Historische huurherzieningen: Risico's en oplossingen voor commerciële verhuurders en huurders

 Huurherzieningsclausules zijn een standaardkenmerk van moderne commerciële huurovereenkomsten. Ze zijn over het algemeen bedoeld om ervoor te zorgen dat de huur gedurende de looptijd van de huurovereenkomst gelijke tred houdt met de markt. In de praktijk worden herzieningen echter soms gemist, uitgesteld of gewoon niet uitgevoerd.

Het resultaat is wat vaak een "historische huurherziening" wordt genoemd, een huurherziening die jaren eerder had moeten plaatsvinden maar niet is doorgevoerd.

Wanneer een historische huurherziening in gang wordt gezet, volgen er vaak geschillen. Aanzienlijke huurachterstanden kunnen met terugwerkende kracht worden opgeëist, er kan rente worden berekend en huurders kunnen te maken krijgen met onverwachte betalingsverplichtingen in korte tijd. Omgekeerd kunnen verhuurders die de huur niet tijdig hebben herzien, in bepaalde omstandigheden tot de ontdekking komen dat ze niet kunnen terugkrijgen wat ze hadden gehoopt.

Bij Ronald Fletcher Baker adviseren we regelmatig zowel verhuurders als huurders over geschillen die voortkomen uit historische huurprijsherzieningen. Dit artikel onderzoekt waarom historische huurprijsherzieningen ontstaan, het juridische kader en de praktische en strategische overwegingen voor beide partijen.

Waarom ontstaan historische huurherzieningen?

Verschillende scenario's kunnen ertoe leiden dat een huurherziening lange tijd uitblijft:

• Administratieve onoplettendheid: verhuurders of beheerders slagen er gewoon niet in om een herzieningskennisgeving op tijd in te dienen.
• Strategisch uitstel: partijen stellen soms beoordelingsgesprekken uit in afwachting van veranderingen in de markt.
• Onzekerheid over huurvoorwaarden: geschillen over herzieningsclausules kunnen actie ontmoedigen.
• Verandering van eigenaar: wanneer huurcontracten worden toegewezen of beleggingsportefeuilles worden verkocht, kunnen huurherzieningskansen over het hoofd worden gezien.

Wat de reden ook is, de vraag is dan vaak of en hoe een huurherziening alsnog kan worden doorgevoerd.

Het wettelijk kader

Tijd is meestal niet "van wezenlijk belang". Het is belangrijk om de specifieke voorwaarden van je huurovereenkomst te controleren om precies te bepalen wat de positie is. De meeste moderne huurherzieningsclausules maken duidelijk dat "tijd niet van wezenlijk belang is" en daarom kan het, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, mogelijk zijn dat een huurherziening op enig moment na de herzieningsdatum in gang wordt gezet en dat de nieuwe huurprijs (eenmaal vastgesteld) met terugwerkende kracht vanaf de herzieningsdatum moet worden betaald.

Rechtbanken hebben in eerdere zaken geoordeeld dat, tenzij de huurovereenkomst uitdrukkelijk bepaalt dat tijd van wezenlijk belang is, een verhuurder niet het recht verliest om een herziening te initiëren alleen omdat de herzieningsdatum is verstreken.

Jurisprudentie

Enkele belangrijke zaken hebben de principes met betrekking tot huurprijsherzieningen in commerciële huurovereenkomsten verduidelijkt:

• United Scientific Holdings Ltd tegen Burnley Borough Council [1978] A.C. 904: bevestigd dat tijd niet "van wezenlijk belang" is bij huurprijsherzieningen tenzij dit uitdrukkelijk is vermeld. Een herziening kan jaren te laat worden gestart en de herziene huurprijs zal met terugwerkende kracht van toepassing zijn.
• Scottish & Newcastle plc tegen Raguz [2008] UKHL 65: bevestigd dat zodra de herziene huurprijs is vastgesteld, de huurder aansprakelijk is voor achterstallige betalingen tot de herzieningsdatum. Dit is afhankelijk van de voorwaarden van de specifieke huurovereenkomst.

