¿Qué tipo de búsquedas realizan los abogados especializados en transmisiones de propiedad?

Si vas a comprar o vender una vivienda, es habitual preguntarse: ¿Los gestores inmobiliarios realizan tasaciones? La respuesta corta es no: los gestores inmobiliarios no suelen realizar inspecciones físicas de la propiedad. La función de un gestor inmobiliario es ocuparse de los aspectos legales de la transacción, mientras que una inspección es una evaluación independiente del estado de la propiedad. Ambas son importantes, pero cumplen funciones diferentes.

En RFB Legal, nuestros abogados especializados en propiedad residencial suelen explicar esta diferencia a los clientes, ya que puede influir en la seguridad con la que se lleva a cabo la compra, ya sea de una casa, un piso, una propiedad en régimen de arrendamiento o una inversión inmobiliaria para alquilar. Entender en qué consiste el trabajo de un gestor inmobiliario y en qué consiste una inspección puede ayudarle a evitar sorpresas costosas más adelante.

¿Cuál es la diferencia entre un gestor inmobiliario y un tasador?

Un gestor inmobiliario o un abogado especializado en propiedad residencial se encarga de los trámites legales relacionados con la transferencia de la propiedad de un inmueble. Esto incluye revisar los documentos de titularidad, realizar consultas, comprobar los registros, gestionar los contratos y ayudar a completar la transferencia legal.

Por el contrario, un perito inspecciona el estado físico del inmueble. Una inspección puede detectar defectos como humedad, movimientos estructurales, problemas en el tejado, problemas de drenaje o signos de hundimiento. Una inspección no aborda la titularidad legal ni los derechos legales sobre el inmueble.

En pocas palabras:

• Técnico en transmisiones de propiedad: comprueba la situación jurídica.
• Topógrafo: comprueba el estado físico.

Ambos aspectos pueden ser importantes en una operación de compraventa de una vivienda, sobre todo si estás tomando una de las decisiones financieras más importantes de tu vida.

¿Los gestores inmobiliarios se encargan de solicitar las tasaciones?

Es posible que algunos gestores inmobiliarios puedan recomendarle un perito o explicarle qué tipo de informe pericial sería el más adecuado, pero normalmente no se encargan de solicitarlo ni de realizarlo ellos mismos. Por lo general, un gestor inmobiliario no cuenta con la formación ni las competencias necesarias para inspeccionar la estructura, los materiales o el estado de la propiedad como lo haría un perito.

Dicho esto, tu notario puede seguir desempeñando un papel importante. Si los documentos legales o los resultados de la búsqueda revelan un posible problema que pueda afectar al valor o al uso de la propiedad, tu notario podría sugerirte que consideres la posibilidad de realizar un peritaje o una inspección especializada antes de seguir adelante.

Por ejemplo, si tu agente inmobiliario detecta indicios de cambios anteriores en los documentos de titularidad, o si los resultados de la búsqueda local apuntan a posibles problemas de inundaciones o de drenaje, un informe técnico puede ayudarte a comprender los riesgos prácticos antes de la firma del contrato.

Por qué es importante realizar un informe técnico al comprar una vivienda

Una inspección te ofrece una opinión experta sobre el estado de la vivienda. Esto puede ayudarte a decidir si renegociar el precio, pedir al vendedor que realice las reparaciones necesarias o incluso replantearte la compra si el problema es grave.

Algunos ejemplos comunes son:

• Una casa victoriana con manchas de humedad y un cableado antiguo.
• Un piso con posibles problemas de mantenimiento en el contrato de arrendamiento que afecten al tejado o a la estructura.
• Una vivienda de reciente construcción en la que las obras han provocado grietas o defectos de acabado.
• Una vivienda rural en la que puedan surgir problemas relacionados con el drenaje, el acceso o los límites de la propiedad.

Sin una inspección, es posible que no descubras estos problemas hasta después de la compra, momento en el que pasarán a ser tu responsabilidad. Aunque un agente inmobiliario puede señalar los riesgos legales, no puede decirte si las paredes están en buen estado o si hay que cambiar el tejado.

Qué hace un agente inmobiliario durante el proceso de compra

Al tramitar una compra, un especialista en transmisiones de propiedad de RFB Legal suele:

• Revisa el borrador del contrato y la información sobre la titularidad.
• Realizar consultas sobre la propiedad, como las relativas a las autoridades locales, el alcantarillado y el suministro de agua, así como consultas medioambientales.
• Comprueba si el vendedor tiene derecho a vender la propiedad.
• Investigar los derechos de paso, las cláusulas restrictivas, las restricciones y otras cuestiones legales que afecten a la propiedad.
• Informarle sobre la titularidad legal y cualquier problema que se haya detectado.
• Te ayudaremos a formalizar la compraventa y a completar la transacción.

Este trámite legal es esencial, pero es independiente de un levantamiento topográfico. Aunque la titularidad legal esté en regla, el inmueble puede presentar defectos físicos que solo un levantamiento topográfico puede detectar.

¿Qué tipos de encuestas hay disponibles?

Aunque tu agente inmobiliario no suele ofrecer asesoramiento detallado sobre el informe técnico, conviene conocer las opciones básicas. El tipo de informe técnico que elijas suele depender de la antigüedad, el tipo y el estado de la vivienda.

• Informe del estado: una descripción general de los problemas visibles, adecuada en general para inmuebles nuevos o en buen estado.
• Informe para compradores de vivienda: una inspección más detallada, que suele elegirse para viviendas o pisos estándar en condiciones aceptables.
• Informe técnico del edificio: una inspección más detallada, que suele recomendarse para inmuebles antiguos, de gran tamaño, reformados o con características poco habituales.

