Una notificación efectuada en virtud de Artículo 146 de la Ley de Propiedad de 1925 es un instrumento jurídico fundamental para los propietarios. Se trata de una notificación formal al inquilino en la que se le informa de un incumplimiento del contrato y se le insta a subsanarlo en un plazo determinado.
En muchos casos, el derecho de un arrendador a volver a entrar en una propiedad por incumplimiento de un pacto no puede hacerse valer mediante un reingreso pacífico o un procedimiento judicial a menos que se haya notificado al inquilino una notificación válida del artículo 146 y hasta ese momento.
El artículo 146 de la Ley de la Propiedad de 1925 establece las restricciones al derecho de un arrendador comercial a volver a entrar por incumplimiento de un pacto. En este artículo se analizan algunos de los requisitos clave que deben cumplir los arrendadores comerciales antes de solicitar la caducidad de un contrato de arrendamiento.
Reingreso
Un arrendador puede ejecutar un contrato de arrendamiento comercial bien volviendo a entrar pacíficamente en la propiedad, bien incoando un procedimiento de caducidad contra el arrendatario. La caducidad representa un acto definitivo y positivo del que el arrendador no puede retractarse, por el que demuestra su intención de caducar el contrato.
La caducidad o el reingreso es el derecho del arrendador a determinar el contrato de arrendamiento en las siguientes circunstancias:
- Cuando el inquilino haya incumplido alguna de sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
- Cuando se produzcan determinados acontecimientos previstos en el contrato, como la insolvencia del inquilino.
La caducidad por allanamiento de morada pondrá fin al contrato de arrendamiento, sin perjuicio de que el arrendatario o un tercero con intereses en el arrendamiento puedan reclamar una indemnización.
Para que un arrendador tenga derecho a volver a entrar en la propiedad por incumplimiento de una condición por parte del arrendatario, el derecho a volver a entrar y renunciar al contrato de arrendamiento debe estar expresamente reservado en el contrato de arrendamiento. Si se incumple una condición del contrato, el arrendador puede seguir teniendo derecho a volver a entrar en la propiedad.
Es esencial que los arrendadores comerciales sean conscientes de que la caducidad de un contrato de arrendamiento comercial está sujeta a varias restricciones procesales, incluidas las impuestas por el artículo 146 de la Ley de Propiedad de 1925 (Law of Property Act 1925). Una vez que ha surgido el derecho a volver a entrar, el arrendador debe cumplir las normas legales y de derecho consuetudinario que rigen el ejercicio de ese derecho.
¿Cuándo es necesaria una notificación del artículo 146?
En muchos casos, el derecho de caducidad del arrendador por incumplimiento del pacto no puede hacerse valer mediante un reingreso pacífico o un procedimiento judicial a menos que se haya notificado previamente al arrendatario una notificación válida con arreglo al artículo 146.
Por ejemplo, la presentación de una notificación válida en virtud del artículo 146 es una condición previa a la caducidad por incumplimiento de la obligación de reparación del inquilino. Sin embargo, no es necesaria una notificación en virtud del artículo 146 cuando el arrendador solicita la caducidad del contrato por impago del alquiler.
Es importante que el arrendador de un contrato comercial entienda las circunstancias en las que la notificación de una notificación válida del artículo 146 es una condición previa a la caducidad y, en caso de que lo sea, el arrendador debe asegurarse de que la notificación del artículo 146 es válida y se ha notificado correctamente.
Especificación de la infracción
El artículo 146 de la Ley de Propiedad de 1925 exige que la notificación:
- Identifique claramente el incumplimiento del pacto.
- Especifique el plazo exacto de arrendamiento que se ha incumplido.
Si la notificación es vaga o ambigua, puede considerarse inválida e inaplicable.
La importancia de garantizar que una notificación en virtud del artículo 146 cumpla los requisitos legales se puso de relieve en Akici contra LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. En el caso Akici, el Tribunal de Apelación sostuvo que la notificación del artículo 146 realizada por el arrendador no era válida porque no especificaba el incumplimiento que había cometido el arrendatario. En ese caso, el inquilino tuvo suerte porque el propietario no cumplió los requisitos técnicos del artículo 146 de la Ley de la Propiedad de 1925.
Es importante que los arrendadores comerciales tengan cuidado al redactar la notificación para asegurarse de que especifica claramente los incumplimientos del contrato.
