Fracasa la clásica defensa contra el deterioro

Rudi Ramdarshan and Marissa Lawrence were successful in obtaining possession of a high-value propiedad in Westminster, despite the tenant being an Assured Tenant, the original tenancy being lost, and issues of disrepair being raised.

Fondo

The firm was instructed by one of its portfolio landlords in respect of residencial premises in Westminster. The premises was a flat located in a building owned by Westminster Council, and which was located within a conservation area. The client was the owner of a long lease.

The tenant had been occupying the property since 1997, at first under a fixed term assured tenancy, which upon expiry of the fixed term, became a statutory periodic assured tenancy. The tenant had raised issues of disrepair which resulted in the client deciding to decant the tenant and fully renovate the property.

Following the renovation, the tenant fell into arrears. In February 2018, the landlord served a section 8 notice on the tenant on the basis of rent arrears relying on ground 10. Following expiry of the notice, the tenant remained in arrears and possession proceedings were issued.

La táctica del demandado

A common tactic by defendants when facing possession proceedings based on rent arrears is to raise allegations of disrepair and to seek to suggest that such a sum reduces or extinguishes the rental arrears. In practice, despite the Court having the power to order possession at a first hearing summarily when faced with an unmeritorious defence, Courts are reluctant to do so without a factual enquiry which often means requiring expert and factual evidence. This tactic can delay possession being granted for months if not years, all the while arrears are likely to continue to accrue. In addition, landlords are faced with having to shoulder the adicional costs of a full trial.

In response to the claim for possession and arrears, the tenant issued a defence and counterclaim. The tenant included multiple claims within her counterclaim, with a large portion being dedicated to alleged disrepair at the premises and damages flowing from the landlord’s alleged breach of duty under section 11 of the Landlord and Tenant Act 1987.

Throughout the progress of litigation, the landlord (through RFB and their agents) requested access to the premises in order to (1) investigate any alleged disrepair and (2) complete any remedial works required.

A pesar de que el inquilino concedió acceso a su propio experto en deterioro y al experto del propietario, la inquilina negó continuamente el acceso al propietario alegando que necesitaría que sus pertenencias fueran almacenadas a expensas del propietario. Las pertenencias de la inquilina almacenadas en el local consistían en voluminosas bolsas de basura negras que, según observó el perito del arrendador, ocupaban casi 70% del espacio del local.

El propietario y sus agentes seguían afirmando que en todo momento estaban preparados, dispuestos y capacitados para llevar a cabo las reparaciones, pero el inquilino se negaba sistemáticamente a acceder o cancelaba las citas concertadas con los contratistas, a menudo el mismo día de la inspección.

El juicio

En el juicio de este procedimiento, el inquilino y los agentes del propietario fueron interrogados sobre las cuestiones de la denuncia de los casos de deterioro, las solicitudes de acceso, la denegación de acceso y el estado de los locales tras la renovación anterior.

In his judgment, HHJ Luba QC found that he preferred the evidence put forward by the landlord’s agents. HHJ Luba QC specifically commented on the tenant’s treatment of the property, in particular that the excessive storage of black bin sacks would exacerbate any alleged issues at the premises. HHJ Luba QC also held that following the previous renovation, the Property was left in a good standard of condition. HHJ Luba QC held that the deterioration in the state of the Property following the renovation was, on the balance of probabilities, more likely to flow from tenant misuse than any alleged breach of duty by the landlord.

HHJ Luba QC ordenó que se anulara la totalidad de la demanda reconvencional del arrendatario, que incluía la totalidad de la reclamación por deterioro y daños y perjuicios.

Un resultado positivo sin duda, pero el cliente tuvo que soportar un retraso de 4 años desde la notificación del requerimiento.

Validez de los aumentos de alquiler

Another central element of the tenant’s defence and counterclaim was that the landlord’s rent increases had failed to follow the form set out in the tenancy agreement and, as such, were invalid. The tenant included in their counterclaim a claim for the return of alleged overpaid rent.

