Sfratti degli inquilini: Guida per i locatori in Inghilterra

Sfratti degli inquilini: Guida per i locatori in Inghilterra

Questa guida alle FAQ intende fornire risposte alle domande più frequenti in relazione al possesso di proprietà residenziali affittate con Assured Shorthold Tenancies in Inghilterra per i proprietari privati.

Come posso sfrattare legalmente il mio inquilino?

In qualità di locatore di un contratto di locazione a tempo determinato (assured shorthold tenancy) in Inghilterra, se il contratto di locazione non termina per mutuo consenso, avete due possibilità per recuperare il possesso della vostra proprietà:

Sezione 21 (Avviso di assenza di colpa); e

Avviso di Sezione 8.  

Ho il diritto di notificare un avviso di Sezione 21?

L'avviso della Sezione 21 (che si riferisce alla Sezione 21 dell'Housing Act del 1998) è comunemente chiamato avviso "senza colpa", in quanto non è necessario fornire alcuna motivazione o dimostrare un'inadempienza da parte dell'inquilino quando viene notificato un avviso della Sezione 21.

Se il locatore notifica un avviso valido all'inquilino, il tribunale deve emettere un ordine di possesso.

Esistono diverse condizioni preliminari che devono essere rispettate, altrimenti l'avviso di Sezione 21 potrebbe essere invalido. Un avviso di Sezione 21 può essere invalido se il locatore:

Non ha notificato correttamente l'avviso di Sezione 21

Non ha rispettato le norme sul deposito cauzionale

Mancata presentazione di un attestato di prestazione energetica (EPC) o di un certificato di sicurezza del gas

Non è stata fornita la guida "Come affittare".

Non è in possesso di una licenza per l'immobile, ove richiesto, o non ha fatto richiesta di una licenza

Ha percepito un compenso vietato addebitando un pagamento vietato o trattenendo un deposito cauzionale.

notificato l'avviso dopo un reclamo sull'immobile (sfratto ritorsivo). I locatori devono assicurarsi di non agire in violazione del Retaliatory Eviction and the Deregulation Act 2015 notificando un avviso dopo aver ricevuto reclami.

Quanto preavviso devo dare?  

In Inghilterra, un avviso di Sezione 21 deve dare agli inquilini un preavviso di almeno 2 mesi per lasciare la proprietà.

Il locatore potrebbe dover dare un periodo di preavviso più lungo se avete un contratto di locazione periodica "contrattuale". Si tratta di un contratto di locazione a tempo determinato che è terminato ma che includeva una clausola per continuare a essere un contratto di locazione periodica.  

Se il periodo di preavviso di 2 mesi previsto da un avviso di sezione 21 è scaduto, posso rientrare nell'immobile?  

No. Il Protection from Eviction Act del 1977 considera un reato lo sfratto di un inquilino da una proprietà residenziale senza un'ordinanza del tribunale.   

Una volta scaduto l'avviso di cui all'articolo 21, a condizione che siano soddisfatte tutte le condizioni preliminari, è possibile rivolgersi al tribunale utilizzando la procedura di possesso accelerato. La procedura di possesso accelerato consente al locatore di ottenere un ordine di possesso senza udienza se non ci sono controversie sui fatti del caso.

Sarò in grado di notificare un avviso di sezione 21 una volta entrata in vigore la nuova legge sulla riforma degli affitti?  

Il disegno di legge sulla riforma degli affitti propone di eliminare del tutto la procedura della Sezione 21 (e la procedura di possesso accelerato).  

Se non posso notificare un avviso di sezione 21, quale avviso devo notificare?  

Ai sensi del Legge sugli alloggi del 1988Un avviso della Sezione 8 può essere utilizzato per porre fine a un contratto di affitto a breve termine prima che il contratto giunga al termine.  

Gli avvisi della Sezione 8 possono essere emessi solo se gli inquilini hanno violato in qualche modo i termini del loro contratto di locazione, ad esempio se gli inquilini:

Sono in arretrato con l'affitto.

Hanno danneggiato la proprietà.

Ottenere l'affitto fornendo false informazioni su di sé.

Diventare un fastidio per i vicini.

Hanno utilizzato la proprietà per attività criminali.

Esistono motivi obbligatori per cui il tribunale deve concedere il possesso:

Motivo 1: Il locatore richiede il possesso in quanto occupava l'immobile come abitazione principale o desidera occuparlo come abitazione principale.

Motivo 2: l'immobile è soggetto a ipoteca e il creditore ipotecario è ora autorizzato a esercitare un potere di vendita.

Motivo 3: La locazione è a tempo determinato di durata non superiore a 8 mesi e l'immobile è stato precedentemente affittato per vacanze.

Motivo 4: La locazione è a tempo determinato di durata non superiore a 12 mesi e l'immobile è un alloggio per studenti affittato fuori termine.

Motivo 5: La proprietà è di un ministro del culto.

Motivo 6: La proprietà richiede una riqualificazione.

Motivo 7: L'affittuario è deceduto.

Motivo 8: L'inquilino è in arretrato con l'affitto.

Esistono anche motivi discrezionali per cui il Tribunale può concedere il possesso:

Motivo 9: Al momento del possesso è disponibile per l'inquilino una sistemazione alternativa adeguata.

Motivo 10: L'inquilino è in arretrato con l'affitto.

Motivo 11: L'inquilino ha persistentemente ritardato il pagamento dell'affitto, indipendentemente dal fatto che l'affitto sia o meno in arretrato.

Motivo 12: è stato violato un obbligo di locazione diverso dal pagamento dell'affitto.

Motivo 13: a causa del comportamento dell'inquilino, l'immobile si è deteriorato.

Motivo 14: L'inquilino causa un disturbo o un fastidio alle persone che risiedono nell'immobile o che lo visitano. L'inquilino è stato condannato per aver commesso atti illegali o per aver utilizzato la proprietà per scopi immorali.

Motivo 15: L'inquilino ha lasciato che i mobili del proprietario si deteriorassero a causa di maltrattamenti.

Motivo 16: L'inquilino occupa l'immobile a causa del suo precedente impiego presso il locatore.

Motivo 17: Il locatore ha concesso il contratto di locazione a causa di una dichiarazione dell'inquilino che si è poi rivelata falsa.

 I motivi per il possesso sono indicati nell'Allegato 2 dell'Housing Act del 1988, consultabile qui.

Se l'inquilino è in arretrato con l'affitto, posso notificare un avviso di sezione 8?

Se un inquilino è in arretrato con l'affitto, potreste avere il diritto di notificare un avviso ai sensi dell'art. 8. I motivi che possono essere applicati sono tre: il motivo 8, il motivo 10 e il motivo 11. Ognuno di essi ha requisiti leggermente diversi da soddisfare e, come già detto, solo il motivo 8 è obbligatorio. Ognuno di essi ha requisiti leggermente diversi da soddisfare e, come indicato sopra, solo il motivo 8 è un motivo obbligatorio.  

Dovete anche assicurarvi che le informazioni di contatto più aggiornate del locatore e/o dell'agente siano state notificate all'inquilino (Avviso Sezione 48).  

Se notifico un avviso di sezione 8, ci sarà un'udienza in tribunale?  

Sì- a meno che le parti non trovino un accordo prima dell'udienza.  

L'udienza iniziale in tribunale dura di solito 15 minuti, davanti a un giudice che esamina i documenti pertinenti. Se il Giudice ritiene che sia stato dimostrato un motivo di possesso, il possesso può essere concesso in questa udienza. In alternativa, a seconda delle circostanze del caso, il giudice può impartire ulteriori istruzioni alle parti.  

Come può RFB Legal aiutarmi in questo processo?  

Se avete bisogno di consulenza o assistenza in merito alla cessazione di un contratto di locazione residenziale, contattate il nostro ufficio di consulenza Team Contenzioso immobiliare su 0203 917 1707 o via e-mail a residentialpossession@rfblegal.co.uk

Ulteriori informazioni

Autore delle notizie: David Burns | Marissa Lawrence