Articolo 1: Il disegno di legge sulla riforma degli affitti: La fine degli sfratti "senza colpa" di cui all'articolo 21 e un nuovo motivo di possesso

Il governo ha confermato l'impegno ad abolire la procedura di avviso "senza colpa" di cui all'articolo 21 attraverso il disegno di legge sulla riforma degli affitti.

Procedura attuale per il recupero del possesso

Attualmente, esistono vari modi in cui un proprietario può ottenere il possesso della sua proprietà affittata a inquilini con contratti di affitto a tempo determinato (assured shorthold tenancies) attraverso le procedure di notifica della Sezione 8 e della Sezione 21 previste dall'Housing Act del 1988. Quando un locatore vuole notificare un avviso della Sezione 8, deve dimostrare che si applica uno dei motivi per il possesso.

L'articolo 21 dell'Housing Act del 1988 consente ai proprietari privati di rientrare in possesso delle loro proprietà da parte degli inquilini a tempo determinato (Assured Shorthold Tenants, AST) al termine del periodo stabilito, senza dover dimostrare una colpa da parte dell'inquilino (a condizione che i proprietari privati abbiano soddisfatto i requisiti per la notifica di un avviso dell'articolo 21). Per questo motivo viene talvolta definito "motivo di sfratto senza colpa".

Abolizione della sezione 21 degli sfratti

Il governo ha ora confermato che, attraverso il disegno di legge sulla riforma degli affitti, le notifiche dell'articolo 21 saranno abolite. Questo potrebbe rappresentare un problema per i proprietari privati che intendono vendere la loro proprietà e hanno bisogno del possesso dell'immobile per farlo. Se, ad esempio, l'inquilino in loco non ha commesso alcuna violazione del contratto di locazione / il locatore non può soddisfare alcun motivo di possesso ai sensi dell'articolo 8, senza la procedura dell'articolo 21 a disposizione, a prima vista, un locatore potrebbe avere difficoltà a ottenere il possesso dell'immobile se non ci sono motivi di possesso ai sensi dell'articolo 8. 

Nuovo motivo obbligatorio di recupero del possesso per i locatori che intendono vendere il proprio immobile

Tuttavia, il governo ha annunciato l'inserimento di un nuovo motivo di possesso nella procedura dell'articolo 8, che consentirà ai proprietari di sfrattare gli inquilini se intendono vendere l'immobile.

Il governo ha confermato che il nuovo motivo della sezione 8 sarà un motivo "obbligatorio", il che significa che se il giudice ritiene che il motivo sia fondato, il possesso deve essere concesso.

Tuttavia, anche con l'aggiunta di questo nuovo motivo, l'abolizione della procedura dell'articolo 21 (e presumibilmente della procedura di possesso accelerato) potrebbe comportare notevoli ritardi per i locatori nell'ottenere il possesso della loro proprietà.  

C'è anche la possibilità che il governo introduca un requisito per cui tutti gli avvisi dell'articolo 8 diventino soggetti all'obbligo di proteggere il deposito in un sistema autorizzato dal governo e di notificare le informazioni prescritte. In questa fase, inoltre, non è ancora chiaro se gli altri requisiti che si applicano alla notifica di una procedura di possesso dell'articolo 21 (EPC, certificato di sicurezza del gas e guida all'affitto) saranno imposti anche alla procedura di possesso dell'articolo 8. 

Prove necessarie per dimostrare l'intenzione di vendere

Non è ancora chiaro quali prove saranno necessarie da parte dei locatori per dimostrare l'intenzione di vendere l'immobile. Il disegno di legge sulla riforma degli affitti ne parlerà a tempo debito; tuttavia non è chiaro se la semplice messa in vendita dell'immobile sarà sufficiente a soddisfare questo motivo. Il problema è che apparentemente, una volta ottenuto il possesso dell'immobile, il locatore potrebbe semplicemente toglierlo dal mercato e concedere un nuovo contratto di locazione.

La risposta del governo alla consultazione sulla procedura dell'articolo 21 chiarisce, tuttavia, che il periodo di preavviso per questo nuovo motivo sarebbe di due mesi e che il preavviso non potrebbe essere dato nei primi 6 mesi di una nuova locazione. Nella risposta si afferma inoltre che, come misura di protezione, il governo intende "impedire al locatore originario di commercializzare e riaffittare l'immobile per i 3 mesi successivi all'utilizzo di questo terreno".

Il Libro Bianco precisa inoltre che i locatori che cercano di trovare scappatoie "non sarà tollerato" e il Governo stanno valutando la necessità di "sanzioni nuove o rafforzate a sostegno delle misure esistenti, compresa la facoltà per i comuni di emettere avvisi di sanzioni civili per i reati connessi al nuovo sistema di locazione". Valuteremo anche come aiutare i consigli locali ad affrontare gli sfratti illegali".

Conclusione

Sembra chiaro che il futuro degli sfratti sia destinato a cambiare notevolmente. Sembra che, oltre all'abolizione dell'avviso di sezione 21, verrà eliminata anche la procedura di possesso accelerata. Per i proprietari privati con richieste di possesso relativamente semplici, questo potrebbe causare ritardi nell'ottenere il possesso delle loro proprietà.

Questo non è l'unico cambiamento proposto dal disegno di legge sulla riforma degli affitti. Il disegno di legge propone anche di creare un registro dei proprietari, di introdurre un mediatore per gli affitti privati che si occupi delle controversie tra proprietari e inquilini, di rendere illegale per i proprietari e gli agenti rifiutare le richieste di affitto da parte di potenziali inquilini sulla base del fatto che sono beneficiari di sussidi e di concedere ulteriori poteri alle autorità locali per proteggere e far rispettare i diritti degli inquilini.

RFB pubblicherà ulteriori articoli su questi cambiamenti proposti nei prossimi mesi. Il Governo ha indicato che la legge sulla riforma degli affitti sarà votata prima del maggio 2023 ed è fondamentale che proprietari, agenti e inquilini siano preparati alla sua introduzione nella legge per garantire una transizione senza problemi nel nuovo mercato degli affitti.

Ulteriori informazioni

• Notizie Autore:David Burns | Marissa Lawrence