Di cosa si occupano gli avvocati specializzati in trasferimenti immobiliari

Se stai acquistando o vendendo un immobile, è normale chiedersi: I professionisti che si occupano di trasferimenti immobiliari effettuano perizie? La risposta breve è no: i notai non effettuano solitamente perizie immobiliari. Il ruolo del notaio è quello di occuparsi degli aspetti legali della transazione, mentre la perizia è un'ispezione a sé stante delle condizioni dell'immobile. Entrambe sono importanti, ma svolgono funzioni diverse.

Presso RFB Legal, i nostri avvocati specializzati in diritto immobiliare residenziale spiegano regolarmente questa differenza ai clienti, poiché può influire sulla sicurezza con cui si procede all'acquisto, che si tratti di una casa, di un appartamento, di un immobile in locazione o di un investimento immobiliare a scopo di locazione. Capire il ruolo di un notaio e l'importanza di una perizia può aiutare a evitare costose sorprese in futuro.

Qual è la differenza tra un notaio specializzato in trasferimenti immobiliari e un geometra?

Un notaio specializzato in trasferimenti immobiliari o un avvocato specializzato in diritto immobiliare si occupa delle pratiche legali relative al trasferimento della proprietà di un immobile. Ciò comprende l'esame dei documenti relativi alla titolarità, la richiesta di informazioni, la verifica dei registri catastali, la gestione dei contratti e l'assistenza nel completamento del trasferimento legale.

Un geometra, al contrario, verifica lo stato fisico dell'immobile. Una perizia può individuare difetti quali umidità, cedimenti strutturali, problemi al tetto, problemi di drenaggio o segni di cedimento del terreno. Una perizia non si occupa della titolarità legale né dei diritti legali relativi all'immobile.

In parole povere:

• Responsabile delle pratiche immobiliari: verifica la situazione giuridica.
• Geometra: verifica lo stato fisico.

Entrambi possono rivestire un ruolo importante in una transazione immobiliare residenziale, soprattutto se si tratta di una delle decisioni finanziarie più importanti della propria vita.

I professionisti che si occupano di trasferimenti immobiliari organizzano le perizie?

Alcuni professionisti del settore immobiliare potrebbero indicarti un perito o spiegarti quale tipo di perizia potrebbe essere più adatta, ma di solito non si occupano personalmente di organizzare o eseguire la perizia. Un professionista del settore immobiliare non è solitamente qualificato né incaricato di ispezionare la struttura, i materiali o lo stato dell'immobile come farebbe un perito.

Detto questo, il tuo notaio può comunque svolgere un ruolo importante. Se dai documenti legali o dai risultati delle ricerche dovesse emergere un potenziale problema che potrebbe influire sul valore o sull'utilizzo dell'immobile, il tuo notaio potrebbe suggerirti di prendere in considerazione una perizia o un'ispezione specialistica prima di procedere.

Ad esempio, se il tuo notaio rileva tracce di precedenti trasferimenti nei documenti catastali, oppure se i risultati delle ricerche catastali indicano problemi legati ad allagamenti o al sistema fognario, una perizia immobiliare può aiutarti a valutare i rischi concreti prima della firma del contratto.

Perché è importante fare un sopralluogo quando si acquista un immobile

Una perizia ti fornisce un parere qualificato sulle condizioni dell'immobile. Questo può aiutarti a decidere se rinegoziare il prezzo, chiedere al venditore di effettuare delle riparazioni o addirittura riconsiderare l'acquisto qualora il problema fosse grave.

Esempi comuni sono:

• Una casa vittoriana con macchie di umidità e un impianto elettrico obsoleto.
• Un appartamento che potrebbe presentare problemi di manutenzione relativi al tetto o alla struttura.
• Un immobile di recente costruzione in cui i lavori di costruzione hanno causato crepe o difetti dovuti a lavori non completati.
• Una casa in campagna in cui potrebbero sorgere problemi relativi al drenaggio, all'accesso o ai confini.

