La classica difesa contro il degrado fallisce

Rudi Ramdarshan and Marissa Lawrence were successful in obtaining possession of a high-value proprietà in Westminster, despite the tenant being an Assured Tenant, the original tenancy being lost, and issues of disrepair being raised.

Sfondo

The firm was instructed by one of its portfolio landlords in respect of residenziale premises in Westminster. The premises was a flat located in a building owned by Westminster Council, and which was located within a conservation area. The client was the owner of a long lease.

The tenant had been occupying the property since 1997, at first under a fixed term assured tenancy, which upon expiry of the fixed term, became a statutory periodic assured tenancy. The tenant had raised issues of disrepair which resulted in the client deciding to decant the tenant and fully renovate the property.

Following the renovation, the tenant fell into arrears. In February 2018, the landlord served a section 8 notice on the tenant on the basis of rent arrears relying on ground 10. Following expiry of the notice, the tenant remained in arrears and possession proceedings were issued.

Le tattiche dell'imputato

A common tactic by defendants when facing possession proceedings based on rent arrears is to raise allegations of disrepair and to seek to suggest that such a sum reduces or extinguishes the rental arrears. In practice, despite the Court having the power to order possession at a first hearing summarily when faced with an unmeritorious defence, Courts are reluctant to do so without a factual enquiry which often means requiring expert and factual evidence. This tactic can delay possession being granted for months if not years, all the while arrears are likely to continue to accrue. In addition, landlords are faced with having to shoulder the aggiuntivo costs of a full trial.

In response to the claim for possession and arrears, the tenant issued a defence and counterclaim. The tenant included multiple claims within her counterclaim, with a large portion being dedicated to alleged disrepair at the premises and damages flowing from the landlord’s alleged breach of duty under section 11 of the Landlord and Tenant Act 1987.

Throughout the progress of litigation, the landlord (through RFB and their agents) requested access to the premises in order to (1) investigate any alleged disrepair and (2) complete any remedial works required.

Nonostante l'inquilino avesse concesso l'accesso al proprio perito per i problemi di manutenzione e al perito del locatore, l'inquilino rifiutava continuamente l'accesso al locatore, sostenendo che avrebbe dovuto riporre i suoi effetti personali a spese del locatore. I beni dell'inquilina immagazzinati nei locali consistevano in voluminosi sacchi neri della spazzatura che, come osservato dall'esperto del locatore, occupavano quasi 70% dello spazio nei locali.

Il locatore e i suoi agenti hanno sempre dichiarato di essere pronti, disposti e in grado di effettuare qualsiasi riparazione, ma l'inquilino ha sempre rifiutato l'accesso o ha cancellato gli appuntamenti presi con gli appaltatori, spesso il giorno stesso dell'ispezione.

Il processo

Nel corso del processo, l'inquilino e gli agenti del locatore sono stati interrogati in merito alla segnalazione di casi di degrado, alle richieste di accesso, al rifiuto di accesso e allo stato dei locali dopo la precedente ristrutturazione.

In his judgment, HHJ Luba QC found that he preferred the evidence put forward by the landlord’s agents. HHJ Luba QC specifically commented on the tenant’s treatment of the property, in particular that the excessive storage of black bin sacks would exacerbate any alleged issues at the premises. HHJ Luba QC also held that following the previous renovation, the Property was left in a good standard of condition. HHJ Luba QC held that the deterioration in the state of the Property following the renovation was, on the balance of probabilities, more likely to flow from tenant misuse than any alleged breach of duty by the landlord.

HHJ Luba QC ha ordinato l'annullamento dell'intera domanda riconvenzionale dell'inquilino, che comprendeva l'intera richiesta di danni e deterioramento.

Un risultato senza dubbio positivo, ma il cliente ha dovuto sopportare un ritardo di 4 anni dalla notifica dell'avviso.

Validità degli aumenti dell'affitto

Another central element of the tenant’s defence and counterclaim was that the landlord’s rent increases had failed to follow the form set out in the tenancy agreement and, as such, were invalid. The tenant included in their counterclaim a claim for the return of alleged overpaid rent.

Le clausole del contratto di locazione che riguardavano gli aumenti del canone di locazione erano le seguenti

“Il canone di locazione che dovrà essere corrisposto ai sensi del presente accordo sarà:-

a.Fino alla prima Data di Revisione del Canone Iniziale, e

b.Durante ogni successivo Periodo di Revisione un canone (‘il Nuovo Canone’) pari al maggiore tra:

I.Il canone di locazione dovuto immediatamente prima della Data di revisione più il 5% dello stesso;

II.Il canone di locazione che può essere accertato ai sensi della successiva clausola 3;

Il Il locatore dovrà, prima di ogni Revisione Data di notifica scritta all'affittuario del nuovo canone di locazione per il periodo di revisione”.”

