Streitigkeiten bei Überbrückungsdarlehen: Umgang mit Zahlungsausfällen, Vollstreckung und missbräuchlichen Bedingungen

Überbrückungsdarlehen sind kurzfristige Darlehen, die in der Regel durch eine Immobilie besichert sind und eine schnelle Finanzierung ermöglichen sollen. Sie haben in der Regel eine Laufzeit von 6 bis 18 Monaten, sind höher verzinst als Standardhypotheken und beinhalten häufig Gebühren für die Vermittlung, Rückzahlung und den Verzug. 

Richtig eingesetzt, können Überbrückungskredite ein wertvolles Instrument sein. Sie können Vermietern helfen, bei Auktionen zu kaufen, Bauträgern ermöglichen, ins Stocken geratene Projekte freizugeben, und Investoren eine Atempause verschaffen. 

Doch gerade die Merkmale, die Überbrückungskredite attraktiv machen (Schnelligkeit, Flexibilität und kurze Laufzeiten), machen sie auch riskant. Wenn eine Ausstiegsstrategie scheitert oder Fristen versäumt werden, kommt es schnell zu Streitigkeiten, und sowohl Kreditnehmer als auch Kreditgeber können sich exponiert sehen.  

Bei Ronald Fletcher Baker sehen wir eine wachsende Zahl von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Überbrückungskrediten. Im Folgenden erläutern wir, wie diese Streitigkeiten üblicherweise entstehen, welche Rechtsgrundsätze dabei eine Rolle spielen und welche praktischen Schritte Kreditnehmer und Kreditgeber beachten sollten.  

Häufige Probleme bei Streitigkeiten über Überbrückungsdarlehen 

Verzug und Vollstreckung 

Das häufigste Problem ist der Zahlungsausfall, d. h. der Kreditnehmer kann den Kredit nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zurückzahlen. Das kann daran liegen, dass ein Verkauf gescheitert ist, eine langfristige Finanzierung abgelehnt wurde oder sich die Marktbedingungen geändert haben. Kreditgeber reagieren in der Regel mit: 

• Aufforderung zur sofortigen Rückzahlung des gesamten Restbetrags; 
• Berechnung von Verzugszinsen (oft viel höher als der Standardsatz); 
• Ernennung von Konkursverwaltern nach dem Law of Property Act (LPA), um die Kontrolle über die gesicherten Immobilien zu übernehmen und sie zu verkaufen; und / oder 
• Einleitung eines Besitzstörungsverfahrens.  

Die Kreditnehmer bestreiten häufig, dass die Vollstreckung gültig war oder dass der Kreditgeber mit seinem raschen Handeln unrechtmäßig gehandelt hat.  

Hohe Verzugszinsen 

Überbrückungsdarlehensverträge enthalten oft erhöhte Zinssätze bei Verzug. Der Verzugszinssatz beträgt manchmal mehrere Prozentpunkte pro Monat. Kreditnehmer, die mit einer Schuldenspirale konfrontiert sind, können argumentieren, dass die Verzugszinsen nicht einforderbar sind, da sie rechtlich gesehen eine nicht einklagbare Strafe darstellen. 

Nach englischem Recht kann eine Vertragsklausel für unwirksam erklärt werden, wenn es sich um eine Strafklausel handelt, d. h. wenn sie einen Nachteil auferlegt, der in keinem Verhältnis zu den berechtigten geschäftlichen Interessen des Kreditgebers steht. Nach der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs in Cavendish gegen Makdessi [2015] verfolgen die Gerichte einen nuancierten Ansatz.  

Ob es sich bei einer Vertragsklausel um eine Vertragsstrafe handelt, ist eine Frage der Auslegung der betreffenden Bestimmung und hängt im Wesentlichen davon ab, (a) ob die Klausel einem legitimen Geschäftsinteresse dient und dieses schützt, und (b) ob der Satz dennoch extravagant, exorbitant oder unzumutbar ist 

Unfaire Beziehung (Verbraucherkreditgesetz 1974) 

Einige Überbrückungskredite fallen unter das Verbraucherkreditgesetz von 1974. Dies ist wahrscheinlicher, wenn es sich bei dem Kreditnehmer um eine Privatperson (und nicht um ein Unternehmen) handelt und der Kredit nicht ausschließlich für geschäftliche Zwecke bestimmt ist.  

Ist das Verhältnis zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer aus einem oder mehreren der in Abschnitt 140A(1)(a)-(c) des CCA genannten Gründe missbräuchlich, kann das Gericht Abhilfemaßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass das Verhältnis nicht mehr missbräuchlich ist. 

Eine Beziehung kann aus folgenden Gründen als unlauter gelten: (a) die Bedingungen des Vertrags oder damit verbundener Vereinbarungen; (b) die Art und Weise, wie der Gläubiger seine Rechte aus dem Vertrag ausübte; oder (c) andere Dinge, die vom Gläubiger oder in seinem Namen getan oder unterlassen wurden. Beispiele für solche Faktoren können sein: 

• Überhöhte Kosten durch versteckte Gebühren. 
• Mangelnde Transparenz der Bedingungen. 
• Aggressive Durchsetzung  

Wenn das Gericht zustimmt, kann es sehr weitreichende Befugnisse ausüben, einschließlich: 

• Änderung der Bedingungen der Vereinbarung. 
• Verringerung der Haftung des Kreditnehmers. 
• Freigeben oder Ändern von Sicherheiten.  

Selbst wenn der Kredit nicht reguliert ist, bedeutet das Reputationsrisiko, dass die Kreditgeber vorsichtig sein müssen, wie die Bedingungen präsentiert und durchgesetzt werden.  

Zwangsverwaltung und Verkauf unter Wert 

Kreditgeber ernennen in der Regel einen Insolvenzverwalter, wenn ein Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Die Aufgabe des Insolvenzverwalters besteht darin, die Kontrolle über die Immobilie zu übernehmen und sie zu verkaufen, um die Schulden einzutreiben. 

Kreditnehmer fechten die Zwangsverwaltung häufig aus Gründen wie diesen an: 

• Die Ernennung war ungültig. 
• Die Insolvenzverwalter haben es versäumt, die Immobilie ordnungsgemäß zu vermarkten.  
• Die Immobilie wurde zu einem zu niedrigen Wert verkauft.  

Die Hauptaufgabe des Konkursverwalters besteht darin, die Vermögenswerte, für die er bestellt wurde, zu erhalten und (sofern er dazu befugt ist) zu verwerten, um die durch die Grundschuld gesicherten Verbindlichkeiten des Sicherungsgebers zu begleichen. 

Der Konkursverwalter muss nach Treu und Glauben handeln und angemessene Maßnahmen ergreifen, um den bestmöglichen Preis zu erzielen, aber er ist kein Garant für den "bestmöglichen" Preis. Rechtsprechung wie Medforth/Blake und Silven Properties gegen RBS bestätigen, dass die Empfänger über einen weiten Ermessensspielraum verfügen, sofern sie vernünftig handeln.  

Ein Insolvenzverwalter kann nicht passiv sein, sondern muss aktiv an der Verwaltung und Verwertung der Vermögenswerte arbeiten, um die gesicherten Verbindlichkeiten zurückzuzahlen (Silven Properties). 

Bei der Erfüllung seiner Pflichten muss der Konkursverwalter mit angemessener Kompetenz handeln (Medforth/Blake). Was angemessen ist, hängt zum Teil von den Umständen des jeweiligen Konkurses ab. Wenn er beispielsweise für spezielle Vermögenswerte bestellt wird, für die es nur einen kleinen Markt von Fachleuten gibt, wird der vernünftigerweise kompetente Konkursverwalter fachlichen Rat und Unterstützung bei der Vermarktung und dem Verkauf der Vermögenswerte einholen, um sicherzustellen, dass der Markt ordnungsgemäß genutzt wird. 

Auch wenn es dem Konkursverwalter freisteht, wann er die Vermögenswerte verkauft, muss er nach seiner Entscheidung für den Verkauf angemessene Maßnahmen ergreifen, um zum Zeitpunkt des Verkaufs den bestmöglichen Preis zu erzielen (Downsview Nominees Ltd). 

Der Konkursverwalter kann seiner Pflicht, den tatsächlichen Marktwert der Vermögenswerte zu ermitteln, nicht nachkommen, indem er die Vermarktung und den Verkauf der Immobilie an einen Berater delegiert. Wenn ein Berater eine fahrlässige Beratung über den Wert der belasteten Vermögenswerte erteilt, läuft er Gefahr, dass der Konkursverwalter seine Pflicht gegenüber dem Kreditgeber (American Express) verletzt. 

Falsche Angaben und Verhalten des Maklers 

Streitigkeiten ergeben sich oft aus der Art und Weise, wie der Kredit verkauft wurde. Kreditnehmer können behaupten, dass ihnen gesagt wurde, die Refinanzierung sei einfach, was aber nicht der Fall war, oder dass Gebühren oder Kosten nicht richtig erklärt wurden oder die Zinssätze unklar oder irreführend waren.  

Wenn Makler oder Vermittler beteiligt sind, kann sich die Frage stellen, wer für etwaige Falschangaben verantwortlich ist. Kreditnehmer können Ansprüche sowohl gegen Makler als auch gegen Kreditgeber haben.  

