Que faire si votre locataire commercial ne respecte pas le bail ?

Note : Cet article examine les recours dont disposent les propriétaires lorsqu'un locataire commercial rompt son bail. Il ne couvre pas les recours en cas de non-paiement du loyer, qui sont détaillés dans l'article. "Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ?. 

Lorsqu'un locataire enfreint les conditions de son bail commercial, le propriétaire dispose de plusieurs recours potentiels, en fonction de la nature de l'infraction, des conditions du bail et des objectifs ultimes du propriétaire : 

• Confiscation 

• Auto-assistance en cas de violation d'un engagement de réparation 

• Déclaration de la Cour / Exécution spécifique 

• Dommages et intérêts 

• Injonctions 

Confiscation 

La déchéance, ou réintégration, est le droit du propriétaire de résilier le bail lorsque le locataire ne respecte pas l'un des engagements pris dans le bail ou en cas de survenance de certains événements spécifiés dans le bail, tels que l'insolvabilité. 

Le propriétaire d'une propriété commerciale doit se demander s'il est dans son intérêt commercial de reprendre la propriété. Si le propriétaire estime qu'une nouvelle location pourrait être accordée à des conditions similaires ou supérieures, il peut souhaiter reprendre possession du bien. Toutefois, si le bien est susceptible de rester vacant pendant un certain temps ou si le marché ne permet plus d'obtenir des conditions de location similaires, le propriétaire peut préférer maintenir le bail existant et rechercher d'autres solutions susceptibles de compenser la violation et de garantir le respect des engagements du locataire à l'avenir. 

Il existe un certain nombre de limitations au droit de confiscation du propriétaire et il est important de prendre un avis juridique avant de prendre des mesures pour reprendre possession du bien. Si vous vous trompez, il s'agira d'une confiscation illégale et vous risquez de faire l'objet d'une demande de dommages et intérêts de la part du locataire.  

Lorsqu'il envisage la déchéance du bail et que le droit de déchéance est né des termes du bail, le bailleur doit s'assurer qu'il ne fait rien qui puisse renoncer à ce droit. 

Il y a renonciation au droit de déchéance lorsque le bailleur, ayant connaissance de l'infraction commise par le locataire, accomplit un acte non équivoque qui reconnaît que le bail continue d'exister et qu'il communique cet acte au locataire. 

Pour protéger leur droit de confiscation, les propriétaires cessent souvent toute communication avec le locataire et mettent en place une suspension de loyer afin d'éviter tout argument selon lequel le droit de confiscation a été abandonné. Le fait d'exiger ou d'accepter un loyer, par exemple, constitue une renonciation à ce droit. 

La plupart des baux commerciaux modernes imposent aux locataires des clauses relatives à l'utilisation des locaux, à l'assurance, aux réparations, aux modifications, au loyer, aux autres sommes dues, au droit de cession ou de sous-location, à l'insolvabilité, à la planification, à l'utilisation illégale ou immorale et au respect des lois sur les licences. 

Parmi les exemples de manquements définitifs, on peut citer le non-paiement du loyer, les manquements à l'obligation de réparer les locaux, les manquements aux dispositions relatives à l'aliénation et les cas d'insolvabilité. Parmi les exemples de violations continues, on peut citer les violations de l'engagement de maintenir le bien en état, les violations d'un engagement d'utilisation et les violations d'un engagement d'assurance. Si le propriétaire renonce à son droit de confiscation pour une violation "une fois pour toutes", il perd le droit de confisquer le bail pour cette violation. Si le bailleur renonce à son droit de confiscation pour une "violation continue", la violation se reproduit chaque jour, ce qui permet au bailleur de confisquer le bail même après avoir renoncé à son droit. 

Signification de l'avis au titre de l'article 146 

Si le locataire viole une clause du bail, à l'exception du non-paiement du loyer, le bailleur doit déterminer si la violation est susceptible d'être réparée avant de signifier un avis au locataire en vertu de l'article 146 de la loi sur la protection de l'environnement. Loi de 1925 sur le droit de la propriété (Avis au titre de l'article 146). 

Si la violation est remédiable, la notification de l'article 146 doit exiger du locataire qu'il remédie à la violation dans un délai raisonnable. Si le locataire ne dispose pas d'un délai raisonnable pour remédier à la violation et que le bailleur prend des mesures pour confisquer le bail, cela invalidera probablement la notification au titre de l'article 146 et pourrait exposer le bailleur à une plainte pour confiscation illégale ou injustifiée. 