Nel corso degli anni, il conduttore e il locatore hanno concordato il canone di locazione prima del periodo di revisione. Il locatore spesso scriveva all'inquilino e dichiarava che l'affitto doveva essere aumentato, dopodiché l'inquilino e il locatore avviavano le trattative per concordare un nuovo affitto. Tale canone sarebbe stato inferiore all'importo che avrebbe potuto essere richiesto in base alle disposizioni del contratto di locazione.

In the counterclaim, the tenant alleged that (1) the rent increases were invalid as they did not follow the formula set out in the tenancy agreement and (2) rent increase notices were required to be sent out to the tenant in advance of the review date, informing the tenant of the new rent.

La posizione del locatore era che (1) le parti potevano concordare separatamente un canone di locazione diverso dalla formula stabilita nel contratto di locazione e (2) il requisito di un avviso di aumento del canone di locazione non assumeva la forma di un avviso di attivazione (vale a dire, l'aumento del canone di locazione diventava valido solo al ricevimento di un avviso di aumento del canone di locazione valido). Piuttosto, l'avviso previsto dal contratto di locazione era semplicemente una nota informativa che comunicava all'inquilino l'aumento dell'affitto. L'avviso non avrebbe nemmeno richiesto al locatore di indicare l'affitto preciso, ma semplicemente il meccanismo da applicare (che si tratti di un riferimento all'indice RPI o di un aumento del 5%, in quanto l'inquilino avrebbe potuto calcolarlo da solo). In base a un'interpretazione rigorosa del contratto di locazione, l'avviso poteva essere fornito fino alle 23:59 della sera precedente il periodo di revisione successivo.   

During the tenant’s cross-examination at trial, she admitted that it was the usual course of action for herself and the landlord to privately agree the rent which was to be paid, which was lower than that which she accepted could be due under the tenancy agreement. The tenant also admitted that the rent which she had was by way of housing benefit and discretionary housing payments. The tenant still asserted she should be entitled to the return of any unpaid rent and would then privately liaise with the housing benefit office to determine who would keep the overpayment.

HHJ Luba QC ha preferito l'interpretazione del locatore dei termini di revisione dell'affitto del contratto di locazione e, di conseguenza, ha ordinato che l'affitto fino al periodo di revisione del marzo 2018 fosse concordato tra il locatore e l'inquilino e fosse fissato a tali cifre.

In seguito, in assenza di un accordo esplicito, l'affitto sarebbe aumentato in base all'indice dei prezzi al dettaglio o al 5%, a seconda di quale fosse il valore più alto. Il risultato è stato un aumento significativo dell'affitto a partire dal 2018. HHJ Luba QC ha ritenuto che l'avviso di revisione dell'affitto non fosse un avviso di attivazione, ma, come sostenuto dal locatore, una nota informativa che illustrava il metodo con cui l'affitto sarebbe stato aumentato, in quanto l'inquilino aveva espressamente confermato nel contratto di locazione quale sarebbe stato l'affitto per ogni periodo di revisione completando i calcoli.

Of further relevance, during the tenant’s cross-examination, it was discussed what position the tenant would be left in if the rent were to increase beyond that payable immediately before March 2018. The tenant stated that if the rent increased beyond that figure, they would not be able to afford the rent and would have to explore the possibility of obtaining part-time employment.

Conclusioni

In summary, this case was beleaguered by several factors which would frustrate and complicate even the most straightforward of rent arrears possession cases. As Property Litigators volontà know, the combination of the legal aid defendant and a disrepair counterclaim often spell delay in the mind of Claimant Landlords, and it is all too common to see unmeritorious disrepair counterclaims being taken all the way to trial due to parties refusing to make reasonable concessions, and indeed the Court’s backlog meaning listing dates for a trial for disrepair are often a long wait.

La sentenza di HHJ Luba QC in questo caso è stata pratica e ponderata e ha garantito al locatore ricorrente la vittoria tanto attesa. Il caso dimostra che, sebbene gli inquilini possano usare accuse infondate di deterioramento per ritardare il possesso, alla fine i tribunali taglieranno i ponti con il rumore e ordineranno il possesso.

Ulteriori informazioni

Autore delle notizie: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan