Investitionen von Iranern in britische Immobilien
In London lebt eine große iranische Gemeinschaft, und Investitionen in britische Immobilien galten seit jeher als eine der sichersten Möglichkeiten, Vermögen zu sichern. Daher wurde erwartet, dass Iraner nach der Aufhebung der sekundären US-Sanktionen im Januar 2016 zu bedeutenden Investoren auf dem Londoner Wohnimmobilienmarkt werden würden.
‘Die Aufhebung der Sanktionen gegen den Iran könnte dazu führen, dass in den nächsten 5 bis 10 Jahren 6 Milliarden Pfund in Immobilien im Ausland investiert werden, wie aus einer neuen Studie von Rokstone und Reichtum in der Neuen Welt,’, berichtete Ham High. 1 Es wurde sogar argumentiert, dass ‘die Iraner den Londoner Luxusimmobilienmarkt retten könnten’. 2 Diese Erwartung hat sich jedoch aufgrund eines großen Hindernisses für iranische Investoren nicht erfüllt: der Transfer ihrer rechtmäßig erworbenen Gelder aus dem Iran nach Großbritannien zum Zweck des Kaufs.
Ablauf der Eigentumsübertragung
Normalerweise beginnt der Kaufprozess einer Immobilie bei den Immobilienmaklern. Diese Makler stellen dem Käufer eine Immobilie vor, die für ihn in Frage kommt. Sollte sich der Käufer für den Kauf entscheiden, unterbreitet er ein Angebot. Nimmt der Verkäufer das Angebot anschließend an, beginnt der Eigentumsübertragungsprozess, und jede Partei beauftragt einen Anwalt, diesen Prozess abzuwickeln.
Zum Zeitpunkt des Kaufs verfügen die meisten Käufer über ihre gesamten finanziellen Mittel, sodass die Bezahlung der Immobilie lediglich eine einfache Banküberweisung erfordert. Für Iraner befinden sich die Mittel jedoch in den meisten Fällen im Iran, und sie müssen ihr Geld vom Iran nach Großbritannien überweisen, wobei es keine direkten Bankverbindungen zwischen dem Iran und Großbritannien gibt. Dies stellt für iranische Investoren eine zusätzliche Komplikation dar.
Verfahren zur Überweisung von Geldern für iranische Investoren
Es gibt kein Gesetz, das britischen Banken verbietet, mit dem Iran zusammenzuarbeiten und Überweisungen im Zusammenhang mit dem Iran abzuwickeln. Tatsächlich haben sich viele britische Amtsträger für die Wiederaufnahme der Bankbeziehungen zwischen dem Vereinigten Königreich und dem Iran eingesetzt, und die Bank of England hat im Januar 2016 die Lizenzen für in London ansässige iranische Banken wieder in Kraft gesetzt. 3 Dennoch gibt es fast zwei Jahre später keine direkten Bankverbindungen (SWIFT) zwischen dem Iran und Großbritannien, und britische Banken nehmen Gelder mit Bezug zum Iran aus zwei Hauptgründen nicht gerne entgegen.
Erstens: Zwar wurden die sekundären US-Sanktionen gegen den Iran im Januar 2016 aufgehoben, doch die primären US-Sanktionen gegen den Iran bleiben weiterhin in Kraft, und viele britische Banken unterhalten Verbindungen zu den Vereinigten Staaten. Daher benötigen sie äußerst detaillierte und kostspielige Compliance-Pläne, um Transaktionen mit Bezug zum Iran abzuwickeln und so hohe US-Strafen zu vermeiden. Infolgedessen sind viele britische Banken zu der geschäftlichen Entscheidung gelangt, dass es für sie rentabler ist, Gelder mit Bezug zum Iran zu meiden.
Zweitens erholt sich das iranische Bankensystem gerade erst von den verheerenden Sanktionen und muss sich erst noch ‘an internationale Bankennormen anpassen’. 4 Daher betrachten die meisten britischen Banken iranische Banken als risikoreiche Partner, die noch nicht für eine Geschäftsbeziehung bereit sind.
Infolgedessen haben Iraner keine direkten Bankmöglichkeiten, um ihr Geld aus dem Iran nach Großbritannien zu überweisen und dort Immobilien zu erwerben, und sind daher gezwungen, auf Geldwechselunternehmen zurückzugreifen. Geldwechselunternehmen verfügen in der Regel über Währungen auf beiden Seiten der Transaktion, d. h. sowohl im Iran als auch im Vereinigten Königreich. Daher nehmen sie im Iran Rial (die iranische Währung) entgegen und zahlen Pfund auf das entsprechende britische Bankkonto ein. In den meisten Fällen erfolgt die Einzahlung von Pfund auf ein britisches Bankkonto in Form mehrerer Bareinzahlungen und Einzahlungen durch Dritte. Dies weckt bei Banken Verdacht und führt häufig dazu, dass ein britisches Bankkonto gesperrt oder geschlossen wird. Beschränkungen und Schließungen von Bankkonten Bareinzahlungen und Einzahlungen durch Dritte auf ein Konto bieten Banken einen guten Anlass, ein Bankkonto zu überprüfen und eine Erklärung zu verlangen. Sollte eine Bank keine ordnungsgemäße Untersuchung durchführen oder die Erklärung ignorieren und ein Konto allein aufgrund des Eingangs von Geldern mit Bezug zum Iran schließen, könnte dies als diskriminierendes Vorgehen gewertet werden. In den meisten Fällen verfügen iranische Investoren über vollständige und klare Unterlagen zur Herkunft der Gelder und können ihre Kontobewegungen erklären.