Dar al inquilino una oportunidad razonable de remediar el incumplimiento
El objetivo de la notificación del artículo 146 es dar al inquilino la oportunidad de subsanar el incumplimiento y solicitar la anulación de la confiscación.
El propietario debe conceder al inquilino un plazo razonable para rectificar el incumplimiento. Si el propietario no concede tiempo suficiente, la notificación puede considerarse inválida. Por ejemplo, los propietarios cometen a menudo el error de fijar un plazo excesivamente corto para la subsanación, lo que puede dar lugar a la caducidad ilegal del contrato.
Por lo tanto, es importante asegurarse de que el plazo dado al inquilino para subsanar el incumplimiento sea realista y razonable. Lo que constituye un plazo razonable dependerá de las circunstancias particulares de cada caso.
Notificación a todas las partes interesadas
Los propietarios también pueden caer en la trampa de notificar el artículo 146 a un solo inquilino o a una de las partes que figuran en el contrato de arrendamiento, pasando por alto a otras personas o entidades responsables, como los avalistas o los coarrendatarios. En los casos en que el contrato de arrendamiento tiene varios inquilinos u otras personas que son cosignatarios, la notificación debe entregarse a todas las partes, ya que de lo contrario puede quedar sin efecto.
En consecuencia, los propietarios deben asegurarse de que la notificación se entrega a todas las partes implicadas en el contrato de arrendamiento, incluidos los coarrendatarios, avalistas e incluso acreedores hipotecarios (si procede).
Además, es muy importante que la notificación del artículo 146 sea efectiva y válida, por lo que el propietario debe comprobar cuidadosamente las disposiciones del contrato de arrendamiento relativas a la notificación. Si la notificación no se realiza de la manera correcta, puede no ser legalmente válida. Algunos de los errores más comunes son notificar la notificación del artículo 146 por un método incorrecto, como el correo electrónico, en lugar de por correo postal o entrega personal, o notificar la notificación en una dirección incorrecta.
Utilizar el artículo 146 en el contexto equivocado
Los propietarios deben evitar la notificación del artículo 146 cuando no esté justificada. El artículo 146 se aplica específicamente al incumplimiento de un pacto o condición en un contrato de arrendamiento y no cubre todos los conflictos entre propietarios e inquilinos.
Por ejemplo, una notificación del artículo 146 no debe utilizarse para:
- Agravios personales por el comportamiento de un inquilino.
- Reclamaciones por daños a la propiedad que no constituyan un incumplimiento de las condiciones del contrato de alquiler.
En caso de duda sobre la pertinencia de una notificación del artículo 146, los propietarios deben solicitar asesoramiento jurídico.
Uso inadecuado del decomiso
Una vez entregada la notificación del artículo 146, si no se subsana el incumplimiento mencionado en la notificación, los propietarios pueden decidir proceder a la confiscación del contrato de arrendamiento.
Los arrendadores deben ser conscientes del riesgo de que los procedimientos de decomiso se consideren ilegales si no han cumplido plenamente los requisitos de procedimiento, como la no entrega de una notificación válida del artículo 146 o la concesión de un plazo adecuado para subsanar la infracción.
Los arrendadores deben considerar si existe alguna circunstancia que pudiera impedirles rescindir legalmente el contrato de arrendamiento (como la renuncia al derecho de caducidad por parte del arrendador). Le remitimos a nuestro artículo "Qué hacer si el inquilino de su local comercial incumple el contrato" en el que se analiza más a fondo esta cuestión.
En algunos casos, los inquilinos pueden solicitar una indemnización por daños y perjuicios por confiscación ilícita o una exención de la confiscación, especialmente en situaciones en las que se ha subsanado el incumplimiento y el inquilino ha pagado los costes o gastos derivados de la confiscación.
Conclusión
La notificación en virtud del artículo 146 es una herramienta poderosa para los arrendadores en caso de incumplimiento del contrato, pero debe redactarse cuidadosamente para garantizar el cumplimiento tanto de las condiciones del contrato como de los requisitos legales establecidos en el artículo 146 de la Ley de la Propiedad de 1925.
Para evitar posibles escollos, los propietarios deben:
- Comprender los requisitos legales.
- Dar a los inquilinos una oportunidad razonable de subsanar las infracciones.
- Cumplir estrictamente las obligaciones de procedimiento.
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David Burns
Socio Principal de Litigios
