Les Iraniens investissent dans l'immobilier au Royaume-Uni
Londres abrite une importante communauté iranienne, et l'investissement dans des propriétés britanniques a toujours été l'un des moyens les plus sûrs de sécuriser ses actifs. Par conséquent, après la levée des sanctions secondaires américaines en janvier 2016, on s'attendait à ce que les Iraniens deviennent des investisseurs majeurs sur le marché de l'immobilier résidentiel londonien.
La levée des sanctions contre l'Iran pourrait se traduire par des investissements de 6 milliards de livres sterling dans des propriétés à l'étranger au cours des 5 à 10 prochaines années, selon une nouvelle étude menée par l'Institut d'études de marché de l'Union européenne (UEMI). Rokstone et La richesse du nouveau mondea rapporté Ham High. 1 Il a même été avancé que "les Iraniens pourraient sauver le marché de l'immobilier de luxe à Londres". 2 Toutefois, cette attente ne s'est pas concrétisée en raison d'un obstacle majeur pour les investisseurs iraniens : le transfert de leurs fonds légaux de l'Iran vers le Royaume-Uni pour l'achat.
Procédure de transfert de propriété
Normalement, le processus d'achat d'un bien immobilier commence par l'intervention d'un agent immobilier. Ces agents présentent à l'acheteur un bien immobilier qu'il peut envisager. Si l'acheteur décide de procéder à l'achat, il fait une offre. Ensuite, si le vendeur accepte l'offre, le processus de transfert de propriété commence et chaque partie mandate un avocat pour mener à bien ce processus.
Au moment de l'achat, la plupart des acheteurs ont accès à la totalité de leurs fonds et il suffit d'un simple virement bancaire pour payer le bien. Cependant, pour les Iraniens, dans la plupart des cas, les fonds se trouvent en Iran et ils doivent transférer leurs fonds de l'Iran vers le Royaume-Uni et il n'y a pas de relation bancaire directe entre l'Iran et le Royaume-Uni. Il n'existe pas de relation bancaire directe entre l'Iran et le Royaume-Uni, ce qui constitue une complication supplémentaire pour les investisseurs iraniens.
Méthode de transfert de fonds pour les investisseurs iraniens
Aucune loi n'interdit aux banques britanniques de travailler avec l'Iran et de faciliter les transferts liés à l'Iran. En fait, de nombreux responsables britanniques ont encouragé le rétablissement des relations bancaires entre le Royaume-Uni et l'Iran et la Banque d'Angleterre a réactivé les licences pour les banques iraniennes basées au Royaume-Uni à Londres en janvier 2016. 3 Cependant, près de deux ans plus tard, aucun canal bancaire direct (SWIFT) n'existe entre l'Iran et le Royaume-Uni, et les banques britanniques n'accueillent pas les fonds liés à l'Iran pour deux raisons principales.
Tout d'abord, si les sanctions secondaires des États-Unis contre l'Iran ont été levées en janvier 2016, les sanctions primaires des États-Unis contre l'Iran restent en place et de nombreuses banques britanniques ont des liens avec les États-Unis. Par conséquent, elles ont besoin de plans de conformité extrêmement détaillés et coûteux pour faciliter les transactions liées à l'Iran afin d'éviter de lourdes pénalités américaines. Par conséquent, de nombreuses banques britanniques ont décidé qu'il était plus rentable pour elles d'éviter les fonds liés à l'Iran.
Deuxièmement, le système bancaire iranien se remet de sanctions paralysantes et doit encore "se conformer aux normes bancaires internationales". 4 Par conséquent, la plupart des banques britanniques considèrent les banques iraniennes comme des partenaires à haut risque qui ne sont pas encore prêts pour une relation bancaire.
Par conséquent, les Iraniens n'ont pas d'options bancaires directes pour transférer leurs fonds de l'Iran vers le Royaume-Uni afin d'acheter des biens immobiliers au Royaume-Uni et ils sont obligés de faire appel à des sociétés de change. Les sociétés de change disposent normalement de devises des deux côtés de la transaction, c'est-à-dire en Iran et au Royaume-Uni. Elles reçoivent donc des rials (monnaie iranienne) en Iran et déposent des livres sur le compte bancaire britannique correspondant. Dans la plupart des cas, les livres sont déposées sur un compte bancaire britannique en plusieurs fois, en espèces ou par l'intermédiaire de tiers. Cette pratique est suspecte pour les banques et entraîne souvent le gel ou la fermeture d'un compte bancaire britannique. Restrictions et fermetures de comptes bancaires Les dépôts d'espèces et de tiers sur un compte constituent une bonne base pour que les banques examinent un compte bancaire et demandent des explications. Si une banque n'entreprend pas d'enquête appropriée ou ne tient pas compte de l'explication et procède à la fermeture d'un compte simplement parce qu'il reçoit des fonds liés à l'Iran, elle peut agir de manière discriminatoire. Dans la plupart des cas, les investisseurs iraniens disposent d'une documentation complète et claire sur l'origine des fonds et peuvent expliquer l'activité de leur compte.