Las cláusulas del contrato de arrendamiento relativas a los aumentos del alquiler eran las siguientes

“El alquiler que deberá pagarse en virtud del presente Contrato será:-.

a.Hasta la primera Fecha de Revisión el Alquiler Inicial, y

b.Durante cada Periodo de Revisión sucesivo una renta (‘la Nueva Renta’) igual al mayor de:

I.La renta pagadera inmediatamente antes de la Fecha de Revisión más 5% de la misma;

II.La renta que se determine de conformidad con el subapartado 3 siguiente;

En el arrendador deberá antes de cada Revisión Date give written notice to the Tenant of the New Rent for the Review Period”.”

A lo largo de los años, el inquilino y el propietario habían acordado el alquiler antes del periodo de revisión. A menudo, el propietario escribía al inquilino para comunicarle que el alquiler iba a aumentar, tras lo cual el inquilino y el propietario entablaban negociaciones para acordar un nuevo alquiler. Este alquiler sería inferior al importe que podría haberse reclamado en virtud de las disposiciones del contrato de arrendamiento.

In the counterclaim, the tenant alleged that (1) the rent increases were invalid as they did not follow the formula set out in the tenancy agreement and (2) rent increase notices were required to be sent out to the tenant in advance of the review date, informing the tenant of the new rent.

La posición del arrendador era que (1) las partes podían acordar por separado un alquiler que difería de la fórmula establecida en el contrato de arrendamiento y (2) el requisito de una notificación de aumento del alquiler no adoptaba la forma de una notificación desencadenante (es decir, el aumento del alquiler sólo sería válido tras la recepción de una notificación válida de aumento del alquiler). Más bien, la notificación prevista en el contrato de arrendamiento era simplemente una nota informativa que comunicaba al inquilino el precio del alquiler. La notificación no habría exigido que el arrendador estableciera el alquiler exacto, sino simplemente el mecanismo que se aplicaría (ya fuera por referencia al RPI o a un aumento del 5%, ya que el arrendatario podía calcularlo por sí mismo). Si se interpreta estrictamente el contrato de arrendamiento, la notificación podría realizarse hasta las 23:59 de la noche anterior al siguiente periodo de revisión.   

During the tenant’s cross-examination at trial, she admitted that it was the usual course of action for herself and the landlord to privately agree the rent which was to be paid, which was lower than that which she accepted could be due under the tenancy agreement. The tenant also admitted that the rent which she had was by way of housing benefit and discretionary housing payments. The tenant still asserted she should be entitled to the return of any unpaid rent and would then privately liaise with the housing benefit office to determine who would keep the overpayment.

HHJ Luba QC prefirió la interpretación del propietario de los términos de revisión del alquiler del contrato de arrendamiento y, como tal, ordenó que el alquiler hasta el período de revisión en marzo de 2018 fue acordado entre el propietario y el inquilino y se fijó en esas cifras.

A partir de entonces, a falta de acuerdo expreso, el alquiler aumentaría o bien por referencia al Índice de Precios al Consumo o bien en 5%, el que fuera más alto. El resultado fue un aumento significativo del alquiler a partir de 2018. HHJ Luba QC sostuvo que el aviso de revisión del alquiler no era un aviso de activación, sino, como afirmaba el propietario, una nota informativa que establecía el método por el cual se incrementaría el alquiler, ya que el inquilino tenía confirmación expresa en el contrato de arrendamiento de cuál sería el alquiler en cada período de revisión completando los cálculos.

Of further relevance, during the tenant’s cross-examination, it was discussed what position the tenant would be left in if the rent were to increase beyond that payable immediately before March 2018. The tenant stated that if the rent increased beyond that figure, they would not be able to afford the rent and would have to explore the possibility of obtaining part-time employment.

Conclusiones

En summary, this case was beleaguered by several factors which would frustrate and complicate even the most straightforward of rent arrears possession cases. As Property Litigators will know, the combination of the legal aid defendant and a disrepair counterclaim often spell delay in the mind of Claimant Landlords, and it is all too common to see unmeritorious disrepair counterclaims being taken all the way to trial due to parties refusing to make reasonable concessions, and indeed the Court’s backlog meaning listing dates for a trial for disrepair are often a long wait.

La sentencia de HHJ Luba QC en este caso fue práctica y muy meditada, y concedió al propietario demandante su tan esperada victoria. El caso demuestra que, si bien los inquilinos pueden utilizar alegaciones infundadas de deterioro para retrasar la posesión, en última instancia, los Tribunales cortarán el ruido y ordenarán la posesión.

Información adicional

Autor de la noticia: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan