Vermieter, Bauträger und Investoren schenken Ansprüchen auf kollektiven Erwerb von Eigentumsrechten zunächst vielleicht keine große Beachtung, doch sollte das Potenzial solcher Ansprüche sorgfältig geprüft werden, wenn Raum für künftige Entwicklungen besteht. Kollektiver Erwerb von Eigentumsrechten – Mieter haben das Recht, Pachtverträge für Kellerräume, Luftraum und Untergrund zu erwerben

Vermieter, Bauträger und Investoren schenken Ansprüchen auf kollektive Eigentumsübertragung zunächst vielleicht keine große Beachtung, doch sollte das Potenzial solcher Ansprüche sorgfältig geprüft werden, wenn Raum für künftige Entwicklungen besteht.

Kapitel 1 von Teil 1 des Gesetzes über die Reform des Erbbaurechts, den Wohnungsbau und die Stadtentwicklung von 1993 (Gesetz von 1993) gewährt Mietern, die langfristige Erbbaurechtsverträge für Wohnungen in einem eigenständigen Gebäude innehaben, das Recht, gemeinsam das Eigentumsrecht an dem Gebäude zu erwerben. Der Erwerb erfolgt durch einen Bevollmächtigten, der im Namen der beteiligten Mieter handelt.

Gemäß § 2 Abs. 1 Buchstabe b und Abs. 3 Buchstabe a haben die beteiligten Mieter darüber hinaus das Recht, durch ihren Bevollmächtigten die Rechte des Mieters aus einem Mietvertrag über “Gemeinschaftsflächen der betreffenden Räumlichkeiten” erwerben zu lassen, sofern der Erwerb dieser Rechte “für die ordnungsgemäße Verwaltung oder Instandhaltung dieser Gemeinschaftsflächen angemessen erforderlich ist”.

Der Begriff “gemeinsam genutzte Teile” wird in § 101 Abs. 1 des Gesetzes von 1993 wie folgt definiert: “Der Begriff ”gemeinsam genutzte Teile” umfasst in Bezug auf ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes die Bausubstanz und die Außenfassade dieses Gebäudes oder Teils sowie alle darin befindlichen Gemeinschaftseinrichtungen.“

In der Rechtssache LM Homes Ltd u. a. gegen Queen Court Freehold Company Ltd [2018] UKUT 367 (LC) entschied das Upper Tribunal (Lands Chamber) (UT), dass Pächter, die ihr Recht auf kollektiven Erwerb des Eigentums an einem Wohnblock gemäß dem Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 ausüben, berechtigt seien, Rechte an dem Keller, dem Untergrund und dem Luftraum des Gebäudes zu erwerben, die alle im Rahmen langfristiger Pachtverträge mit der Absicht verpachtet worden waren, sie zu Wohnraum zu entwickeln.

Das Oberste Gericht schloss sich der in früheren Fällen vertretenen weiten Auslegung des Begriffs “Gemeinschaftsflächen” an und stellte fest, dass der Keller, der Luftraum und der Untergrund allesamt “Gemeinschaftsflächen” im Sinne von § 101 des Gesetzes zur Reform des Erbbaurechts, Housing and Urban Development Act 1993 darstellten, und das Oberste Gericht befand zudem, dass der Erwerb der langfristigen Pachtverträge für deren ordnungsgemäße Instandhaltung und Verwaltung angemessen notwendig war.

Diese Entscheidung verdeutlicht die Schwierigkeiten, mit denen Eigentümer von Grundstücken und Investoren konfrontiert sein können, die ihre Rechte an Wohnimmobilien für künftige Entwicklungsvorhaben absichern wollen, wenn von den Mietern ein Anspruch auf kollektiven Erwerb des Eigentums geltend gemacht werden könnte.

Eigentümer von Eigentumswohnungen und Investoren mit zukünftigen Entwicklungsplänen sollten daher prüfen, ob die Außenfassade des Gebäudes oder bestimmte Versorgungsanlagen im Sinne eines Antrags auf kollektive Eigentumsübertragung als “Gemeinschaftsflächen” gelten könnten.