Investissements immobiliers au Royaume-Uni réalisés par des Iraniens
Londres abrite une importante communauté iranienne, et l'investissement immobilier au Royaume-Uni a toujours été considéré comme l'un des moyens les plus sûrs de préserver son patrimoine. C'est pourquoi, après la levée des sanctions secondaires américaines en janvier 2016, on s'attendait à ce que les Iraniens deviennent des investisseurs majeurs sur le marché immobilier résidentiel londonien.
‘ La levée des sanctions contre l’Iran pourrait entraîner des investissements de 6 milliards de livres sterling dans l’immobilier à l’étranger au cours des 5 à 10 prochaines années, selon une nouvelle étude de » Rokstone et New World Wealth,’, a rapporté Ham High. 1 Certains sont même allés jusqu’à affirmer que ‘ les Iraniens pourraient redonner un coup de fouet au marché immobilier de luxe londonien ’. 2 Cependant, ces espoirs ne se sont pas concrétisés en raison d’un obstacle majeur pour les investisseurs iraniens : le transfert de leurs fonds légaux d’Iran vers le Royaume-Uni en vue de ces achats.
Processus de transfert de propriété
En règle générale, le processus d'achat d'un bien immobilier commence par le recours à des agents immobiliers. Ces derniers proposent à l'acheteur un bien qu'il peut envisager d'acquérir. Si l'acheteur décide de donner suite à l'achat, il fera une offre. Par la suite, si le vendeur accepte l'offre, la procédure de transfert de propriété commence et chaque partie mandate un notaire pour mener à bien cette procédure.
Au moment de l'achat, la plupart des acheteurs disposent de la totalité de leurs fonds et le paiement du bien immobilier se fait par simple virement bancaire. Cependant, pour les Iraniens, dans la plupart des cas, les fonds se trouvent en Iran et ils doivent les transférer de l'Iran vers le Royaume-Uni, or il n'existe aucune relation bancaire directe entre l'Iran et le Royaume-Uni. Cela complique encore davantage la situation pour les investisseurs iraniens.
Méthode de transfert de fonds pour les investisseurs iraniens
Aucune loi n’interdit aux banques britanniques de travailler avec l’Iran et de faciliter les virements liés à ce pays. En effet, de nombreux responsables britanniques ont encouragé le rétablissement des relations bancaires entre le Royaume-Uni et l’Iran, et la Banque d’Angleterre a réactivé, en janvier 2016, les licences des banques iraniennes implantées à Londres. ³ Cependant, près de deux ans plus tard, il n'existe toujours pas de canaux bancaires directs (SWIFT) entre l'Iran et le Royaume-Uni, et les banques britanniques n'acceptent pas les fonds liés à l'Iran pour deux raisons principales.
D'une part, bien que les sanctions secondaires américaines contre l'Iran aient été levées en janvier 2016, les sanctions primaires américaines contre l'Iran restent en vigueur et de nombreuses banques britanniques entretiennent des liens avec les États-Unis. Elles ont donc besoin de plans de conformité extrêmement détaillés et coûteux pour faciliter les transactions liées à l’Iran, afin d’éviter de lourdes sanctions américaines. En conséquence, de nombreuses banques britanniques ont pris la décision commerciale qu’il était plus rentable pour elles d’éviter les fonds liés à l’Iran.
D'autre part, le système bancaire iranien se remet actuellement de sanctions dévastatrices et n'est pas encore ‘ conforme aux normes bancaires internationales ’. 4 Par conséquent, la plupart des banques britanniques considèrent les banques iraniennes comme des partenaires à haut risque qui ne sont pas encore prêtes à nouer des relations bancaires.
De ce fait, les Iraniens ne disposent d’aucune solution bancaire directe pour transférer leurs fonds d’Iran vers le Royaume-Uni en vue d’acheter des biens immobiliers dans ce pays et sont contraints de recourir à des sociétés de change. Les sociétés de change disposent généralement de devises des deux côtés de la transaction, c'est-à-dire en Iran et au Royaume-Uni. Elles reçoivent donc des rials (la monnaie iranienne) en Iran et versent des livres sterling sur le compte bancaire britannique concerné. Dans la plupart des cas, le dépôt de livres sterling sur un compte bancaire britannique s’effectue par le biais de multiples versements en espèces et de paiements provenant de tiers. Cela éveille les soupçons des banques et entraîne souvent le gel ou la fermeture du compte bancaire britannique. Restrictions et fermetures de comptes bancaires Les dépôts en espèces et les versements provenant de tiers sur un compte constituent un motif suffisant pour que les banques réexaminent un compte et demandent des explications. Si une banque ne mène pas d’enquête en bonne et due forme ou fait fi des explications fournies et procède à la clôture d’un compte au seul motif de la réception de fonds liés à l’Iran, elle peut se rendre coupable de discrimination. Dans la plupart des cas, les investisseurs iraniens disposent d’une documentation complète et claire sur l’origine de leurs fonds et sont en mesure d’expliquer l’activité de leur compte.
Si la banque fait preuve de discrimination, nous pouvons, par voie judiciaire, faire rétablir votre compte bancaire et obtenir en votre nom une indemnisation pour préjudice moral ainsi que le remboursement des frais de justice. Dans la plupart des cas, ces résultats sont obtenus avant même l’introduction d’une procédure judiciaire, car la plupart des banques souhaitent éviter la publicité liée au fait d’être visées par une plainte pour discrimination raciale.
Conseils utiles
Alors que vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier, vous pouvez suivre les étapes suivantes pour réduire au minimum le risque de complications bancaires :
1. Faites appel à une société de change agréée, établie au Royaume-Uni, pour faciliter vos virements.
Ces entreprises peuvent recevoir des rials de votre part en Iran, puis verser des livres sterling sur votre compte bancaire au Royaume-Uni à partir de leur compte professionnel britannique. Vous pouvez ainsi éviter les multiples versements en espèces et les paiements par des tiers sur votre compte bancaire britannique. Il n’est pas illégal de recevoir des fonds de cette manière, mais cela déclenche un examen de votre compte et peut entraîner sa fermeture ou l’imposition de restrictions. De plus, si le tiers qui envoie les fonds est confronté à des problèmes juridiques complexes, vous risquez d’être impliqué dans ces affaires.
Si vous avez besoin d'une liste des sociétés de change implantées au Royaume-Uni, veuillez contacter notre service dédié à l'Iran.
2. Préparez tous les documents justifiant l'origine de vos fonds.
Quelle que soit la méthode de transfert utilisée, vous devez disposer d'une documentation complète permettant de justifier l'origine de vos fonds, telle qu'un contrat de vente traduit, des déclarations fiscales ou des baux. Si vous ne savez pas exactement quels documents vous devez préparer, n'hésitez pas à contacter notre service dédié à l'Iran ; nous nous ferons un plaisir de vous conseiller.
3. Prévenez votre banque à l'avance de toute augmentation ou diminution soudaine prévue du solde de votre compte.
Les banques surveillent généralement les comptes afin de détecter toute augmentation ou diminution soudaine du solde et peuvent, le cas échéant, restreindre l'accès à un compte ou bloquer une opération. Par conséquent, si vous prévoyez de recevoir ou d'effectuer un virement d'un montant important, vous devez en informer votre banque par écrit à l'avance.
4. Ayez toujours deux comptes bancaires.
Cela vous permettra de gérer vos finances si l'un de vos comptes venait à être bloqué de manière inopinée. L'inconvénient est que vous risquez d'obtenir une indemnisation moins élevée pour le préjudice moral subi, car vous serez moins stressé et anxieux, mais cela vous permettra de payer vos factures et de poursuivre votre vie en attendant.
5. Contactez-nous immédiatement si la banque vous pose des questions concernant votre compte, si elle impose des restrictions ou si elle ferme votre compte bancaire.
Il est important que vous fournissiez à la banque des réponses exactes et claires afin d'éviter tout problème avec votre compte. Vous devez donc vous assurer de disposer des documents appropriés attestant de l'origine des fonds ; plus tôt vous contacterez notre cabinet, mieux nous pourrons vous aider. C'est pourquoi nous vous conseillons de contacter sans tarder notre service dédié à l'Iran.
Avertissement
Cet article ne fournit que des informations générales et ne constitue en aucun cas un avis juridique. Chaque cas est particulier et doit être évalué au cas par cas. Pour en savoir plus sur vos droits et les options qui s'offrent à vous, veuillez contacter notre service dédié à l'Iran.
1 ‘ Hampstead et St John’s Wood seraient les quartiers les plus prisés par les Iraniens fortunés souhaitant acheter un bien immobilier dans la capitale après la levée des sanctions de l’UE ’, disponible à l’adresse : http://www.hamhigh.co.uk/property/iranian-investors-predicted-to-bring-over-1-billion-to-london-s-residential-property-market-1-4457815
2 ‘ Comment les Iraniens pourraient sauver le marché immobilier de luxe à Londres ’, disponible à l'adresse suivante : http://www.telegraph.co.uk/finance/property/investment/12110031/How-the-Iranians-could-rescue-Londons-luxury-property-market.html.
3 ‘ Les autorités de régulation britanniques aident les banques iraniennes à sortir de l'isolement ’, disponible à l'adresse suivante : https://www.ft.com/content/54144ec2-c692-11e5-b3b1-7b2481276e45
4 ‘ Rouhani, en Iran, confronté au défi de la réforme bancaire ’, disponible à l'adresse suivante : https://www.ft.com/content/ee47505a-7cd7-11e7-9108-edda0bcbc928
