritto di acquisire collettivamente la proprietà dell'immobile. L'acquisizione avviene tramite un rappresentante che agisce per conto degli inquilini partecipanti.
Ai sensi dell'articolo 2, paragrafo 1, lettera b), e paragrafo 3, lettera a), gli inquilini partecipanti hanno inoltre il diritto di far acquisire, tramite un loro rappresentante, il diritto di locazione relativo alle “parti comuni dei locali in questione”, qualora tale acquisizione sia “ragionevolmente necessaria per la corretta gestione o manutenzione di tali parti comuni”.
L'espressione “parti comuni” è definita nell'articolo 101, paragrafo 1, della legge del 1993 come segue: “Per ”parti comuni”, in relazione a qualsiasi edificio o parte di esso, si intendono la struttura e l'esterno di tale edificio o parte di esso, nonché qualsiasi servizio comune al suo interno».”
Nella causa LM Homes Ltd e altri contro Queen Court Freehold Company Ltd [2018] UKUT 367 (LC), l’Upper Tribunal (Sezione fondiaria) (UT) ha stabilito che i locatari che esercitano il proprio diritto all’affrancamento collettivo di un condominio ai sensi del Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act del 1993 avessero il diritto di acquisire diritti sul seminterrato, sul sottosuolo e sullo spazio aereo dell’edificio, tutti ceduti in locazione a lungo termine con l’intenzione di trasformarli in alloggi residenziali.
Il Tribunale Superiore ha seguito l'interpretazione estensiva data al concetto di “parti comuni” in casi precedenti, stabilendo che il seminterrato, lo spazio aereo e il sottosuolo fossero tutti “parti comuni” ai sensi dell'articolo 101 della Legge sulla riforma dei contratti di locazione, Housing and Urban Development Act del 1993; il Tribunale Superiore ha inoltre ritenuto che l'acquisizione dei contratti di locazione a lungo termine fosse ragionevolmente necessaria per la loro corretta manutenzione e gestione.
Questa decisione evidenzia le difficoltà che possono incontrare i proprietari di immobili in piena proprietà e gli investitori che intendono preservare i propri interessi sugli immobili residenziali in vista di futuri progetti di sviluppo, laddove sussista la possibilità che gli inquilini avanzino una richiesta di affrancamento collettivo.
I proprietari di immobili di piena proprietà e gli investitori con progetti di sviluppo futuri potrebbero quindi valutare se l'esterno dell'edificio o le parti comuni possano rientrare nella definizione di “parti comuni” ai fini di una richiesta di affrancamento collettivo.