Waarderingsdatum

Belangrijk is dat de huur wordt bepaald op de herzieningsdatum, niet op de datum waarop de herziening definitief wordt uitgevoerd. Taxateurs moeten daarom terugkijken naar de marktomstandigheden op die historische datum, wat moeilijk kan zijn als de herziening vele jaren te laat plaatsvindt.

 Achterstandsrente

In de meeste huurovereenkomsten is bepaald dat zodra de herziene huurprijs is vastgesteld, achterstallige huur vanaf de herzieningsdatum tot aan de vaststelling met rente moet worden betaald. Dit kan historische herzieningen erg duur maken voor huurders.

Risico's voor verhuurders

Moeilijkheden met taxatie: taxateurs opdracht geven om achteraf de markthuur te bepalen kan complex, duur en omstreden zijn.

• Verzet van huurders: huurders kunnen proberen om late beoordelingen aan te vechten met het argument van afstand, estoppel of dat de verhuurder het recht heeft verloren.
• Cashflow: verhuurders kunnen te maken krijgen met lange rechtszaken voordat ze achterstallige betalingen terugkrijgen.
• Leemtes in de documentatie: veranderingen van eigenaar of zoekgeraakt papierwerk kunnen de claim van de verhuurder ondermijnen.

Risico's voor huurders

• Grote onverwachte schulden: betalingsachterstanden over vele jaren, plus rente, kunnen verlammend zijn.
• Onzekerheid voor bedrijfsplanning: totdat de herziening is opgelost, blijft de werkelijke huurverplichting onduidelijk.
• Beperkte verweermiddelen: tenzij de tijd dringt, kan het, afhankelijk van de feiten van het specifieke geval, voor huurders moeilijk zijn om aan aansprakelijkheid te ontkomen.
• Mogelijke gevolgen voor insolventie: grote historische betalingsachterstanden kunnen bedrijven van huurders in gevaar brengen.

Praktisch advies

Voor verhuurders

• Controleer huurcontracten regelmatig: controleer de herzieningsdatums en zorg ervoor dat kennisgevingen tijdig worden gedaan.
• Ga er niet van uit dat een huurherziening verloren is: zelfs als er jaren zijn verstreken, kun je nog steeds het recht hebben om een huurherziening in te stellen.
• Geef opdracht aan gespecialiseerde taxateurs: historische taxaties zijn complex en worden vaak hevig betwist.
• Controleer de formulering van de huurovereenkomst: sommige oudere huurovereenkomsten kunnen een formulering bevatten waarin tijd van essentieel belang is, in welk geval uitstel fataal kan zijn.
• Overweeg een schikking: in sommige gevallen kan het overeenkomen van een vooruitziende huur meer commercieel zijn dan het vervolgen van historische betalingsachterstanden.

Voor huurders

• Bekijk je huurovereenkomst nog eens goed: kijk goed of tijd expliciet als voorwaarde wordt gesteld.
• Vraag vroegtijdig om taxatieadvies: een degelijk expertiserapport is cruciaal om opgeblazen claims van verhuurders te weerstaan.
• Onderhandelen over rente: zelfs als achterstallige betalingen verschuldigd zijn, kunnen huurders misschien onderhandelen over een verlaging of kwijtschelding van rente.
• Breng billijke argumenten naar voren: in sommige gevallen kan estoppel of afstand van recht een verdediging vormen, vooral als het gedrag van de verhuurder suggereerde dat er geen herziening zou worden nagestreefd.
• Plan de cashflow: wees voorbereid op de financiële gevolgen als betalingsachterstanden opeisbaar worden.

Strategische overwegingen

• Schikking versus rechtszaak: historische herzieningen draaien vaak om waarderingsgeschillen, die duur zijn om te procederen. Een vroegtijdige schikking kan commercieel verstandig zijn.
• Marktomstandigheden: als de markt is gedaald sinds de herzieningsdatum, kunnen huurders er baat bij hebben om aan te dringen op herziening, zelfs als dit te laat is. Omgekeerd kunnen verhuurders strategisch uitstellen als historische data hen bevoordelen.
• Opvolgende verhuurders/huurders: historische huurherzieningen kunnen toewijzingen en de verkoop van investeringen bemoeilijken. Due diligence moet altijd een huurprijscontrole omvatten.

