Este artículo examina algunos factores clave que un prestamista puente puede considerar a la hora de decidir si ejecuta su garantía, así como los principales métodos de ejecución disponibles para los prestamistas.
Consideraciones para un prestamista puente a la hora de decidir si ejecuta su garantía
1. ¿Ha incumplido el prestatario?
En caso afirmativo, ¿es la infracción lo suficientemente grave como para justificar su aplicación, o hay soluciones alternativas que deberían explorarse primero?
2. ¿Cuál es la situación financiera del prestatario?
¿Puede el prestatario devolver el préstamo de forma realista en un plazo razonable? ¿Existen pruebas que lo demuestren, como la venta inminente de una propiedad o un acuerdo de refinanciación?
3. Circunstancias personales del prestatario:
¿Ha comunicado el prestatario al prestamista alguna circunstancia personal que pudiera afectar a la decisión del prestamista de ejecutarla?
4. ¿Ofrecerá el prestamista más tiempo para devolver el dinero?
En lugar de ejecutar su garantía, el prestamista puede optar por ampliar el plazo del préstamo o dar al prestatario más tiempo para devolverlo.
La ejecución de la garantía suele ser el último recurso del prestamista. Normalmente, agotará otras opciones antes de decidir proceder a la ejecución.
5. ¿Qué tipo de garantía tiene el prestamista?
¿Existe suficiente capital en el activo garantizado para cubrir el saldo pendiente del préstamo?
El prestamista también se asegurará de que la garantía es válida y de que tiene claros sus derechos de ejecución.
¿Qué derechos de ejecución tiene un prestamista?
Un documento de garantía suele contener disposiciones detalladas que regulan cuándo y cómo un prestamista puede ejecutar su garantía. Los principales métodos de ejecución incluyen:
- Nombramiento de un administrador judicial
- Nombramiento de un administrador
- Venta de los activos garantizados
- Nombramiento de un administrador judicial
- Toma de posesión de los bienes garantizados
¿Cuándo puede un prestamista ejecutar su garantía?
Normalmente, el prestamista realiza un requerimiento formal de pago antes de ejecutar su garantía, aunque no esté obligado a hacerlo. Esto ayuda a evitar cualquier disputa sobre una obligación implícita de hacer tal requerimiento. El efecto de este requerimiento es hacer inmediatamente exigibles las obligaciones garantizadas.
La mayoría de los documentos de garantía especifican que la garantía es ejecutable una vez que se ha producido un incumplimiento. Antes de proceder a la ejecución, el prestamista suele comprobar que se ha producido tal evento.
Nombramiento de un administrador
Se nombra a un administrador judicial para que tome el control de los activos garantizados, normalmente para venderlos a un tercero y utilizar los ingresos para reembolsar al prestamista. El prestamista puede nombrar a un administrador judicial en virtud de los términos del documento de garantía o mediante poderes legales, como los que se encuentran en artículo 101 de la Ley de Propiedad de 1925 (LPA 1925).
Competencias estatutarias en virtud de la LPA 1925 son limitados y no incluyen el poder de venta, por lo que el documento de garantía suele ampliar estos poderes. Un prestamista también puede solicitar al tribunal el nombramiento de un administrador judicial.
Nombramiento de un administrador
Un titular de una carga flotante admisible (una persona que posee una o más cargas flotantes sobre la mayoría o la totalidad de los activos de una empresa) puede nombrar a un administrador. El administrador toma el control de los asuntos de la empresa en lugar de sus directores.
La administración permite reorganizar o vender los activos de la empresa en beneficio de los acreedores. Una vez que la empresa entra en administración, una moratoria legal impide a los acreedores hacer valer sus créditos.
Una desventaja para los prestamistas es que no pueden controlar directamente al administrador, ya que éste debe actuar en interés de todos los acreedores.
Poder de venta
Un prestamista puede querer vender los activos garantizados para reembolsar el préstamo pendiente. El que esto sea posible depende de si el prestamista dispone de un poder de venta, ya sea concedido explícitamente en el documento de garantía o en virtud de la ley o el derecho consuetudinario. Sin ese poder, el prestamista necesitaría una orden judicial para vender los activos.
Al ejercer la facultad de venta, el prestamista debe actuar de buena fe, obtener el mejor precio razonablemente posible y tratar al prestatario con equidad. El documento de garantía suele indicar cómo debe aplicarse el producto de la venta.
Si el prestamista ejerce la facultad legal de venta en virtud del artículo 101 de la LPA 1925los ingresos deben distribuirse de acuerdo con artículo 105 de la LPA 1925.
Nombramiento de un administrador judicial
En circunstancias limitadas, un prestamista puede nombrar a un administrador judicial. Sin embargo, se trata de un recurso poco utilizado.
Toma de posesión
Un acreedor hipotecario legal tiene derecho a tomar posesión de la propiedad hipotecada sin necesidad de una orden judicial. Este derecho surge tan pronto como se ejecuta la hipoteca, independientemente de si la deuda garantizada es pagadera.
Un acreedor hipotecario equitativo, por otra parte, sólo tiene la facultad de tomar posesión si la hipoteca incluye el requisito de constituir una hipoteca legal y un derecho contractual a la posesión.
El titular de un gravamen no tiene derecho a tomar posesión a menos que se indique explícitamente en el documento de garantía.
El prestamista se convierte en acreedor hipotecario, ya sea tomando posesión física de la propiedad o iniciando un procedimiento de posesión.
Sin embargo, el remedio de la posesión rara vez se utiliza en la práctica debido a diversos factores que incluyen preocupaciones en cuanto a la responsabilidad de los acreedores hipotecarios en posesión (por ejemplo, si el activo es tierra, el prestamista puede llegar a ser responsable de daños ambientales), y el hecho de que un acreedor hipotecario en posesión tiene la obligación ante el prestatario de dar cuenta de cualquier ingreso y beneficio recibido.
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David BurnsDavid Burns, Socio Principal de Litigios en Ronald Fletcher Baker LLP, tiene una amplia experiencia en impagos de préstamos puente. Si desea asesoramiento sobre este asunto, póngase en contacto con David Burns a través del correo electrónico D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.
David Burns
Socio Principal de Litigios