Pour les infractions liées au non-paiement du loyer, il n'est pas nécessaire de signifier une notification au titre de l'article 146 avant la confiscation. Pour plus de détails sur les recours du propriétaire commercial lorsque le locataire ne paie pas son loyer, veuillez vous référer à notre article "Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ?. 

Exigences supplémentaires en cas de violation d'un engagement de réparation 

La section 1 du Loi de 1938 sur la propriété locative (réparations) (LPRA 1938) limite la possibilité pour le propriétaire de renoncer au bail lorsque la loi de 1938 s'applique. La LPRA 1938 s'applique si le bail a été accordé pour une durée d'au moins sept ans et qu'il reste au moins trois ans à courir. La notification du bailleur en vertu de l'article 146 doit mentionner les droits du locataire en vertu de la LPRA 1938. Si le locataire revendique le bénéfice de la loi de 1938, le propriétaire ne peut pas prendre de mesures pour confisquer le bail ou réclamer des dommages-intérêts pour violation de l'engagement de réparation sans l'accord du tribunal. 

Lorsque le locataire ne respecte pas ses engagements en matière de réparation, le propriétaire peut joindre à la notification en vertu de l'article 146 un tableau de dilapidation décrivant les manquements. 

Dans certains cas, un propriétaire peut décider de signifier une notification au titre de l'article 146 à un locataire qui ne respecte pas le bail, même si le propriétaire n'a pas nécessairement l'intention d'engager une procédure de déchéance du bail, car la notification peut inciter le locataire à remédier à la situation. 

Après la confiscation 

Lorsque le propriétaire a renoncé au bail commercial, il doit tenir compte d'autres éléments : 

Exonération de la confiscation 

Le locataire ou d'autres parties (telles qu'un sous-locataire ou un créancier hypothécaire) peuvent demander à être déchargés du bail. Si le propriétaire souhaite accorder un nouveau bail sur le bien à un tiers, il voudra savoir dès que possible si le locataire (ou toute autre partie) a l'intention d'introduire une telle demande. Le propriétaire voudra éviter d'avoir un bien vacant en attendant que le locataire ou une autre partie introduise une demande de levée de déchéance. 

Le bailleur peut décider d'informer les personnes qui ont le droit de demander un dégrèvement, en indiquant qu'un nouveau bail sera accordé et en leur demandant de demander immédiatement un dégrèvement si elles ont l'intention de le faire. 

Installations et accessoires des locataires laissés sur place 

En ce qui concerne les installations du locataire, la position générale est que, en l'absence de dispositions spéciales dans le bail, lorsque le bail est confisqué par une rentrée paisible, le droit du locataire d'enlever toutes les installations est perdu. 

Pour les biens meubles, le propriétaire devra probablement devenir un dépositaire involontaire et devra donner au tiers la possibilité de les récupérer en lui signifiant un avis en vertu de la loi de 1977 sur les délits civils (interférence avec les biens). 

Suppression des inscriptions sur le titre du registre foncier 

Si le bail est enregistré au cadastre, le propriétaire peut être amené à prendre des mesures pour clôturer le titre de propriété et supprimer toutes les inscriptions relatives au bail dans les titres de propriété supérieurs. 

Responsabilité pour les taux d'imposition des entreprises après la confiscation 

En cas de déchéance du bail, le propriétaire redevient responsable du paiement des taxes (sous réserve des dégrèvements éventuels), en tant que personne ayant droit à la possession. 

Auto-assistance en cas de violation des clauses de réparation 

La loi limite le montant des dommages-intérêts qu'un propriétaire peut obtenir en cas de non-respect des engagements de réparation du locataire pendant la durée d'un bail commercial. Dans certains cas, les propriétaires peuvent pénétrer dans le bien et effectuer les travaux eux-mêmes si le bail le prévoit (clause dite "Jervis v Harris"). 

Cela peut être un outil utile pour les propriétaires, car ils ont le droit de récupérer le coût des travaux auprès du locataire en tant que dette, et non en tant que dommages et intérêts. Toutefois, le propriétaire doit examiner attentivement l'étendue de la violation et les travaux qu'il effectue. Si les travaux effectués par le propriétaire vont au-delà des dégradations spécifiques liées à la violation, le propriétaire peut être tenu responsable de violation de domicile, car il n'avait pas le droit de pénétrer dans la propriété pour effectuer ces travaux. 