Si la banque agit de manière discriminatoire, nous pouvons, par le biais d'une action en justice, rétablir votre compte bancaire et percevoir en votre nom une indemnité pour préjudice moral et frais de justice. Dans la plupart des cas, ces démarches sont effectuées avant d'entamer une procédure judiciaire, car la plupart des banques ne veulent pas subir la publicité d'une plainte pour discrimination raciale.
Conseils utiles
Lorsque vous vous préparez à acheter un bien immobilier, vous pouvez prendre les mesures suivantes pour minimiser le risque de complications bancaires :
1. Faites appel à une société de change agréée basée au Royaume-Uni pour faciliter vos transferts d'argent.
Ces sociétés peuvent recevoir des rials de votre part en Iran et déposer ensuite des livres sur votre compte bancaire britannique à partir de leur compte commercial au Royaume-Uni. Vous pouvez donc éviter de multiplier les versements en espèces et les paiements de tiers sur votre compte bancaire britannique. Il n'est pas illégal de recevoir des fonds de cette manière, mais cela déclenche un examen de votre compte et peut conduire à sa fermeture ou à des restrictions. En outre, si le tiers qui envoie les fonds a des problèmes juridiques complexes, vous risquez d'y être mêlé.
Si vous avez besoin d'une liste de sociétés de change basées au Royaume-Uni, veuillez contacter notre Iran Desk.
2. Préparez une documentation complète sur votre source de financement.
Quelle que soit la méthode de transfert, vous devez disposer de documents complets prouvant la provenance des fonds, tels qu'un contrat de vente traduit, des déclarations fiscales ou des contrats de location. Si vous n'êtes pas sûr des documents que vous devez préparer, veuillez contacter notre bureau de l'Iran qui se fera un plaisir de vous guider.
3. Informez votre banque à l'avance de toute augmentation ou diminution soudaine du solde de votre compte.
Les banques surveillent généralement les comptes pour détecter les augmentations et les diminutions soudaines du solde du compte et peuvent restreindre un compte ou une transaction lorsque cela se produit. Par conséquent, si vous prévoyez de recevoir ou d'envoyer une transaction importante, vous devez en informer votre banque par écrit à l'avance.
4. Ayez toujours deux comptes bancaires.
Cela vous permettra de gérer vos finances si l'un de vos comptes est soudainement restreint. L'inconvénient est que vous obtiendrez probablement moins d'indemnités pour votre préjudice moral car vous serez moins stressé et moins anxieux, mais cela vous permettra de payer vos factures et de poursuivre votre vie entre-temps.
5. Contactez-nous immédiatement si la banque fait des recherches sur votre compte, restreint ou ferme votre compte bancaire.
Il est important que vous fournissiez des réponses correctes et directes à la banque afin d'éviter tout problème sur votre compte. Par conséquent, vous devez vous assurer que vous disposez de la documentation correcte sur la source des fonds et plus tôt vous contacterez notre société, mieux nous pourrons vous aider. Nous vous conseillons donc de contacter notre Iran Desk sans tarder.
Clause de non-responsabilité
Cet article ne fournit que des informations générales et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas est différent et doit être évalué selon ses propres mérites. Pour en savoir plus sur vos droits et les options qui s'offrent à vous, veuillez contacter notre bureau de l'Iran.
1 "Hampstead and St John's wood are tipped to be top locations for wealthy Iranians looking to buy in the capital post the lifting of EU sanctions" disponible sur : http://www.hamhigh.co.uk/property/iranian-investors-predicted-to-bring-over-1-billion-to-london-s-residential-property-market-1-4457815
2 "Comment les Iraniens pourraient sauver le marché de l'immobilier de luxe à Londres" disponible à l'adresse suivante http://www.telegraph.co.uk/finance/property/investment/12110031/How-the-Iranians-could-rescue-Londons-luxury-property-market.html.
3 "Les régulateurs britanniques aident les banques iraniennes à sortir du froid" disponible à l'adresse suivante https://www.ft.com/content/54144ec2-c692-11e5-b3b1-7b2481276e45
4 " Rouhani, le président iranien, doit relever le défi de la réforme bancaire ", disponible à l'adresse suivante https://www.ft.com/content/ee47505a-7cd7-11e7-9108-edda0bcbc928
