Potenziale riforma delle proroghe dei contratti di locazione e dell'affrancamento collettivo nell'ambito della legge di riforma dei contratti di locazione e dei diritti di proprietà.

Il governo ha indicato per la prima volta che sta esaminando la possibilità di rivedere l'attuale processo di affrancamento dei leasehold già nel 2017, quando ha chiesto alla Law Commission di rivedere alcune aree dei leasehold.

Nel gennaio 2021, un comunicato stampa del governo annunciava che il governo intendeva apportare modifiche significative al sistema attuale, adottando molti dei cambiamenti proposti dalla Law Commission nella sua risposta. Il comunicato stampa si concentrava sugli emendamenti che, a detta del governo, avrebbero reso il processo "più equo" per i locatari.

Il panorama delle locazioni di lunga durata

Per oltre tre decenni, il Riforma delle locazioni, legge sugli alloggi e lo sviluppo urbano del 1993 ha disciplinato l'affrancamento dei beni in locazione. Questa legislazione, tuttavia, è stata fonte di controversie. I critici sostengono che il costo dell'estensione del contratto di locazione è troppo alto e che gli incauti acquirenti di quelli che sembravano essere contratti di locazione lunghi, come 99 anni, avrebbero presto dovuto pagare somme potenzialmente significative per estendere il loro contratto di locazione.

In generale, il processo è stato considerato favorevole al locatore in quanto:

(1) riceverebbero premi potenzialmente significativi, soprattutto quando il contratto di locazione scende al di sotto degli 80 anni, in quanto attirerebbe il "valore matrimoniale";

(2) il locatario era tenuto a pagare le spese processuali ragionevolmente sostenute dal locatore.

La mossa del governo: il progetto di legge di riforma delle locazioni e delle proprietà libere

A partire dalla fine del 2023, il governo ha svelato il Progetto di legge per la riforma delle locazioni e delle proprietà libereattualmente in fase di commissione. Il disegno di legge apporterebbe le seguenti modifiche fondamentali all'attuale sistema di affrancamento delle proprietà immobiliari:

- Eliminare il requisito dei 2 anni di proprietà per il locatario per iniziare il processo;

- Aumentare l'estensione obbligatoria da 90 anni a ben 990 anni;

- Eliminare l'obbligo per il locatario di pagare il "valore matrimoniale";

- Eliminare la possibilità per il locatore di recuperare i propri costi dal locatario nella maggior parte delle situazioni.

Affidamento collettivo

Le modifiche proposte vanno oltre i singoli locatari. Anche l'affrancamento collettivo, in particolare negli edifici a uso misto, è oggetto di riforma:

- Il limite percentuale di aree non residenziali in edifici a uso misto che impedirebbe ai locatari residenziali di acquistare la proprietà libera aumenta da 25% a 50%;

- Il locatore può essere costretto a prendere in locazione gli appartamenti dell'edificio che non partecipano all'iniziativa, riducendo così il premio totale da pagare.

Il braccio di ferro: locatori e locatari

Se da un lato queste riforme rappresentano una boccata d'aria fresca per i locatari, dall'altro i locatori potrebbero non essere altrettanto entusiasti. Si prevede che le lobby dei locatori possano esercitare pressioni sul governo affinché apporti delle modifiche, soprattutto per quanto riguarda l'effettiva abolizione del valore matrimoniale. Alcuni proprietari hanno acquistato immobili e pagato importi più alti in base ai premi futuri che avrebbero ricevuto i locatari. Ora sono potenzialmente destinati a perdere premi considerevoli senza alcuna compensazione. Ci si chiede se ciò vada contro i diritti del locatore e ciò potrebbe potenzialmente portare a controversie legali in questo settore.

L'enigma per i locatari

I locatari si trovano ora di fronte a un dilemma. Il fascino di aspettare l'entrata in vigore di queste riforme, assicurandosi una proroga più lunga e risparmiando potenzialmente sui premi, è allettante. Tuttavia, l'incertezza sulla data di entrata in vigore di questi cambiamenti e sull'allineamento della versione finale con la bozza attuale solleva preoccupazioni. L'attesa potrebbe addirittura portare a un aumento dei premi previsti dal sistema attuale.

Contatto

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Ben Frost: Partner │ B.Frost@rfblegal.co.uk │ 01392 715 310

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• Notizie Autore:Ben Frost