Sollte die Bank diskriminierend handeln, können wir durch rechtliche Schritte Ihr Bankkonto wiederherstellen und in Ihrem Namen Schadenersatz für seelische Belastung sowie die Erstattung der Rechtskosten einfordern. In den meisten Fällen gelingt dies bereits vor Einleitung eines Gerichtsverfahrens, da die meisten Banken die öffentliche Aufmerksamkeit vermeiden möchten, die mit einer Klage wegen rassistischer Diskriminierung einhergeht.
Nützliche Tipps
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie planen, können Sie die folgenden Maßnahmen ergreifen, um das Risiko von Problemen mit der Bank auf ein Minimum zu reduzieren:
1. Beauftragen Sie ein in Großbritannien ansässiges, zugelassenes Geldwechselunternehmen, um Ihre Geldüberweisungen abzuwickeln.
Diese Unternehmen können im Iran Zahlungen in Rial von Ihnen entgegennehmen und anschließend von ihrem britischen Geschäftskonto aus Pfund auf Ihr britisches Bankkonto überweisen. Auf diese Weise können Sie vermeidbar, dass mehrere Bar- und Zahlungen von Dritten auf Ihr britisches Bankkonto eingehen. Es ist zwar nicht illegal, Gelder auf diese Weise zu erhalten, doch löst dies eine Überprüfung Ihres Kontos aus und kann dazu führen, dass Ihr Konto geschlossen oder eingeschränkt wird. Wenn der dritte Absender der Gelder zudem in komplizierte rechtliche Probleme verwickelt ist, können Sie in diese hineingezogen werden.
Wenn Sie eine Liste von in Großbritannien ansässigen Geldwechselunternehmen benötigen, wenden Sie sich bitte an unser Iran-Team.
2. Legen Sie vollständige Unterlagen über die Herkunft Ihrer finanziellen Mittel vor.
Unabhängig von der Art der Überweisung sollten Sie über vollständige Unterlagen verfügen, um die Herkunft Ihrer Geldmittel nachzuweisen, wie beispielsweise einen übersetzten Kaufvertrag, Steuererklärungen oder Mietverträge. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Unterlagen Sie vorbereiten müssen, wenden Sie sich bitte an unser Iran-Team; wir beraten Sie gerne.
3. Informieren Sie Ihre Bank im Voraus über erwartete plötzliche Erhöhungen oder Verringerungen Ihres Kontostands.
Banken überwachen Konten in der Regel auf plötzliche Zu- oder Abnahmen des Kontostands und können in solchen Fällen ein Konto oder eine Transaktion sperren. Wenn Sie also eine Transaktion in großer Höhe erwarten oder vornehmen möchten, sollten Sie Ihre Bank vorab schriftlich darüber informieren.
4. Führen Sie immer zwei Bankkonten.
Auf diese Weise können Sie Ihre Finanzen regeln, falls ein Konto plötzlich gesperrt wird. Der Nachteil ist, dass Sie wahrscheinlich eine geringere Entschädigung für Ihre seelischen Schäden erhalten werden, da Sie weniger Stress und Ängste haben werden; dafür können Sie aber in der Zwischenzeit Ihre Rechnungen bezahlen und Ihr Leben weiterführen.
5. Kontaktieren Sie uns bitte umgehend, falls die Bank Anfragen zu Ihrem Konto stellt, Ihr Bankkonto sperrt oder schließt.
Es ist wichtig, dass Sie der Bank korrekte und klare Antworten geben, um Probleme mit Ihrem Konto zu vermeiden. Daher müssen Sie sicherstellen, dass Sie über die richtigen Unterlagen zur Herkunft der Gelder verfügen. Je früher Sie sich an unsere Kanzlei wenden, desto besser können wir Ihnen helfen. Wir empfehlen Ihnen daher, sich unverzüglich an unser Iran-Team zu wenden.
Haftungsausschluss
Dieser Artikel enthält lediglich allgemeine Informationen und stellt keine Rechtsberatung dar. Jeder Fall ist anders und muss individuell geprüft werden. Um mehr über Ihre Rechte und die Ihnen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten zu erfahren, wenden Sie sich bitte an unser Iran-Team.
1 ‘Hampstead und St John’s Wood gelten als Top-Standorte für wohlhabende Iraner, die nach der Aufhebung der EU-Sanktionen in der Hauptstadt Immobilien erwerben möchten’, abrufbar unter: http://www.hamhigh.co.uk/property/iranian-investors-predicted-to-bring-over-1-billion-to-london-s-residential-property-market-1-4457815
2 ‘Wie die Iraner den Londoner Luxusimmobilienmarkt retten könnten’, abrufbar unter http://www.telegraph.co.uk/finance/property/investment/12110031/How-the-Iranians-could-rescue-Londons-luxury-property-market.html.
3 ‘Britische Aufsichtsbehörden helfen iranischen Banken, wieder Fuß zu fassen’, abrufbar unter https://www.ft.com/content/54144ec2-c692-11e5-b3b1-7b2481276e45
4 ‘Irans Rouhani steht vor der Herausforderung einer Bankenreform’, abrufbar unter https://www.ft.com/content/ee47505a-7cd7-11e7-9108-edda0bcbc928
