Investeringen in Brits onroerend goed door Iraniërs
In Londen woont een grote Iraanse gemeenschap, en investeren in onroerend goed in het Verenigd Koninkrijk is van oudsher een van de veiligste manieren geweest om vermogen veilig te stellen. Daarom werd verwacht dat Iraniërs, na de opheffing van de secundaire Amerikaanse sancties in januari 2016, belangrijke investeerders zouden worden op de Londense woningmarkt.
‘Door de opheffing van de sancties tegen Iran zou er in de komende 5 tot 10 jaar wel eens 6 miljard pond in buitenlands onroerend goed kunnen worden geïnvesteerd, zo blijkt uit nieuw onderzoek van Rokstone en New World Wealth,’ zo meldde Ham High. 1 Er werd zelfs beweerd dat ‘Iraniërs de Londense markt voor luxe onroerend goed zouden kunnen redden’. 2 Deze verwachting is echter niet uitgekomen vanwege een groot obstakel voor Iraanse investeerders: de overdracht van hun legaal verkregen middelen vanuit Iran naar het Verenigd Koninkrijk ten behoeve van de aankoop.
Het overdrachtsproces
Normaal gesproken begint het aankoopproces van een woning bij makelaars. Deze makelaars stellen een koper een woning voor die de koper in overweging kan nemen. Mocht de koper besluiten door te gaan met de aankoop, dan doet hij of zij een bod. Als de verkoper het bod vervolgens accepteert, begint de overdrachtsprocedure en schakelt elke partij een advocaat in om dat proces in goede banen te leiden.
Op het moment van aankoop hebben de meeste kopers de beschikking over hun volledige vermogen en is het een kwestie van een eenvoudige bankoverschrijving om de woning te betalen. Voor Iraniërs geldt echter dat hun geld in de meeste gevallen in Iran staat en dat ze hun geld van Iran naar het Verenigd Koninkrijk moeten overmaken, terwijl er geen directe bankrelatie bestaat tussen Iran en het Verenigd Koninkrijk. Dit vormt een extra complicatie voor Iraanse investeerders.
Methode voor het overmaken van geld voor Iraanse beleggers
Er bestaat geen wet die Britse banken verbiedt om met Iran samen te werken en overschrijvingen met betrekking tot Iran te faciliteren. Sterker nog, veel Britse functionarissen hebben de heropname van de bankrelaties tussen het VK en Iran aangemoedigd en de Bank of England heeft in januari 2016 de vergunningen voor in Londen gevestigde Iraanse banken opnieuw geactiveerd. 3 Bijna twee jaar later bestaan er echter nog steeds geen directe bankkanalen (SWIFT) tussen Iran en het VK, en Britse banken staan niet open voor geldstromen die verband houden met Iran, en wel om twee belangrijke redenen.
Ten eerste: hoewel de secundaire Amerikaanse sancties tegen Iran in januari 2016 zijn opgeheven, blijven de primaire Amerikaanse sancties tegen Iran van kracht en hebben veel Britse banken banden met de Verenigde Staten. Daarom hebben zij uiterst gedetailleerde en kostbare nalevingsplannen nodig om transacties met betrekking tot Iran te kunnen faciliteren en zo zware Amerikaanse boetes te vermijden. Als gevolg daarvan hebben veel Britse banken een zakelijke afweging gemaakt dat het voor hen winstgevender is om geldstromen met betrekking tot Iran te vermijden.
Ten tweede is het Iraanse banksysteem zich aan het herstellen van verlammende sancties en moet het nog ‘voldoen aan de internationale banknormen’. 4 Daarom beschouwen de meeste Britse banken Iraanse banken als risicovolle partners die nog niet klaar zijn voor een bankrelatie.
Daardoor hebben Iraniërs geen directe bankmogelijkheden om hun geld vanuit Iran naar het Verenigd Koninkrijk over te maken om daar onroerend goed te kopen, en zijn ze genoodzaakt gebruik te maken van geldwisselbedrijven. Geldwisselbedrijven beschikken doorgaans over valuta aan beide kanten van de transactie, dat wil zeggen zowel in Iran als in het Verenigd Koninkrijk. Daarom ontvangen zij rials (de Iraanse munteenheid) in Iran en storten zij ponden op de betreffende Britse bankrekening. In de meeste gevallen wordt het geld in ponden via meerdere contante stortingen en stortingen door derden op een Britse bankrekening gestort. Dit wekt bij banken argwaan en leidt er vaak toe dat een Britse bankrekening wordt bevroren of gesloten. Beperkingen en sluitingen van bankrekeningen Contante stortingen en stortingen door derden op een rekening vormen voor banken een goede aanleiding om een bankrekening te onderzoeken en om uitleg te vragen. Mocht een bank geen gedegen onderzoek instellen of de uitleg naast zich neerleggen en overgaan tot het sluiten van een rekening louter vanwege het ontvangen van aan Iran gerelateerde gelden, dan kan zij discriminerend handelen. In de meeste gevallen beschikken Iraanse beleggers over volledige en duidelijke documentatie over de herkomst van de gelden en kunnen zij hun rekeningactiviteiten toelichten.