Senza una perizia, potresti scoprire questi problemi solo dopo il completamento dell'opera, quando diventeranno una tua responsabilità. Sebbene un notaio possa segnalarti i rischi legali, non è in grado di dirti se le pareti sono in buono stato o se il tetto deve essere sostituito.

Il ruolo del notaio durante il processo di acquisto

Quando si occupa di un acquisto, un notaio di RFB Legal solitamente:

• Esaminare la bozza di contratto e i dati relativi alla proprietà.
• Effettuare ricerche catastali, quali quelle relative alle autorità locali, alla rete fognaria e idrica e all'ambiente.
• Verifica se il venditore ha il diritto di vendere l'immobile.
• Verificare i diritti di passaggio, le clausole restrittive, le limitazioni e altre questioni legali relative all'immobile.
• Vi riferiremo in merito alla titolarità legale e a eventuali problemi riscontrati.
• Ti aiutiamo a stipulare il contratto e a portare a termine la transazione.

Questo lavoro di natura legale è fondamentale, ma è distinto dalla perizia catastale. Anche se la titolarità legale è in regola, l'immobile potrebbe comunque presentare difetti strutturali che solo una perizia catastale è in grado di individuare.

Quali tipi di sondaggi sono disponibili?

Sebbene il tuo notaio non fornisca solitamente consigli dettagliati sulla perizia, è utile conoscere le opzioni di base. Il tipo di perizia che scegli dipende spesso dall'età, dalla tipologia e dalle condizioni dell'immobile.

• Rapporto sulle condizioni: una panoramica di base dei problemi evidenti, generalmente indicata per immobili di recente costruzione o ben tenuti.
• Rapporto sugli acquirenti di immobili: un'ispezione più approfondita, spesso scelta per case o appartamenti standard in condizioni discrete.
• Perizia edilizia: un sopralluogo più approfondito, solitamente consigliato per immobili più vecchi, di grandi dimensioni, ristrutturati o particolari.

Se non sei sicuro di quale sia la perizia più adatta, ti consigliamo di rivolgerti a un geometra qualificato. Il tuo notaio potrebbe inoltre spiegarti se i documenti legali richiedono particolari precauzioni.

Come funziona di solito il processo nella pratica

In una tipica transazione immobiliare residenziale, la perizia viene disposta nelle prime fasi del processo, solitamente dopo che l'offerta è stata accettata ma prima dello scambio dei contratti. La tempistica è importante perché, una volta scambiati i contratti, si è generalmente tenuti a portare a termine l'acquisto.

Un approccio pratico si presenta spesso in questo modo:

• Si presenta un'offerta per l'immobile.
• Si incarica un notaio e si organizza una perizia.
• Il vostro notaio avvia le pratiche legali e richiede le informazioni necessarie.
• Il geometra ispeziona l'immobile e redige una relazione.
• Esamina i risultati del sondaggio insieme alla relazione legale del tuo notaio.
• Se dovessero emergere dei problemi, sarai tu a decidere se rinegoziare, chiedere chiarimenti o andare avanti.

Questo approccio combinato ti aiuta a prendere una decisione più consapevole. Le verifiche legali e le ispezioni in loco fanno entrambe parte di un'adeguata due diligence quando si acquista un immobile.

Problemi comuni che gli acquirenti tendono a trascurare

Uno degli errori più comuni è quello di ritenere che la valutazione ipotecaria sia la stessa cosa di una perizia. Non è così. La valutazione effettuata dall'istituto di credito è destinata principalmente a tutela dei suoi interessi e potrebbe non individuare i difetti in modo dettagliato. Non dovrebbe quindi essere considerata come una verifica completa delle condizioni dell'immobile.