Si no está seguro de cuál es el informe pericial más adecuado, le conviene consultar con un perito cualificado. Su notario también podrá explicarle si los documentos legales sugieren que se tomen precauciones adicionales.

Cómo suele funcionar el proceso en la práctica

En una operación típica de compraventa de una vivienda, la inspección se programa en una fase temprana del proceso, normalmente después de que se haya aceptado su oferta, pero antes del intercambio de contratos. Este momento es importante porque, una vez intercambiados los contratos, por lo general ya está obligado a completar la compra.

Un enfoque práctico suele ser algo así:

• Haces una oferta por la propiedad.
• Contratas a un gestor inmobiliario y solicitas una inspección.
• Tu notario se encarga de los trámites legales y realiza las consultas necesarias.
• El tasador inspecciona la propiedad y elabora un informe.
• Revisa los resultados de la inspección junto con el informe jurídico de tu notario.
• Si surgen problemas, tú decides si renegociar, hacer preguntas o seguir adelante.

Este enfoque combinado le ayuda a tomar una decisión más fundamentada. Tanto las comprobaciones legales como las inspecciones físicas forman parte de un proceso de diligencia debida sensato a la hora de comprar una propiedad.

Problemas habituales que los compradores suelen pasar por alto

Uno de los errores más comunes es dar por sentado que la tasación hipotecaria es lo mismo que un informe técnico. No es así. La tasación que realiza la entidad crediticia se lleva a cabo principalmente en beneficio de esta y es posible que no identifique los defectos con detalle. No debe considerarse una inspección completa del estado de la propiedad.

Otros problemas habituales son:

• No solicitar una inspección porque la vivienda “parece estar en buen estado”.
• Creer que el gestor inmobiliario inspeccionará la estructura o detectará la humedad.
• Ignorar los resultados de la encuesta porque la compra parece urgente.
• No comprobar las responsabilidades en materia de reparaciones en los pisos y dúplex.
• Seguir adelante sin hacer preguntas adicionales sobre los defectos o los informes periciales.

Aunque una inspección ponga de manifiesto algunos problemas, eso no siempre significa que debas desistir de la compra. En algunos casos, el problema puede ser solucionable, el vendedor puede aceptar rebajar el precio o una investigación más exhaustiva puede aclarar la gravedad del problema. La clave está en conocerlo antes de formalizar la compra.

¿Puede un agente inmobiliario ayudar si la inspección detecta algún problema?

Sí. Aunque tu gestor inmobiliario no suele evaluar el problema del edificio en sí, puede ayudarte a comprender las implicaciones legales y transaccionales de los resultados de la inspección. Por ejemplo, puede:

• Consulte cualquier duda adicional con el abogado del vendedor.
• Solicite copias de las garantías, los permisos de obra o las autorizaciones de cumplimiento de la normativa de construcción.
• Comprueba si el defecto podría afectar a la titularidad, al seguro o a una futura reventa.
• Explique si el asunto tiene consecuencias jurídicas, como la falta de derechos de acceso o modificaciones sin resolver.

Esto resulta especialmente útil en asuntos relacionados con inmuebles residenciales, como pisos en régimen de arrendamiento, viviendas reformadas, propiedad compartida o inmuebles que hayan sido objeto de ampliaciones o obras estructurales anteriores.

¿Y qué hay de los vendedores y las renovaciones de hipotecas?

Por lo general, los vendedores no encargan un informe técnico para el comprador, pero es posible que se les planteen preguntas derivadas de dicho informe, sobre todo cuando se trate de reparaciones o reformas anteriores. Su notario puede ayudarle a responder a esas preguntas de forma clara y precisa.

En el caso de las renovaciones de hipotecas, no siempre es necesario realizar una inspección, pero la entidad crediticia puede encargar una tasación o una inspección por su cuenta. Si vas a renovar tu hipoteca y quieres saber si existen problemas relacionados con la titularidad, el arrendamiento o la normativa urbanística, tu notario puede ayudarte a revisar los documentos legales y asesorarte sobre los pasos a seguir.

Preguntas más frecuentes

¿Los gestores inmobiliarios realizan peritajes de inmuebles?

No. Los gestores inmobiliarios se encargan de los trámites legales. Las inspecciones las realizan peritos cualificados que comprueban el estado de la propiedad.

¿Debería encargar una inspección aunque cuente con un gestor inmobiliario?

Sí, en muchos casos es recomendable solicitar un informe técnico además del asesoramiento sobre la tramitación de la compraventa. Cada uno tiene una finalidad distinta y, juntos, te ofrecen una visión general más completa.

¿Me dirá mi notario si es necesario realizar una inspección?

Es posible que tu agente inmobiliario te señale cuestiones legales o relacionadas con la investigación del registro que indiquen que sería conveniente realizar una inspección, pero la decisión suele recaer en ti, previa consulta con un perito.

¿Es suficiente con una tasación hipotecaria?

Normalmente no. Una tasación se realiza principalmente para el prestamista y no constituye una inspección completa del estado de la propiedad.

Si va a comprar, vender, refinanciar su hipoteca o transferir el valor acumulado de su vivienda y desea un asesoramiento claro sobre los aspectos legales de la operación, RFB Legal puede guiarle a lo largo de todo el proceso. Si no está seguro de si debe solicitar una tasación o desea comprender cómo se relacionan las cuestiones legales y prácticas, hable con uno de nuestros abogados especializados en propiedad residencial para recibir asesoramiento adaptado a sus circunstancias particulares.