Als de bank discriminerend handelt, kunnen we via juridische stappen uw bankrekening weer in ere herstellen en namens u een schadevergoeding eisen voor morele schade en proceskosten. In de meeste gevallen lukt dit al voordat er een rechtszaak wordt aangespannen, aangezien de meeste banken niet willen dat er bekend wordt dat ze worden geconfronteerd met een aanklacht wegens rassendiscriminatie.
Handige tips
Terwijl u zich voorbereidt op de aankoop van een woning, kunt u de volgende stappen nemen om het risico op problemen met de bank tot een minimum te beperken:
1. Schakel een in het Verenigd Koninkrijk gevestigde, erkende geldwisselonderneming in om uw geldovermakingen te regelen.
Deze bedrijven kunnen in Iran rials van je ontvangen en vervolgens vanaf hun Britse zakelijke rekening ponden op je Britse bankrekening storten. Zo kunt u voorkomen dat er meerdere contante stortingen en betalingen via derden op uw Britse bankrekening plaatsvinden. Het is niet illegaal om op deze manier geld te ontvangen, maar het leidt wel tot een onderzoek naar uw rekening en kan ertoe leiden dat uw rekening wordt gesloten of aan beperkingen wordt onderworpen. Bovendien kunt u, als de derde partij die het geld overmaakt in ingewikkelde juridische kwesties verwikkeld is, hierin meegezogen worden.
Mocht u een lijst nodig hebben van geldwisselbedrijven die in het Verenigd Koninkrijk zijn gevestigd, neem dan contact op met onze Iran Desk.
2. Zorg voor een volledige documentatie van de herkomst van uw middelen.
Ongeacht de wijze van overdracht dient u over volledige documentatie te beschikken om de herkomst van uw middelen aan te tonen, zoals een vertaald verkoopcontract, belastingaangiften of huurovereenkomsten. Als u niet zeker weet welke documenten u moet voorbereiden, neem dan contact op met onze Iran Desk; wij helpen u graag verder.
3. Breng uw bank tijdig op de hoogte van verwachte plotselinge stijgingen of dalingen van uw rekeningsaldo.
Banken controleren rekeningen doorgaans op plotselinge stijgingen en dalingen van het rekeningsaldo en kunnen in dat geval een rekening of transactie beperken. Als u dus een grote transactie verwacht te ontvangen of te versturen, dient u uw bank hiervan vooraf schriftelijk op de hoogte te stellen.
4. Zorg dat je altijd twee bankrekeningen hebt.
Zo kun je je financiën op orde houden als er plotseling beperkingen worden opgelegd aan één van je rekeningen. Het nadeel is dat je waarschijnlijk minder schadevergoeding zult krijgen voor je emotionele schade, aangezien je minder stress en angst zult ervaren, maar hierdoor kun je wel je rekeningen betalen en ondertussen je leven voortzetten.
5. Neem onmiddellijk contact met ons op als de bank vragen stelt over uw rekening, uw bankrekening blokkeert of sluit.
Het is belangrijk dat u de bank correcte en duidelijke antwoorden geeft om problemen met uw rekening te voorkomen. Zorg er daarom voor dat u over de juiste documentatie betreffende de herkomst van de middelen beschikt. Hoe eerder u contact opneemt met ons kantoor, hoe beter wij u kunnen helpen. Wij raden u dan ook aan om onverwijld contact op te nemen met onze Iran Desk.
Disclaimer
Dit artikel bevat uitsluitend algemene informatie en vormt geen juridisch advies. Elk geval is anders en moet afzonderlijk worden beoordeeld. Neem contact op met onze Iran Desk voor meer informatie over uw rechten en de mogelijkheden die u ter beschikking staan.
1 ‘Hampstead en St John’s Wood worden getipt als topbestemmingen voor welgestelde Iraniërs die na de opheffing van de EU-sancties onroerend goed in de hoofdstad willen kopen’, te vinden op: http://www.hamhigh.co.uk/property/iranian-investors-predicted-to-bring-over-1-billion-to-london-s-residential-property-market-1-4457815
2 ‘Hoe Iraniërs de Londense markt voor luxe onroerend goed zouden kunnen redden’, te vinden op http://www.telegraph.co.uk/finance/property/investment/12110031/How-the-Iranians-could-rescue-Londons-luxury-property-market.html.
3 ‘Britse toezichthouders helpen Iraanse banken uit de kou te komen’, te vinden op https://www.ft.com/content/54144ec2-c692-11e5-b3b1-7b2481276e45
4 ‘Rouhani in Iran staat voor de uitdaging van de bankhervorming’, te vinden op https://www.ft.com/content/ee47505a-7cd7-11e7-9108-edda0bcbc928