Altri problemi comuni includono:

• Non organizzare un sopralluogo perché l'immobile “sembra a posto”.
• Credere che il notaio si occuperà di ispezionare l'immobile o di individuare eventuali problemi di umidità.
• Ignorare i risultati del sondaggio perché l'acquisto sembra urgente.
• Mancata verifica delle responsabilità relative alle riparazioni negli appartamenti e nelle villette a schiera.
• Procedere senza porre ulteriori domande sui difetti o sulle perizie.

Anche quando una perizia evidenzia dei problemi, ciò non significa necessariamente che si debba rinunciare all'acquisto. In alcuni casi, il problema può essere risolvibile, il venditore potrebbe accettare di ridurre il prezzo oppure ulteriori accertamenti potrebbero chiarire la portata del problema. L'importante è esserne a conoscenza prima di concludere l'acquisto.

Un notaio specializzato in trasferimenti immobiliari può essere d'aiuto se la perizia rileva un problema?

Sì. Anche se il tuo notaio di solito non valuta direttamente i problemi strutturali dell'immobile, può aiutarti a comprendere le implicazioni legali e transazionali dei risultati della perizia. Ad esempio, potrebbe:

• Per ulteriori chiarimenti, rivolgersi al legale del venditore.
• Richiedete copie delle garanzie, dei permessi di costruzione o delle approvazioni relative alle norme edilizie.
• Verificare se il difetto possa influire sulla titolarità, sull'assicurazione o sulla futura rivendita.
• Spiegare se la questione comporta conseguenze giuridiche, quali l'impossibilità di esercitare il diritto di accesso o modifiche non risolte.

Ciò risulta particolarmente utile nelle questioni relative agli immobili residenziali che riguardano appartamenti in locazione, case ristrutturate, proprietà condivisa o immobili che hanno subito ampliamenti o interventi strutturali in passato.

E per quanto riguarda i venditori e i rifinanziamenti?

Di solito i venditori non provvedono a far redigere una perizia per l'acquirente, ma potrebbero ricevere domande relative al rapporto di perizia, soprattutto quando sono rilevanti eventuali riparazioni o modifiche apportate in passato. Il vostro notaio potrà aiutarvi a rispondere a tali richieste in modo chiaro e preciso.

In caso di rifinanziamento, non sempre è richiesta una perizia, ma l'istituto di credito potrebbe richiedere una propria valutazione o perizia. Se state rifinanziando il mutuo e volete capire se ci sono questioni relative alla titolarità, problemi legati alla locazione o questioni urbanistiche, il vostro notaio potrà aiutarvi a esaminare i documenti legali e consigliarvi sui passi successivi da compiere.

Domande frequenti

I notai si occupano delle perizie immobiliari?

No. Gli avvocati specializzati in compravendite immobiliari si occupano degli aspetti legali. Le perizie vengono effettuate da geometri qualificati che verificano lo stato dell'immobile.

Devo comunque richiedere un sopralluogo se mi sono rivolto a un notaio?

Sì, in molti casi è opportuno richiedere sia una perizia che una consulenza in materia di compravendita immobiliare. Si tratta di servizi con finalità diverse che, insieme, consentono di avere un quadro più completo della situazione.

Il mio notaio mi dirà se è necessaria una perizia?

Il vostro notaio potrebbe segnalare questioni legali o relative alle ricerche catastali che rendono opportuno un sopralluogo, ma la decisione spetta solitamente a voi, previa consultazione con un perito.

È sufficiente una perizia ipotecaria?

Di solito no. Una valutazione serve principalmente al creditore e non costituisce un'ispezione completa delle condizioni dell'immobile.

Se state acquistando, vendendo, rifinanziando o trasferendo la quota di proprietà e desiderate una consulenza chiara sugli aspetti legali della transazione, RFB Legal può aiutarvi a orientarvi nel processo. Se non sei sicuro se richiedere una perizia o vuoi capire come si integrano le questioni legali e pratiche, parla con uno dei nostri avvocati specializzati in proprietà residenziali per ricevere una consulenza basata sulla tua situazione specifica.