Déclaration de la Cour / Exécution spécifique 

En cas de litige sur la question de savoir si le locataire enfreint le bail, sur les mesures à prendre ou sur ce que le propriétaire peut faire de son côté, le propriétaire peut envisager de demander au tribunal de faire une déclaration. Cette démarche peut également être combinée à une demande d'exécution spécifique, exigeant que le locataire respecte ses engagements, ou à une demande de dommages-intérêts visant à indemniser le propriétaire pour les violations commises par le locataire. 

L'exécution forcée est une mesure d'équité que le tribunal peut accorder si les dommages-intérêts ne constituent pas une solution adéquate. Elle n'est possible que si l'obligation à exécuter est suffisamment précise pour pouvoir faire l'objet d'une exécution en nature. En général, l'exécution en nature ne sera pas ordonnée si le contrat exige une exécution ou une surveillance constante pendant une certaine période et si les obligations du contrat ne sont pas clairement définies. 

Dommages et intérêts 

Un autre recours possible pour le propriétaire en cas de violation du bail par le locataire est d'intenter une action en dommages-intérêts. Le point de départ est que le propriétaire a le droit d'être remis dans la situation dans laquelle il se serait trouvé si le locataire avait respecté ses obligations. Pour obtenir une indemnisation pour le préjudice subi en raison de la violation du locataire, le propriétaire doit prouver son préjudice et établir qu'il a été causé par la violation du locataire. Si le lien entre le manquement et le préjudice est trop ténu, la demande sera probablement rejetée. 

L'introduction d'une demande de dommages et intérêts peut être coûteuse et longue et, selon la nature de la violation commise par le locataire et d'autres circonstances, les dommages et intérêts seuls peuvent ne pas constituer une solution adéquate. 

Le bailleur peut toujours obtenir des dommages-intérêts d'un locataire pour violation d'un engagement, même s'il a déjà renoncé à son droit de confiscation pour cette violation. 

Injonctions 

Une injonction est une décision de justice exigeant d'une partie qu'elle prenne (obligatoirement) ou qu'elle s'abstienne de prendre (de manière prohibée) certaines mesures. Dans le cas d'une violation d'un engagement, l'ordonnance peut exiger du locataire qu'il s'abstienne d'une action spécifique (telle que la cessation de la sous-location) ou qu'il prenne des mesures positives pour se conformer aux conditions du bail ou du transfert (telles que l'exécution de réparations). Comme pour l'exécution en nature, l'injonction est fondée sur l'équité et sera accordée ou refusée sur la base de l'équité. 

Dans certains cas, lorsqu'une solution urgente est nécessaire, par exemple pour faire cesser des travaux non autorisés, le propriétaire peut demander une injonction provisoire dans un premier temps, suivie d'une injonction définitive à un stade ultérieur. 

La première étape est une injonction "provisoire", une mesure temporaire conçue pour durer une période définie, généralement jusqu'à l'audience finale. L'ordonnance est rendue après un examen limité des documents et des preuves, étant donné la nature urgente de la demande, et le seuil pour rendre l'ordonnance est plus bas. Le tribunal doit examiner s'il existe une question sérieuse à juger, si des dommages-intérêts constitueraient une réparation adéquate et où se situe la balance des inconvénients (par exemple, l'inconvénient si l'injonction est accordée par rapport à l'inconvénient si elle ne l'est pas). 

Habituellement, la partie qui demande une injonction prend un engagement réciproque en matière de dommages et intérêts, par lequel elle accepte de verser des dommages et intérêts à l'autre partie si celle-ci subit un préjudice du fait de l'octroi de l'injonction provisoire, au cas où il s'avérerait, lors de l'audience finale, que l'ordonnance provisoire n'aurait pas dû être prononcée. Les injonctions définitives sont alors accordées après l'audience finale et sont généralement conçues pour durer indéfiniment. 

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David BurnsDavid Burns, associé principal chargé des litiges chez Ronald Fletcher Baker LLP, a une grande expérience des questions liées aux locataires commerciaux qui n'ont pas respecté les conditions de leur bail. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter David Burns par courrier électronique à l'adresse suivante D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 07762318409.