This article explores some key factors a bridging lender may consider when deciding whether to enforce its security, as well as the main methods of enforcement available to lenders.
Overwegingen voor een overbruggingskredietverstrekker bij de beslissing of hij zijn zekerheid moet afdwingen
1. Is de lener in gebreke gebleven?
If so, is the breach serious enough to justify enforcement, or are there alternative solutions that should be explored first?
2. Wat is de financiële positie van de lener?
Can the borrower realistically repay the loan within a reasonable period? Is there evidence to support this, such as an imminent property sale or a refinancing arrangement?
3. Persoonlijke omstandigheden van de lener:
Heeft de kredietnemer persoonlijke omstandigheden aan de kredietverstrekker meegedeeld die de beslissing van de kredietverstrekker om over te gaan tot tenuitvoerlegging kunnen beïnvloeden?
4. Will the lender offer more time to repay?
Rather than enforcing its security, the lender may choose to extend the loan term or give the borrower extra time to repay.
Het afdwingen van zekerheden is meestal het laatste redmiddel van een kredietverstrekker. Meestal zullen ze eerst andere opties uitproberen voordat ze besluiten om over te gaan tot uitwinning.
5. Welk type zekerheid heeft de kredietverstrekker?
Is er genoeg eigen vermogen in het gedekte object om het uitstaande leensaldo te dekken?
De kredietverstrekker zal er ook voor zorgen dat de zekerheid geldig is en dat hij duidelijk is over zijn afdwingingsrechten.
Welke afdwingingsrechten heeft een kredietverstrekker?
Een zekerheidsdocument bevat meestal gedetailleerde bepalingen die bepalen wanneer en hoe een kredietverstrekker zijn zekerheid kan afdwingen. De belangrijkste methoden om zekerheid af te dwingen zijn
- Een curator aanstellen
- Een beheerder aanstellen
- De activa met onderpand verkopen
- Een administratieve curator aanstellen
- In bezit nemen van de gewaarborgde activa
Wanneer kan een kredietverstrekker zijn zekerheid afdwingen?
Typically, a lender will issue a formal demand for payment before enforcing its security, even if not required to do so. This helps prevent any disputes about an implied obligation to make such a demand. The effect of this demand is to make the secured liabilities immediately payable.
Most security documents will specify that the security is enforceable once an event of default has occurred. Before proceeding with enforcement, the lender will usually verify that such an event has taken place.
Een ontvanger aanstellen
A receiver is appointed to take control of the secured assets, usually to sell them to a third party and use the proceeds to repay the lender. A lender holding a fixed charge may appoint a receiver either under the terms of the security document or through statutory powers, such as those found in artikel 101 van de Wet op het eigendomsrecht 1925 (LPA 1925).
Wettelijke bevoegdheden krachtens de LPA 1925 zijn beperkt en omvatten niet de bevoegdheid tot verkoop, dus het zekerheidsdocument breidt deze bevoegdheden meestal uit. Een kredietverstrekker kan de rechtbank ook verzoeken om een curator aan te stellen.
Een beheerder aanstellen
A qualifying floating charge holder (a person who holds one or more floating charges over most or all of a company’s assets) can appoint an administrator. The administrator takes control of the company’s affairs from its directors.
Administration allows the company’s assets to be reorganised or sold for the benefit of creditors. Once a company enters administration, a statutory moratorium prevents creditors from enforcing their claims.
Een nadeel voor kredietverstrekkers is dat ze de bewindvoerder niet rechtstreeks kunnen controleren, aangezien de bewindvoerder verplicht is om in het belang van alle schuldeisers te handelen.
Macht tot verkoop
Een kredietverstrekker kan de gedekte activa willen verkopen om de uitstaande lening terug te betalen. Of dit mogelijk is, hangt af van de vraag of de kredietverstrekker over een verkoopbevoegdheid beschikt, die ofwel expliciet in het zekerheidsdocument is opgenomen, ofwel in de wet of in het gewoonterecht is vastgelegd. Zonder een dergelijke bevoegdheid heeft de kredietverstrekker een gerechtelijk bevel nodig om de activa te verkopen.
Bij het uitoefenen van de verkoopbevoegdheid moet de kredietverstrekker te goeder trouw handelen, de beste prijs krijgen die redelijkerwijs mogelijk is en de kredietnemer eerlijk behandelen. In het zekerheidsdocument staat meestal hoe de verkoopopbrengst moet worden aangewend.
Als de kredietverstrekker de wettelijke verkoopbevoegdheid krachtens sectie 101 van de LPA 1925, moet de opbrengst worden verdeeld in overeenstemming met sectie 105 van de LPA 1925.
Een administratief curator aanstellen
In limited circumstances, a lender can appoint an administrative receiver. However, this is a rarely used remedy.
Bezit nemen
A legal mortgagee has the right to take possession of the mortgaged property without needing a court order. This right arises as soon as the mortgage is executed, regardless of whether the secured debt is payable.
Een billijke hypotheekhouder daarentegen heeft alleen de bevoegdheid om bezit te nemen als de hypotheek een vereiste bevat om een wettelijke hypotheek en een contractueel recht op bezit te vestigen.
De houder van een zekerheidsrecht heeft niet het recht om bezit te nemen, tenzij dit expliciet wordt vermeld in het zekerheidsdocument.
Een kredietverstrekker wordt een hypotheekhouder in bezit door het eigendom fysiek in bezit te nemen of door een procedure voor inbezitneming te starten.
Het rechtsmiddel van bezit wordt in de praktijk echter zelden gebruikt vanwege verschillende factoren, waaronder bezorgdheid over de aansprakelijkheid van hypotheekhouders in bezit (als het goed bijvoorbeeld grond is, kan de kredietverstrekker aansprakelijk worden voor milieuschade) en het feit dat een hypotheekhouder in bezit tegenover de kredietnemer de plicht heeft om rekenschap af te leggen van alle ontvangen inkomsten en winst.
Wat te doen als u het risico loopt op wanbetaling op uw overbruggingskrediet
If you are at risk of defaulting on your bridging loan, please refer to our other articles on this topic:
Overbruggingslening in gebreke advocaten - Contact
David Burns, Senior Geschillen Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience dealing with bridging loan defaults. For advice on this matter, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 07762318409.
David Burns
Senior procespartner