Fragen der Bewertung 

Kreditgeber für Überbrückungsfinanzierungen verlassen sich in der Regel auf Immobilienbewertungen, bevor sie Mittel bereitstellen. Wenn diese Bewertungen zu optimistisch sind, kann es zu Verlusten kommen. Dann kann es zu Streitigkeiten kommen: 

• Kreditgeber können Ansprüche gegen Gutachter wegen Fahrlässigkeit geltend machen. 
• Die Kreditnehmer können argumentieren, dass sie sich bei Abschluss des Kredits auf eine überhöhte Bewertung verlassen haben. 

Diese Streitigkeiten erfordern oft Expertenbeweise und können schnell komplex werden.  

Zu beachtende Rechtsgrundsätze 

• Verzugszinsen: In Bezug auf die Rechtsgrundsätze zur Frage, ob es sich bei einer Bestimmung über Verzugszinsen um eine nicht durchsetzbare Vertragsstrafe handelt, hat der Supreme Court in der Rechtssache Cavendish Square Holding BV gegen Talal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67 einen dreistufigen Test gebilligt: 

Eine Schadenersatzklausel stellt keine nicht durchsetzbare Vertragsstrafe dar, sofern: (1) es sich um eine Nebenpflicht handelt, die durch eine Vertragsverletzung ausgelöst wird (dies ist eine Schwellenfrage); (2) die Klausel ein berechtigtes Interesse der unschuldigen Partei an der Erfüllung der Hauptpflicht fördert; (3) und die Klausel nicht erpresserisch, wucherisch oder unzumutbar ist.  

• Verzugszinsen entstehen durch Verzug: Sobald Verzugszinsen anfallen, können die Verbindlichkeiten schnell ansteigen. 
• Die Pflichten des Insolvenzverwalters sind begrenzt, aber real: Sie müssen in gutem Glauben handeln und einen angemessenen Marktwert erzielen, aber sie müssen nicht auf den "perfekten Käufer" warten.  
• Unlautere Beziehungen sind ein echtes Instrument: Bei regulierten Krediten haben die Gerichte weitreichende Befugnisse, um einzugreifen, wenn die Beziehung unlauter war.  

Die Funktionsweise dieser Bestimmungen wurde in den Ausführungen von Lord Leggatt JSC in der Rechtssache Smith gegen Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955 in den Punkten [12]-[29] sehr hilfreich zusammengefasst. Zusammengefasst: 

(1) Das Gericht muss feststellen, ob die Beziehung, die sich aus der Vereinbarung ergibt (und nicht die Vereinbarung selbst), unlauter ist.  

(2) Die Frage ist, ob das Verhältnis zum Zeitpunkt der Feststellung missbräuchlich ist, auch wenn das Verhältnis beendet ist (was im vorliegenden Fall nicht der Fall ist).  

(3) Das Hauptaugenmerk muss darauf gerichtet sein, ob das Verhältnis aufgrund eines oder mehrerer der drei in § 140A genannten Punkte, die ich oben in Randnummer 148 dargelegt habe, unbillig ist. Dies sind äußerst weit gefasste mögliche Gründe für die Unbilligkeit, und es gibt keine Beschränkung der Umstände, die das Gericht bei der Entscheidung über die Unbilligkeit des Verhältnisses zum Schuldner berücksichtigen kann, vorausgesetzt, das Gericht hält sie für relevant.  

(4) Das Gericht muss die gesamte Vorgeschichte des Verhältnisses berücksichtigen, d. h. nicht nur den Abschluss des Kreditvertrags, sondern auch jede relevante Handlung oder Unterlassung des Kreditgebers vor Abschluss dieses Vertrags oder eines damit verbundenen Vertrags.  

(5) Das Gericht verfügt über einen sehr großen Ermessensspielraum bei der Entscheidung, ob und welche Abhilfemaßnahmen zu treffen sind, wenn die Unlauterkeit einer Beziehung festgestellt wird. Ziel ist es, die vom Gericht festgestellte(n) Ursache(n) der Unlauterkeit zu beseitigen und etwaige nachteilige finanzielle Folgen dieser Unlauterkeit für den Unterhaltspflichtigen rückgängig zu machen, so dass das Verhältnis insgesamt nicht mehr als unlauter angesehen werden kann. 

Was Kreditnehmer tun sollten 

• Handeln Sie frühzeitig: Wenn die Rückzahlung schwierig erscheint oder es Probleme mit dem geplanten Ausstieg gibt, wenden Sie sich an den Kreditgeber, bevor Sie in Verzug geraten. Schweigen beschleunigt in der Regel die Vollstreckung. 
• Überprüfen Sie die Kreditbedingungen: Prüfen Sie den Wortlaut der Zinsen, Gebühren und Vollstreckungsrechte.  
• Bewahren Sie Beweise auf: Wenn ein Makler oder ein Kreditgeber Versprechungen gemacht hat, halten Sie diese fest.  
• Lassen Sie sich beraten: Einige Kredite können reguliert sein, was zusätzliche Schutzmechanismen eröffnet. Bevor Sie die Bedingungen oder die Durchsetzung anfechten, sollten Sie sich unbedingt rechtlich beraten lassen.  
• Ziehen Sie eine Verhandlung in Betracht: Eine Einigung über geänderte Bedingungen kann realistischer sein als ein Rechtsstreit, bei dem die Zinsen steigen.  

