Investimenti immobiliari nel Regno Unito da parte di iraniani
Londra ospita una grande comunità iraniana e l'investimento in immobili nel Regno Unito è storicamente uno dei modi più sicuri per assicurarsi un patrimonio. Pertanto, dopo la revoca delle sanzioni secondarie degli Stati Uniti nel gennaio 2016, ci si aspettava che gli iraniani diventassero grandi investitori nel mercato immobiliare residenziale di Londra.
L'abolizione delle sanzioni all'Iran potrebbe far investire 6 miliardi di sterline in immobili all'estero nei prossimi 5-10 anni, secondo una nuova ricerca condotta da Rokstone e La nuova ricchezza del mondo", ha riferito Ham High. 1 Si è persino affermato che "gli iraniani potrebbero salvare il mercato immobiliare di lusso di Londra". 2 Tuttavia, questa aspettativa non si è concretizzata a causa di un ostacolo importante per gli investitori iraniani: il trasferimento dei loro fondi legali dall'Iran al Regno Unito per l'acquisto.
Processo di trasferimento
Normalmente, il processo di acquisto di un immobile inizia con gli agenti immobiliari. Questi agenti presentano all'acquirente un immobile che può prendere in considerazione. Se l'acquirente decide di procedere all'acquisto, fa un'offerta. In seguito, se il venditore accetta l'offerta, inizia il processo di trasferimento e ciascuna parte incarica un avvocato di portare a termine il processo.
Al momento dell'acquisto, la maggior parte degli acquirenti ha accesso a tutti i propri fondi ed è sufficiente un semplice bonifico bancario per pagare l'immobile. Tuttavia, per gli iraniani, nella maggior parte dei casi, i fondi si trovano in Iran e devono trasferirli dall'Iran al Regno Unito e non esiste un rapporto bancario diretto tra Iran e Regno Unito. Questo rappresenta un'ulteriore complicazione per gli investitori iraniani.
Metodo di trasferimento dei fondi per gli investitori iraniani
Non esiste alcuna legge che vieti alle banche britanniche di lavorare con l'Iran e di facilitare i trasferimenti legati all'Iran. In effetti, molti funzionari britannici hanno incoraggiato il ripristino delle relazioni bancarie tra Regno Unito e Iran e la Banca d'Inghilterra ha riattivato le licenze per le banche iraniane con sede nel Regno Unito a Londra nel gennaio 2016. 3 Tuttavia, a distanza di quasi due anni, non esistono canali bancari diretti (SWIFT) tra Iran e Regno Unito e le banche britanniche non accolgono i fondi legati all'Iran per due motivi principali.
In primo luogo, mentre le sanzioni secondarie degli Stati Uniti sull'Iran sono state revocate nel gennaio 2016, le sanzioni primarie degli Stati Uniti sull'Iran rimangono in vigore e molte banche britanniche hanno legami con gli Stati Uniti. Pertanto, hanno bisogno di piani di conformità estremamente dettagliati e costosi per facilitare le transazioni legate all'Iran, al fine di evitare pesanti sanzioni statunitensi. Di conseguenza, molte banche britanniche hanno deciso che è più redditizio per loro evitare i fondi legati all'Iran.
In secondo luogo, il sistema bancario iraniano si sta riprendendo dalle pesanti sanzioni e deve ancora "conformarsi alle norme bancarie internazionali". 4 Pertanto, la maggior parte delle banche britanniche considera le banche iraniane come partner ad alto rischio che non sono ancora pronti per una relazione bancaria.
Di conseguenza, gli iraniani non dispongono di opzioni bancarie dirette per trasferire i propri fondi dall'Iran al Regno Unito per l'acquisto di proprietà britanniche e sono costretti a ricorrere a società di cambio valuta. Le società di cambio valuta hanno normalmente valuta su entrambi i lati della transazione, ossia in Iran e nel Regno Unito. Pertanto, ricevono rial (valuta iraniana) in Iran e depositano sterline sul relativo conto bancario nel Regno Unito. Nella maggior parte dei casi, il deposito di sterline su un conto bancario del Regno Unito avviene con pagamenti multipli in contanti e da parte di terzi. Ciò è sospetto per le banche e spesso comporta il congelamento o la chiusura del conto bancario nel Regno Unito. Restrizioni e chiusure di conti bancari I depositi in contanti e di terzi su un conto costituiscono una buona base per le banche per esaminare un conto bancario e chiedere spiegazioni. Se una banca non intraprende un'indagine adeguata o non tiene conto delle spiegazioni e procede alla chiusura di un conto solo per aver ricevuto fondi legati all'Iran, potrebbe agire in modo discriminatorio. Nella maggior parte dei casi, gli investitori iraniani dispongono di una documentazione completa e chiara sulla fonte dei fondi e sono in grado di spiegare l'attività del loro conto.
