Con il mercato immobiliare di Londra e di altre grandi città, come Manchester, in continua crescita, è importante assicurarsi che chi possiede una proprietà in leasing sia pienamente consapevole dei propri diritti per proteggere il proprio investimento.

Il possesso di un contratto di locazione residenziale di lunga durata può essere un bene prezioso, ma con il passare del tempo la durata della locazione diminuisce e, purtroppo, anche il valore di tale bene. Il Leasehold Reform and Urban Development Act del 1993 (e successive modifiche) conferisce agli inquilini come gruppo il diritto, su richiesta, di forzare la vendita della proprietà libera dell'edificio o di parte di esso. Questo processo è noto come affrancamento collettivo.

Siamo consapevoli dell'importanza, per i proprietari, di avere una strategia che funzioni su un intero portafoglio immobiliare per preservare i loro investimenti freehold e per ottenere il miglior premio possibile.

I vantaggi dell'affrancamento collettivo sono molteplici, tra cui: 

• I locatari possono concedere locazioni prolungate di 999 anni.
• I locatari ottengono il controllo della gestione dell'edificio.
• I locatari possono modificare il loro contratto di locazione in modo da non dover più pagare l'affitto del terreno.  
• Gli affittuari possono correggere eventuali difetti del loro contratto di locazione.

Qualifica per l'affrancamento collettivo?

Qualificazione dell'edificio - Il locatario deve innanzitutto verificare che l'edificio sia idoneo:

• Deve essere un edificio autonomo o una parte di un edificio.
• Nell'edificio dovrebbero esserci almeno 2 appartamenti.
• Almeno due terzi degli appartamenti devono essere affittati a ‘inquilini qualificati’.
• Gli inquilini qualificati che vogliono partecipare all'affrancamento (gli inquilini partecipanti) devono possedere almeno la metà degli appartamenti dell'edificio e devono possedere almeno due appartamenti in totale.
• Non deve esserci più di 25% di superficie interna in uso non residenziale.
• L'edificio non deve essere una proprietà esentata (ad esempio un edificio all'interno di un distretto della cattedrale o una proprietà del National Trust).

Qualificazione del locatario - Un locatario è un ‘inquilino qualificato’ se:

• sono titolari di un contratto di locazione a lungo termine, vale a dire un contratto di locazione con una durata residua di almeno 21 anni (al momento della concessione); oppure
• un contratto di locazione più breve che contenga una clausola che preveda il diritto di rinnovo perpetuo; oppure
• un contratto di locazione che termina con la morte, il matrimonio o una data sconosciuta (comprese le cosiddette clausole ‘Principe di Galles’); oppure
• la prosecuzione di un contratto di locazione a lungo termine ai sensi del Local Government Housing Act 1989 dopo la scadenza del termine originario; oppure
• un contratto di proprietà condivisa in cui la quota dell'inquilino è pari a 100%; oppure
• Un contratto di locazione concesso nell'ambito del ‘diritto all'acquisto’ o del ‘diritto all'acquisizione in base a condizioni di locazione ipotecaria’.
• Il locatore del locatario non deve essere un ente di beneficenza per l'edilizia residenziale, se l'appartamento è fornito come parte della funzione dell'ente di beneficenza.
• Il locatario non deve avere un contratto di locazione commerciale
• Il locatario non deve possedere più di 2 appartamenti nell'edificio (congiuntamente o a proprio nome).

Preparazione all'affrancamento

Incarichi a consulenti professionali

Si raccomanda ai locatari di rivolgersi a legali esperti che li aiutino a raccogliere tutte le informazioni necessarie, a stabilire che l'edificio e i locatari hanno i requisiti per l'affrancamento collettivo e ad assisterli in tutte le fasi preparatorie necessarie prima della notifica dell'avviso iniziale e in tutte le fasi successive, compresa la cessione del titolo e la concessione di nuovi contratti di locazione dopo l'affrancamento.

Si raccomanda anche una valutazione iniziale dell'immobile da parte di un perito qualificato per fornire agli inquilini qualificati un'idea del premio da pagare per la proprietà libera. Gli inquilini potranno quindi decidere se procedere e se richiedere un finanziamento esterno. Il prezzo da pagare per la proprietà libera dipende da una serie di fattori, tra cui il valore di mercato dei singoli appartamenti e la durata dei contratti di locazione. Il prezzo da pagare per la proprietà libera sarà più alto se i contratti di locazione hanno una durata residua inferiore a 80 anni.

Finanziamento

I locatari qualificati potrebbero voler costituire un fondo in una fase iniziale per coprire le fasi preparatorie iniziali, tra cui l'ottenimento della relazione di valutazione, la raccolta di informazioni, la costituzione di una società, la stesura di un accordo di partecipazione e la preparazione dell'avviso di richiesta di risarcimento iniziale.

Accordo di partecipazione

Nel caso in cui l'edificio e i locatari si qualifichino per l'affrancamento collettivo, si raccomanda che tutti gli inquilini partecipanti stipulino tra loro un accordo formale di partecipazione che tratti questioni quali: i diritti di voto, la negoziazione e l'accordo delle condizioni, i contributi finanziari dei singoli inquilini e il diritto dei locatari di ottenere nuovi contratti di locazione a lungo termine dal proprietario libero dopo l'acquisto.