 Veelgestelde vragen

Is het ooit te laat voor een verhuurder om een huurherziening uit te voeren (tijdens de huurperiode)?

De zaak Scottish & Newcastle Plc tegen Raguz [2008] UKHL 65 is de autoriteit die stelt dat de aansprakelijkheid voor een te lage betaling verschuldigd is op de dag dat de huur is overeengekomen of vastgesteld en niet wanneer de herzieningsperiode begint of wanneer het herzieningsproces in gang wordt gezet.

Deze benadering werd gevolgd in Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB) waar de rechtbank besliste dat het recht van de verhuurder om de huurprijsherziening in te leiden niet verjaard was, ondanks het feit dat de huurprijsherziening 13 jaar te laat in gang was gezet.

Aangezien de verhuurder de huurherziening nog niet in gang had gezet en de termijn voor het indienen van een vordering tot terugvordering van de huurachterstand pas op dat moment afloopt, had hij recht op de verhoogde huurprijs. Op voorwaarde dat de huurovereenkomst nog steeds bestaat, blijft het contractuele recht van de verhuurder op de huurprijsherzieningen voor onbepaalde tijd bestaan.

Over het algemeen kan het mogelijk zijn om historische huurherzieningen door te voeren, op voorwaarde dat de huurovereenkomst geen tijd van wezenlijk belang maakt.

Kan een huurder zich hiertegen verzetten?

Mogelijke argumenten zijn onder andere estoppel, verklaring van afstand of dat de formulering in de huurovereenkomst tijd van wezenlijk belang maakte. Anders is aansprakelijkheid moeilijk te vermijden.

In het algemeen kan de verhuurder alleen worden weerhouden van het initiëren van een huurprijsherziening als hij de huurder heeft verzekerd dat hij dit niet zou doen en de huurder in zijn nadeel heeft gehandeld op basis van deze verklaring. Dat zou een ongebruikelijk scenario zijn.

Wat als de verhuurder tijdens de leaseperiode is veranderd?

Afhankelijk van de specifieke feiten van de zaak kunnen opvolgende verhuurders huurprijsherzieningen afdwingen, op voorwaarde dat het eigendomsrecht en de kennisgevingen correct zijn toegewezen en betekend. Hiaten in de documentatie kunnen tot geschillen leiden.

Wat als de markt op de herzieningsdatum lager was dan de passieve huur?

De meeste moderne commerciële huurovereenkomsten bevatten "upward-only" clausules, wat betekent dat de huur niet kan dalen bij herziening. Zelfs als de markthuur lager zou zijn, blijft de huur hetzelfde.

Kan een verhuurder een huurherziening uitvoeren nadat de huur is afgelopen?

Als de verhuurder tijdens de huurperiode geen huurprijsherziening in gang zet, is het onwaarschijnlijk dat de verhuurder na afloop van de huurperiode een beroep kan doen op de huurprijsherzieningsbepalingen in de huurovereenkomst om de verhuurder in staat te stellen de 'tekortbetaling' te vorderen. Dat wil zeggen, de huurverhoging tussen de huidige huur en de nieuwe huur die de huurder op de herzieningsdatum verschuldigd zou zijn als de huurherziening was voltooid.

De rechten en plichten in de huurovereenkomst eindigen aan het einde van de contractuele looptijd. In het algemeen geldt dat ook voor het recht van de verhuurder om die huurverhoging te eisen.

Wat als de commerciële huurovereenkomst is verlopen maar de huurder blijft? Kan de verhuurder dan nog steeds een huurherziening uitvoeren?

Zodra de huurovereenkomst is beëindigd (op een manier die erkend is door de LTA 1954), kan de verhuurder waarschijnlijk geen huurherziening meer eisen voor deze periode.

