Wie man mit Ansprüchen von Mietern wegen Reparaturen umgeht

Unter Ronald Fletcher Baker LLPIn unserer Kanzlei vertreten wir landesweit Vermieter bei der Bewältigung der Herausforderungen der Verwaltung von Wohnimmobilien. Unser Team bietet klare, praktische Beratung bei Mietstreitigkeiten, Besitzverfahren und Problemen mit dem Verfall. Unabhängig davon, ob es sich um ein einzelnes Mietobjekt oder ein größeres Portfolio handelt, stellen wir sicher, dass Sie Ihre rechtlichen Verpflichtungen einhalten und gleichzeitig Ihre Position als Vermieter schützen. 

F: Mein Mieter hat gesagt, dass die Wohnung baufällig ist - was soll ich tun? 

Wenn ein Mieter Bedenken wegen eines schlechten Zustands äußert, sollten Sie den Bericht ernst nehmen. Bestätigen Sie zunächst die Beschwerde schriftlich und vereinbaren Sie so bald wie möglich einen Besichtigungstermin für die Wohnung. Fällt der Zustand unter Ihre gesetzlichen Verpflichtungen als Vermieter (z. B. gemäß Abschnitt 11 des Landlord and Tenant Act 1985), müssen Sie die erforderlichen Arbeiten innerhalb einer angemessenen Frist durchführen. Wenn Sie die Reparaturen ignorieren oder hinauszögern, kann sich das Problem verschlimmern und Sie können sich rechtlichen Ansprüchen aussetzen. 

F: Ich habe meinem Mieter eine Räumungsklage zugestellt, aber er hat gesagt, dass die Wohnung baufällig ist - was sind die Risiken? 

Ein Mieter kann den Vorwurf der Baufälligkeit nutzen, um ein Räumungsverfahren anzufechten oder zu verzögern. Wenn er nachweisen kann, dass Sie es versäumt haben, Reparaturen vorzunehmen, kann das Gericht die Räumung verweigern, oder der Mieter kann eine Gegenklage auf Schadensersatz einreichen. In einigen Fällen kann eine Kündigung wegen Baufälligkeit sogar ungültig sein, insbesondere wenn der Schutz vor Zwangsräumungen gilt (z. B. im Rahmen des Deregulierungsgesetzes von 2015 in Bezug auf zugesicherte Kurzzeitmietverhältnisse). 

F: Wie schnell muss ich mich um Probleme mit dem Verfall kümmern? 

Es gibt keinen festen gesetzlichen Zeitrahmen, aber das Gesetz verpflichtet die Vermieter, innerhalb einer "angemessenen Frist" zu handeln, sobald sie benachrichtigt werden. Was "angemessen" ist, hängt von der Schwere des Problems ab. So sollte beispielsweise ein defekter Heizkessel im Winter dringend behoben werden, während kleinere kosmetische Probleme eine längere Reaktionszeit zulassen können. In jedem Fall gilt: Je früher Sie handeln, desto besser ist Ihre Rechtsposition. 

F: Mein Mieter hat mir ein Schreiben vor Klageerhebung zugestellt, in dem er den Verfall der Immobilie behauptet - was muss ich tun? 

Ein Schreiben vor der Klage bedeutet in der Regel, dass der Mieter ein Gerichtsverfahren in Betracht zieht. Das sollten Sie tun: 

1. Bestätigen Sie das Schreiben umgehend. 

2. Sofortigen Rechtsbeistand einholen - müssen Sie das Vorab-Protokoll für Fälle von Wohnungsmängeln befolgen. 

3. Besichtigung der Immobilie und Führung detaillierter Aufzeichnungen (Fotos, Vermessungsberichte, Reparaturprotokolle). 

4. Durchführung von Reparaturen, falls erforderlich ohne Verzögerung. 

Wenn Sie nicht ordnungsgemäß antworten, besteht die Gefahr, dass Ihnen ein Gerichtsverfahren und zusätzliche Kosten auferlegt werden. 

F: Welche Probleme bei einer Immobilie gelten als baufällig? 

Als baufällig gilt im Allgemeinen eine Verschlechterung des ursprünglichen Zustands der Immobilie. Gängige Beispiele sind: 

• Undichte Stellen, Feuchtigkeit oder Schimmel, die durch bauliche Probleme verursacht werden 

• Defekte Heizungs- oder Warmwasseranlagen 

• Fehlerhafte Verkabelung oder unsichere Elektrik 

• Beschädigte Dächer, Fenster oder Türen 

• Sanitäre Probleme (z. B. defekte Toiletten oder Abflüsse) 

Das tut sie nicht umfassen in der Regel Verbesserungen (z. B. den Austausch einer alten, aber funktionierenden Küche), es sei denn, diese sind erforderlich, um die Immobilie sicher und bewohnbar zu halten. 

F: Wofür kann ich haftbar gemacht werden, wenn in meiner Immobilie ein Defekt auftritt und ich diesen nicht schnell beseitige? 

Wenn Sie nicht handeln, könnten Sie sich strafbar machen: 

• Entschädigung/Schadenersatz: Mieter können für Unannehmlichkeiten, Notlagen und manchmal auch für Personenschäden klagen. 

• Rückzahlung der Miete: In schwerwiegenden Fällen kann die Miete gemindert werden, um den Verlust der Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie zu berücksichtigen. 

• Gerichtskosten: Wenn ein Mieter vor Gericht obsiegt, kann es sein, dass Sie nicht nur seine Kosten, sondern auch Ihre eigenen tragen müssen. 

• Durchsetzungsmaßnahmen: Lokale Behörden können eingreifen, Verbesserungshinweise ausstellen oder sogar Vermieter strafrechtlich verfolgen, die ernsthafte Gefahren im Rahmen des Housing Health and Safety Rating System (HHSRS) vernachlässigen. 

Letztlich schützt ein schnelles Handeln nicht nur Ihren Mieter, sondern auch Ihre finanziellen und rechtlichen Interessen.