Acquirente designato

Gli inquilini partecipanti devono scegliere uno o più acquirenti designati. Si tratta della persona o delle persone o della società che saranno nominate nell'Avviso iniziale per acquistare la proprietà libera e diventare il nuovo proprietario.

L'acquirente designato può essere una persona, uno o più inquilini, una società o un trust. Attualmente la legislazione non prevede controlli o qualifiche per la selezione degli acquirenti designati.

La scelta più comune è una società interamente di proprietà degli affittuari e, se questo è il veicolo scelto dagli affittuari partecipanti, la società deve essere costituita prima di essere presentata nell'Avviso iniziale. 

La procedura di affrancamento

• Gli inquilini partecipanti devono firmare un “Avviso iniziale” che riporta alcune informazioni essenziali sull'edificio e sui locatari, con i dettagli dell'acquirente designato e il prezzo che intendono pagare.
• L'avviso viene notificato all'affittuario e agli eventuali locatori intermedi.
• L'avviso stabilisce una “data di risposta” entro la quale il proprietario del terreno deve rispondere all'avviso. Tale data deve essere almeno due mesi dopo la notifica dell'avviso. Se gli inquilini qualificati decidono di ritirare l'avviso iniziale, non possono notificare un altro avviso per 12 mesi.
• L'avviso iniziale avvia le procedure previste dalla legge per l'acquisizione della proprietà libera e gli inquilini partecipanti sono congiuntamente e individualmente responsabili dei costi ragionevoli del locatore a partire dalla data di ricezione dell'avviso. È quindi importante che l'avviso sia completo e non contenga imprecisioni o descrizioni errate, perché, sebbene in alcuni casi possano essere corrette con un'istanza al tribunale di contea, si tratta di un'area di spesa da evitare. Un avviso incompleto può essere respinto come non valido.
• Gli inquilini qualificati hanno il diritto di registrare l'Avviso iniziale presso il Catasto. In questo modo gli inquilini sono protetti dalla vendita della proprietà libera da parte del proprietario, poiché qualsiasi acquirente della proprietà libera, dopo la registrazione dell'Avviso iniziale, prenderà la proprietà libera soggetta alla richiesta di affrancamento.
• Dopo la notifica dell'avviso iniziale, il locatore ha il diritto di richiedere la prova del titolo di proprietà degli inquilini partecipanti. Il locatore ha un periodo di 21 giorni dalla notifica dell'avviso iniziale per richiedere le informazioni.
• Se queste informazioni sono necessarie, devono essere fornite dall'acquirente designato entro 21 giorni. Se gli inquilini qualificati non forniscono la prova del titolo di proprietà, l'Avviso iniziale sarà considerato ritirato, con spese a carico del locatore.
• L'affittuario deve notificare un contro-avviso in cui dichiara se accetta il diritto di affrancamento degli inquilini partecipanti e, in caso affermativo, quali condizioni accetta e quali non accetta.
• Se il proprietario non risponde all'Avviso iniziale, o risponde dopo la Data di risposta, gli inquilini qualificati hanno diritto ad acquisire la proprietà libera alle condizioni e al premio stabiliti nell'Avviso iniziale. L'Acquirente designato deve rivolgersi al tribunale entro sei mesi per ottenere un'ordinanza di cessione, altrimenti l'Avviso iniziale si considera ritirato.
• Se il proprietario del terreno notifica un avviso di contestazione che non ammette la richiesta di affrancamento (ad esempio sostenendo che meno di due terzi degli appartamenti sono affittati a inquilini idonei), l'acquirente designato dovrà presentare un'istanza al tribunale, entro 2 mesi dall'avviso di contestazione, per ottenere una dichiarazione di validità dell'avviso iniziale.
• Se il proprietario del terreno notifica un avviso di contestazione che ammette la richiesta di affrancamento ma ne contesta i termini, segue un periodo di almeno due mesi in cui le parti cercheranno di negoziare un accordo.
• Se i termini non sono stati concordati entro 2 mesi, l'acquirente designato può rivolgersi al First Tier Tribunal (Property Chamber) per ottenere una decisione sui termini non concordati. Il termine ultimo per la richiesta è di 6 mesi dalla data della contro-notifica dei proprietari.
• Il First-tier Tribunal impartirà istruzioni per preparare il caso per l'udienza e, se la questione procede a un'udienza finale, il tribunale determinerà i termini della controversia.
• La decisione del First-tier Tribunal diventa definitiva 21 giorni dopo l'invio da parte del Tribunale. Entro questo termine è possibile presentare ricorso al Lands Tribunal con il permesso del Tribunale.
• Il locatore deve fornire una bozza di contratto entro 21 giorni dal momento in cui la decisione del Tribunale diventa definitiva (tenendo conto dei diritti di appello).
• Si prevede che le parti stipulino il contratto entro due mesi dalla data in cui la decisione del Tribunale diventerà definitiva.
• Se questo periodo di due mesi trascorre senza che vi sia stato uno scambio di contratti, gli inquilini partecipanti devono rivolgersi al tribunale entro altri due mesi per ottenere un'ordinanza di cessione.

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