Was Kreditgeber tun sollten 

• Seien Sie transparent: Legen Sie alle Gebühren, Zinssätze und Vollstreckungsrechte von Anfang an klar dar. 
• Führen Sie Aufzeichnungen: Halten Sie schriftlich fest, was dem Kreditnehmer gesagt wurde und welche Informationen er geliefert hat.  
• Vorsichtig durchsetzen: Ein zu schnelles oder zu hartes Vorgehen kann den Kreditnehmern Argumente der Ungerechtigkeit liefern.  
• Einsatz seriöser Insolvenzverwalter: Minimierung von Anfechtungen der Vollstreckung und des Verkaufswerts. 
• Holen Sie sich frühzeitig juristischen Rat ein: vor allem, wenn es um mehrere Sicherheiten, persönliche Garantien oder gegenseitige Ausfälle geht.  

Häufig gestellte Fragen 

Sind Überbrückungskredite immer geregelt? 

Nein. Viele sind nicht reguliert, insbesondere wenn der Kreditnehmer ein Unternehmen ist oder der Kredit für geschäftliche Zwecke bestimmt ist. Einige Verbraucherkredite werden jedoch von der Financial Conduct Authority (FCA) reguliert, vor allem durch die Financial Services and Markets Act 2000 (Regulated Activities) Order 2001 und durch das Verbraucherkreditgesetz.  

Können Verzugszinsen angefochten werden? 

Ja, in bestimmten Fällen. Die Gerichte können unter bestimmten Umständen Klauseln, die strafbar oder missbräuchlich sind, aufheben. 

Können die Empfänger vom Verkauf abgehalten werden? 

Manchmal. Kreditnehmer können vor Gericht gegen Ernennungen oder Verkäufe vorgehen, aber ob die Ernennung erfolgreich angefochten werden kann, hängt von den genauen Umständen des Einzelfalls ab.  

Müssen die Empfänger den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen? 

Nein, aber sie müssen in gutem Glauben handeln und angemessene Maßnahmen ergreifen, um einen angemessenen Marktwert zu erzielen. 

Kann ein Kreditnehmer die Vollstreckung verzögern? 

In einigen Fällen können Kreditnehmer vor Gericht klagen, um missbräuchliche Bedingungen oder die Vollstreckung anzufechten. Die Fristen für Überbrückungsdarlehen sind jedoch knapp bemessen, so dass dringend Rat eingeholt werden muss.  

 Was geschieht, wenn die Immobilie zu einem geringeren Preis als dem des Mietvertrags verkauft wird? 

Der Kreditnehmer haftet in der Regel weiterhin für einen etwaigen Fehlbetrag, zuzüglich Kosten und Zinsen, es sei denn, die Bedingungen werden durch Verhandlungen oder gerichtliche Entscheidung geändert. 

Schlussfolgerung 

Überbrückungsdarlehen dienen einem echten kommerziellen Zweck, aber sie sind unversöhnliche Produkte. Für Kreditnehmer kann ein Zahlungsausfall schnell zu hohen Schulden führen. Für Kreditgeber birgt die aggressive Durchsetzung von Forderungen das Risiko von Rechtsstreitigkeiten.  

Bei Streitigkeiten in diesem Bereich kommt es oft auf das Kleingedruckte im Darlehensvertrag an, auf das Verhalten des Darlehensgebers oder des Insolvenzverwalters und darauf, ob das Darlehen reguliert ist. Beide Seiten brauchen eine klare, frühzeitige Beratung, um ihre Position zu schützen.  

Bei Ronald Fletcher Baker haben wir sowohl für Kreditnehmer als auch für Kreditgeber bei Streitigkeiten über Überbrückungsdarlehen gehandelt, einschließlich der Geltendmachung von Ansprüchen wegen Vollstreckung und missbräuchlicher Bedingungen. Wenn Sie mit einem Streit über einen Überbrückungskredit konfrontiert sind, steht Ihnen unser Team für Immobilienprozesse zur Seite. 

Rechtsstreitigkeiten in Immobilienangelegenheiten: Kontaktieren Sie uns 

Ben Lewis ist Associate Solicitor in der Prozessabteilung von RFB und David Burns ist Senior Litigation Partner. 

Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Ben Lewis per E-Mail an B.Lewis@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0203 947 8892 oder David Burns unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751.