Het is mogelijk dat een historische huurherziening in gang wordt gezet tijdens een wettelijke voortzetting onder de Landlord and Tenant Act 1954. De zaak Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA was duidelijk over het feit dat bepaalde formuleringen voor huurprijsherziening geen huurprijsherziening toestaan wanneer de contractuele looptijd is verstreken. De uitspraak geeft echter aan dat als de formulering in de huurovereenkomst anders was geformuleerd, dit tot een ander resultaat had kunnen leiden.

Elk geval is echter feitelijk specifiek en de wet is op dit punt niet zeker. Deze gecompliceerde situatie illustreert hoe belangrijk het is voor verhuurders om huurprijsherzieningen in de gaten te houden en ervoor te zorgen dat ze in gang worden gezet voordat de contractuele termijn afloopt.

Tijdens de periode van wettelijke voortzetting is de gebruikelijke manier om huurherziening aan te pakken voor de periode vanaf de betekening van de kennisgeving op grond van sectie 25 tot de verlening van de nieuwe huurovereenkomst, door middel van een tussentijds huurverzoek in afwachting van de verlening van een nieuwe huurovereenkomst op grond van de LTA 1954.

De huurprijs voor de nieuwe huurovereenkomst wordt bepaald door de rechtbank als er geen overeenstemming is.

Wat is het effect van de Limitation Act 1980?

Zodra de herziene huurprijs is overeengekomen of vastgesteld, is de huur opeisbaar geworden.

Sectie 19 van de Verjaringswet 1980 beperkt een vordering tot terugvordering van achterstallige huur tot 6 jaar vanaf de datum waarop de achterstallige huur verschuldigd werd, d.w.z. de datum waarop de huur werd overeengekomen of vastgesteld. Zodra de huurherziening is voltooid, moet een commerciële verhuurder stappen ondernemen om de verhoogde huur te innen. Als er meer dan 6 jaar voorbijgaan, gaat het recht om de verhoogde huur te innen waarschijnlijk verloren.

Kan de huurder tijd rekken door een opzegging in te dienen?

De beslissing in Proxima GR Properties Ltd tegen Spencer [2017] UKUT 450 (LC) bevestigt dat de huurder niet in staat is om tijd van de essentie te maken door het indienen van een kennisgeving die daarop lijkt. Tenzij de huurovereenkomst in een specifiek recht voorziet, moet de huurder wachten tot de verhuurder het proces in gang zet.

Conclusie

Historische huurherzieningen kunnen een heet hangijzer worden.

De huurherziening uitstellen is niet aan te raden als het kan worden vermeden. Het brengt de huurder in een moeilijke positie als hij niet weet hoeveel extra huur hij zal moeten betalen en hij niet voldoende heeft begroot. Er is ook een groter risico dat de huurder zich verzet tegen de huurprijsherziening, wat kan leiden tot een rechtszaak.

Voor verhuurders kunnen historische huurherzieningen een kans zijn om jarenlange onderbetaling te corrigeren, maar ze brengen ook risico's met zich mee op het gebied van bewijsvoering en rechtszaken. Voor huurders kunnen ze leiden tot aanzienlijke, onverwachte betalingsachterstanden.

De wet is duidelijk: tenzij de huurovereenkomst uitdrukkelijk anders bepaalt, is er een weerlegbaar vermoeden dat tijd niet van wezenlijk belang is en daarom kunnen huurherzieningen meestal laat worden gestart en kan de aansprakelijkheid teruggaan tot de herzieningsdatum. Maar elk geval staat of valt met een zorgvuldige interpretatie van de huurovereenkomst.

Bij Ronald Fletcher Baker heeft ons Property Litigation team uitgebreide ervaring met het adviseren over huurprijsgeschillen, waaronder complexe historische huurprijsgeschillen. Of u nu een verhuurder bent die achterstallige huurpenningen wil innen of een huurder die geconfronteerd wordt met een claim, wij kunnen u begeleiden bij de risico's, verweermiddelen en mogelijkheden voor een oplossing.

Geschillen over onroerend goed: Neem contact met ons op

Ben Lewis is advocaat op de afdeling procesvoering van RFB, samen met Senior Litigation Partner, David Burns. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Ben Lewis via e-mail op B.Lewis@rfblegal.co.uk of per telefoon op 0203 947 8892 of neem contact op met David Burns op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.