Se la banca agisce in modo discriminatorio, attraverso un'azione legale, possiamo ripristinare il vostro conto corrente e riscuotere per vostro conto un risarcimento per danni ai sentimenti e spese legali. Nella maggior parte dei casi, queste azioni vengono portate a termine prima di avviare un procedimento giudiziario, poiché la maggior parte delle banche non vuole la pubblicità di una denuncia per discriminazione razziale.
Consigli utili
Quando vi preparate ad acquistare un immobile, potete adottare le seguenti misure per ridurre al minimo il rischio di complicazioni bancarie:
1. Assumete una società di cambio denaro autorizzata con sede nel Regno Unito per facilitare i vostri trasferimenti di denaro.
Queste società possono ricevere rial da voi in Iran e poi depositare sterline sul vostro conto bancario nel Regno Unito dal loro conto commerciale nel Regno Unito. In questo modo si possono evitare pagamenti multipli in contanti e da parte di terzi sul proprio conto bancario nel Regno Unito. Ricevere fondi in questo modo non è illegale, ma comporta una revisione del vostro conto e può portare alla sua chiusura o restrizione. Inoltre, se il mittente terzo dei fondi ha problemi legali complicati, potreste essere coinvolti.
Se avete bisogno di un elenco di società di cambio valuta con sede nel Regno Unito, contattate il nostro Iran Desk.
2. Preparate una documentazione completa della vostra fonte di finanziamento.
Indipendentemente dal metodo di trasferimento, è necessario disporre di una documentazione completa che attesti la provenienza dei fondi, come ad esempio un contratto di vendita tradotto, le dichiarazioni dei redditi o i contratti di locazione. Se non siete sicuri dei documenti da preparare, contattate il nostro Iran Desk e saremo lieti di guidarvi.
3. Comunicate in anticipo alla vostra banca eventuali aumenti o diminuzioni improvvise del saldo del vostro conto.
Le banche sono solite monitorare i conti per rilevare aumenti e diminuzioni improvvise del saldo del conto e possono limitare un conto o una transazione quando ciò accade. Pertanto, se si prevede di ricevere o inviare una transazione di grandi dimensioni, è necessario informare la banca per iscritto in anticipo.
4. Avere sempre due conti correnti bancari.
Questo vi permetterà di gestire le vostre finanze se un conto è improvvisamente limitato. Il rovescio della medaglia è che probabilmente otterrete un risarcimento minore per la lesione dei sentimenti, poiché sarete meno stressati e ansiosi, ma questo vi permetterà di pagare le bollette e di continuare la vostra vita nel frattempo.
5. Contattateci immediatamente se la banca effettua indagini sul vostro conto, limita o chiude il vostro conto bancario.
È importante fornire risposte corrette e dirette alla banca per evitare problemi con il vostro conto. Pertanto, dovete assicurarvi di avere la documentazione corretta della fonte dei fondi e prima contatterete il nostro studio, meglio potremo assistervi. Pertanto, vi consigliamo di contattare immediatamente il nostro Iran Desk.
Esclusione di responsabilità
Questo articolo fornisce solo informazioni generali e non costituisce una consulenza legale. Ogni caso è diverso e deve essere valutato in base ai propri meriti. Per saperne di più sui vostri diritti e sulle opzioni a vostra disposizione, contattate il nostro Iran Desk.
1 "Hampstead e St John's wood sono le località più gettonate dai ricchi iraniani che vogliono acquistare nella capitale dopo la revoca delle sanzioni UE", disponibile all'indirizzo: http://www.hamhigh.co.uk/property/iranian-investors-predicted-to-bring-over-1-billion-to-london-s-residential-property-market-1-4457815
2 "Come gli iraniani potrebbero salvare il mercato immobiliare di lusso di Londra" disponibile su http://www.telegraph.co.uk/finance/property/investment/12110031/How-the-Iranians-could-rescue-Londons-luxury-property-market.html.
3 "I regolatori britannici aiutano le banche iraniane a rientrare dal freddo" disponibile su https://www.ft.com/content/54144ec2-c692-11e5-b3b1-7b2481276e45
4 "L'iraniano Rouhani affronta la sfida della riforma bancaria", disponibile su https://www.ft.com/content/ee47505a-7cd7-11e7-9108-edda0bcbc928
